農村宅基地利用的綜合效益評價研究
——以重慶市武隆區為例

涂文國，何多興，王慧敏，唐 傲，廖 好

（西南大學地理科學學院，重慶 400715）

農村宅基地作為農村經濟、社會發展的基礎和載體，承載著實現我國人民生存發展、鄉村振興、城市化、可持續性發展等一系列國家戰略的重任。一方面，農村宅基地既是農民生存發展的物質基礎，也是農民一生中的重要財產，具有居住、生產、經營、保障、經濟、文化等多種功能，是農戶家庭經濟的組成部分，是農民“安身立命”之本［1］。另一方面，農村宅基地在土地分類系統中屬于（農村）建設用地，既是一種重要的土地資源，也是一個國家重要的戰略儲備資源。但是，在我國農村宅基地的利用效益方面，由于我國現有的農村宅基地利用、管理的制度、方法方式存在的滯后性、缺陷性，一定程度上阻礙了農村宅基地的利用，造成了農村宅基地利用存在“閑、散、亂、難、超”等低效、粗放利用問題［2］，導致了大量的農村土地資源的荒廢閑置。其結果，既影響了農民的生存發展，也不利于國家相關戰略的實現。

一直以來，學術界就缺乏對農村宅基地利用綜合效益的重視，鮮有學者去探討農村宅基地利用綜合效益問題，現有研究成果主要集中在對農村宅基地（居民點）整理、流轉、置換等效益的評價研究上［3-5］。例如，劉艷紅［6］基于層次分析法，從經濟效益、社會效益和生態效益方面對山東省淄博市淄川區張莊鄉、太河鄉和龍泉四鎮的農村居民點進行了整治效益評價；王玉波等［7］引入農村宅基地整理的綜合效益評價理念，并考慮了影響農村居民點土地整理效益的土地、自然、社會、經濟因素，堅持定性、定量、動態及實證研究相結合的原則去探討了土地整理的綜合效益評價方法；竇敬麗等［8］采用環境經濟學中的條件價值法，對農村居民點整理生態效益進行貨幣化的定量評估，認為農村居民點整理可產生明顯的生態效益，其價值主要受農民的收入水平、文化程度、對整理的支持意愿等因素影響；諸培新等［9］利用文獻資料法、對比分析法，對農村宅基地使用權流轉的公平與效益進行了分析，發現農村宅基地利用存在不公平、利用效益低和效益損失等問題；王燁［10］根據阿瑪蒂亞·森的可行能力理論建立宅基地流轉社會效益評價指標體系，并運用模糊綜合評價法分析了宅基地流轉后產生的社會效益；劉旦等［11］通過實地調查，基于成本-收益視角探討了江西都昌縣農戶宅基地置換工程的經濟效益問題。本研究以重慶市武隆區為例，對農村宅基地利用綜合效益作出評價，據此提出提高農村宅基地利用效益水平的建議，以期為我國“鄉村振興”、可持續發展等戰略的實施提供一定的理論基礎。

1 研究區概況與數據來源

1.1 研究區概況

武隆區（107°14′～108°05′E、29°02′～29°40′N）地處重慶市東南部，屬烏江下游，武陵山和大婁山的峽谷地帶；東鄰彭水縣、酉陽縣，南接貴州省道真縣，西靠南川區、涪陵區，北與豐都縣相連；距重慶主城137 km；境內年平均氣溫在15～18℃之間，屬亞熱帶濕潤季風氣候，溫暖溫濕，四季分明；旅游業發達，境內有全國9個既是世界自然遺產地、又是國家“5A”級景區之一的芙蓉洞、天生三橋等景點。截至2017年末，全區國土面積2901 km2，耕地總資源689.75 km2，人均住房面積46.41 m2。

本研究選取武隆區具有典型代表意義的仙女山鎮和白馬鎮為研究區域。其中，仙女山鎮是武隆區新興的旅游重鎮，農戶以從事“農家樂”、鄉村旅游等第三產業為主，農村宅基地的利用方式已經由傳統的種養殖為主的生產活動轉變為服務輸出為主的經營活動，宅基地的利用效益相對較高、閑置率低。白馬鎮是武隆區傳統的農業區，由于受到城市化、市場經濟等因素的影響，農村勞動力大量進城，農村種養殖生產活動衰落，宅基地利用效益低下、閑置率高，尤其是在偏遠山區（如趙家村），此現象更加突出。

