探討國內品牌星級酒店裝飾工程成本管控
——以珠海長隆企鵝酒店為例

莫燦源

珠海長隆投資發展有限公司 廣東 珠海 519031

1 工程簡介

企鵝酒店位于珠海橫琴長隆國際海洋度假區內，屬四星級酒店，總建筑面積18萬m2，擁有不同形態的2000間主題客房，酒店的建筑設計及裝飾都圍繞“企鵝”主題進行的。裝飾范圍包括公區、客房、后勤區、廚房，裝飾面積12.4萬m2。裝飾內容包括地面、立面、天花、燈飾、家具、藝術陳設。結合企鵝酒店裝飾工程的實施過程，對酒店裝飾工程成本展開探討。

2 裝飾設計定位成本管控

2.1 項目定位

①產品定位——致力于為顧客打造一個特色美食體驗、購物天堂、輕松舒適的休息度假四星級度假酒店；②客戶定位——到此旅游度假的中端消費群體。

2.2 裝飾工程成本控制設計要求

項目立項后，工程成本部開始介入設計前期工作，根據項目定位，綜合長隆已建成酒店項目裝飾工程成本的總結，對不同區域確定理值，擬定裝飾工程造價2500～5000元/m2為最高上限，并遵循以下原則：國家