1.2 資料收集和數據來源

本研究以調查問卷、訪談以及借助相關政府和單位部門等方式收集所需相關資料。宅基地面積由國土部門提供，農戶家庭的生產經營收入是通過鎮級、村級相關部門和借助問卷的方式獲得。本研究在仙女山鎮和白馬鎮分別選取50戶和60戶農戶進行訪談和問卷調查，兩鎮分別回收了33份和46份（共79份）有效問卷，有效回收率分別為66%和76.67%。調查中結合實際情況對政府提供的資料做了一定的修改和整理，盡量保證資料的科學有效性，詳見表1。

表1 武隆區問卷調查分布情況

1.3 研究區農村宅基地利用現狀調查

根據《重慶市農村宅基地管理辦法》第十條規定，城市郊區及鄉（鎮）所在地，每戶宅基地面積不得超過166 m2；平原地區的村莊，每戶面積不得超過200 m2；村莊建在鹽堿地、荒灘地上的，可適當放寬，但最多不得超過264 m2；山地丘陵區，村址在平原地上的，每戶面積不得超過132 m2；在山坡薄地上的，每戶面積可以適當放寬，但最多不得超過264 m2；其中，人均占有耕地666 m2以下的，每戶宅基地面積可低于面規定限額。從表2可以看出，研究區的農村宅基地戶均規模遠遠超過了政府標準，而人均宅基地規模也遠超國家對農村的標準（30 m2）。從實際調研中還發現，農村還存在大量的閑置、荒廢的宅基地，存在大量超規格、違法建設的宅基地；在宅基地利用方面，許多宅基地呈現半閑置的低效率利用狀態，造成了極大的浪費。表2還顯示，仙女山鎮的農戶利用宅基地獲得的經濟收入水平要明顯高于白馬鎮，宅基地的閑置率則明顯低于白馬鎮。仙女山鎮旅游資源豐富、客流量多，利用宅基地從事相關活動的經濟報酬較高，宅基地的利用率較高；而白馬鎮由于受自然、社會等條件限制，農村經濟水平較低，農村人口流失嚴重，農村勞動力嚴重欠缺，宅基地利用效率低。

表2 仙女山鎮和白馬鎮農村宅基地利用基本情況

2 農村宅基地利用綜合效益評價指標體系的建立

2.1 評價指標選取的原則

本研究借鑒和遵循田禾等［12］和喬陸印等［13］在構建居民點土地集約利用評價指標體系時提出的綜合性原則、可操作性原則、可比性原則、代表性原則、引導性原則等，建立了武隆區白馬鎮和仙女山鎮農村宅基地利用綜合效益評價的指標體系。

2.2 評價方法的選取與評價指標體系的構建

本研究采用薩德于20世紀70年代提出的層次分析法（AHP法）為評價方法，依據前一節提出的指標選取原則，在借鑒相關文獻的基礎上構建起了農村宅基地利用綜合效益的評價指標體系［14-15］。AHP法的指標體系分為3層：（1）總目標層（A層）；（2）準則層（B層），包括經濟效益、社會效益、生態效益；（3）指標層（C層），包括14個單項（表3）。

2.3 評價指標的權重確定

根據建立起的農村宅基地利用綜合效益評級指標體系，分為目標層（A）、準則層（B）、指標層（C）。本節分別對準則層和指標層（經濟效益、社會效益、生態效益）建立起判斷矩陣，在構建判斷矩陣中，由于10/10-18/2標度的C.I.最小、精度最好［16］，所以本研究采用“10/10～18/2”作為指標體系中準則層和指標層（方案層）的比例標度來進行指標比較，最后得出準則層以及指標層兩個相對重要性判斷矩陣。將判斷矩陣輸入計算機，采用MATLAB數據統計分析軟件中的矩陣計算模塊進行計算，最后得到指標權重，并對權重做一致性檢驗，結果見表4。

表3 農村宅基地利用綜合效益評價指標

表4 準則層A-B判斷矩陣和權重（A～B1，B2，B3）

其次，用求B層權重的方法列出判斷矩陣，分別求出C層中經濟效益、社會效益以及生態效益共14個指標的（B～C）權重，并做一致性檢驗。最后，利用前兩步的計算結果，利用Excel計算統計得出C層中14個指標的（A～C）的權重，如表5所示。

3 武隆區宅基地利用綜合效益評價的實證分析

3.1 指標無量綱化

評價指標的無量綱化是指通過科學的計算公式統一各評價指標的量綱，對評價指標進行的無量綱化最終有利于運用評價指標體系中的計算公式，計算出研究區具體的評價指標值［11］，具體計算公式如下：

i= 1，2，3，…n；j=1，2，3，…n

式中，Xij(Yij)為第i戶農村宅基地利用綜合效益水平的第j個評價指標的評分值；Xij(Yij)為第i戶宅基地的第j個評價指標的評分值；Xijmin（Yijmin）和Xijmax（Yijmax）分別為Xij（Yij）中的最小值和最大值，其結果介于0～1，正向指標用式（1）計算，負向指標用式（2）計算。

利用式（1）、式（2），分別將兩鎮的79戶宅基地利用綜合效益評價指標數據進行無量綱化，由于數據量較大，若列出每戶宅基地的無量綱化結果則所耗篇幅較大，所以此過程不予展示，最終結果見3.2分析。

3.2 綜合評價分值計算

計算綜合評價分值是利用線性加權函數法，將各項指標的權重值分別乘以對應的某戶各項評價指標無量綱化后的數值，然后求和得出，公式如下：

式中，Uj為第j戶農村宅基地利用綜合效益水平的綜合指標評分值，Wi為第i項評價指標的權重（由前面AHP法得到），Vi為第i項評價指標的無量綱值，n為指標數量。Uj取值在0～1，Uj越大，表示該戶宅基地利用的綜合效益水平越高。

根據以上公式，分別計算出白馬鎮46戶和仙女山鎮33戶農村宅基地利用的經濟效益、社會效益以及生態效益的評分值，3種效益值之和為農村宅基地利用綜合效益的綜合評分值，詳情見表6。

3.3 評價結果分析

根據表6計算出的武隆區內79戶農村宅基地利用綜合效益評分值，我們利用Excel等軟件對區域內農村宅基地利用的綜合效益作進一步分析。

3.3.1 79戶農村宅基地利用綜合效益評分值的整體分布情況 根據79戶農村宅基地利用綜合效益的評分值將其分為高、中、低3個檔次，結果（表7）顯示，各檔次之間的分布較為均衡，高中低各檔次有近1/3的農村宅基地，其中低檔水平所占比重最大、中檔水平比重最低。單戶農村宅基地之間的綜合效益水平差距很大，最大值（0.8953）與最小值（0.2160）之間相差0.6793。

3.3.2 兩鎮農村宅基地利用綜合效益評分值比較 根據79戶農村宅基地利用綜合效益的評分值，分別計算仙女山鎮、白馬鎮以及79戶農村宅基地利用的經濟效益、社會效益、生態效益和綜合效益的平均值。由表8可知，兩鎮之間的農村宅基地利用綜合效益水平的差距較大、達0.2320。仙女山鎮除農村宅基地利用綜合效益水平要高于白馬鎮外，經濟效益、社會效益和生態效益水平也較高，其中經濟和社會效益水平分別比白馬鎮高0.1402和0.0869。

4 結論與建議

4.1 結論

通過對武隆區白馬鎮和仙女山鎮這兩個具有代表性的傳統農業區和新興旅游區的農村宅基地利用的綜合效益水平狀況的比較分析，得出以下結論：（1）從單戶農村宅基地之間的綜合效益水平分析，農村宅基地之間的綜合效益水平差距很大，最大值與最小值之間相差0.6793；從劃分的高、中、低3個檔次的綜合效益水平可知，研究區79戶農村宅基地利用綜合效益水平在各檔次之間的分布較為均衡，高中低各檔次各有近1/3的農村宅基地。（2）從兩鎮農村宅基地利用綜合效益水平來看，傳統農區（白馬鎮）要明顯低于旅游區（仙女山鎮），且兩鎮之間的農村宅基地利用效益水平的差距較大。仙女山鎮除農村宅基地利用綜合效益水平要高于白馬鎮外，其他3種效益水平也較高，其中經濟效益、社會效益水平的差距最大。（3）兩鎮農村宅基地利用的生態效益都較低。兩鎮在農村宅基地利用過程中對生態環境的影響都較為明顯，生活垃圾隨便扔，導致較環境污染嚴重。農業區利用木材燒火等活動造成大氣污染、森林破壞等問題；而旅游區在鄉村旅游或農家樂經營中對環境要求較高，宅基地一般布局在環境優美的地方，但亂建亂修等活動對生態環境造成了負面影響。

表6 仙女山鎮和白馬鎮農村宅基地利用綜合效益的綜合評分值

表7 研究區79戶農村宅基地利用綜合效益評分值分布情況

表8 仙女山鎮和白馬鎮的農村宅基地利用綜合效益平均評分值比較

4.2 對策建議

在我國農村宅基地荒廢閑置、利用粗放等問題日益突出的情況下，學術界正在努力尋求相關制度與方法的改革創新。學者們從完善健全相關法規政策［17］、實行農村宅基地制度創新［18-19］、強化農村宅基地管理和規劃［20］、發揮市場機制作用［21］、推進宅基地置換整理［22］等角度提出了實現農村宅基地高效利用的對策建議。結合相關文獻和本研究結論提出以下幾點建議：

4.2.1 堅持“因地制宜”的農村宅基地利用原則，實現高效利用 研究表明，研究區的農村宅基地利用方式不同，其農村宅基地利用綜合效益水平存在明顯差異。因此，要堅持“因地制宜”的宅基地利用原則，促進不同區域的農村宅基地高效利用：（1）旅游區：注重環境保護與資源開發相結合，加強對農村宅基地布局、結構的規劃管理，減少農村宅基地利用對生態環境的破壞與土地的浪費。此外，加強對旅游資源、相關基礎設施和服務的管理，提升旅游資源和景區的服務水平。農民可利用宅基地積極發展家庭旅館，條件成熟地區可以采取“公司+農戶”模式，即公司統一對農房進行包裝打造和對外經營，農戶負責具體接待管理并按接待量獲得收益。此外，不斷提高旅游區基礎設施的水平和開發創新旅游資源，持續增強對游客的吸引力，防止因游客流失造成的宅基地荒廢閑置，造成新的宅基地利用問題。（2）農業區：從宏觀方面來看，國家應加大對偏遠山區的各項扶持力度，將其作為重點扶持區域，加強對偏遠山區的各種投入，促進其經濟社會發展。微觀層面，要減少農村宅基地的荒廢閑置，控制農村宅基地規模，優化農村宅基地內部利用（布局）結構，提高其利用效率。另外，一方面，積極推行“地票制度”，采取國家收購或以城市經濟適用房、公租房、社保換農村宅基地等方式對閑置宅基地進行置換，加大對荒廢閑置、自愿退出的宅基地復墾；另一方面，嚴格執行“一戶一宅”制度下積極推行高山搬遷移民、新農村建設等政策，加強村級建設用地規劃建設管理，做好集中搬遷安置宅基地和農村自建房（宅基地）的規劃和管控，實現農村宅基地的節約集約利用。

4.2.2 賦予農民更多對農村宅基地的權利，提高農村宅基地的利用效率 （1）允許農村宅基地自由轉讓和買賣。宅基地作為農民重要財產之一，賦予農民對農村宅基地買賣權，獲得財產性收入是農民財產性權利實現的標志。目前，農民對農村宅基地只有使用權，國家法律雖然賦予了農民對宅基地的處分權利，但并不是完整的處分權、收益權。與國有土地使用權相比，農村宅基地的產權流轉受到了諸多限制，體現不出農民對農村宅基地享有真正的財產權利，處于不公平地位。（2）推行宅基地“所有權、資格權、使用權”三權分置。我國農村宅基地存在大量荒廢閑置的狀況，同時在我國城市的養老、醫療、居住等壓力越來越大的情況下，政府應該引導城市人口、資金、技術等要素向農村流動，壯大振興農村的基礎。在我國嚴格限制宅基地買賣的現實情況下，積極推進宅基地“所有權、資格權、使用權”三權分置，增強非買賣交易方式如租賃方式等獲得宅基地使用權的物權性，促進用地者長期、穩定的投資開發。特別是實行宅基地使用權的確權發證工作，極大地保護用地者的合法權益。實行宅基地“三權分置”制度，農民可通過出租、出典、入股等多種方式將農村宅基地的使用權流轉出去而獲得收益，特別在一些旅游區、城市郊區或者風景優美的農村地區，這是振興農村很好的宅基地利用的制度設計。

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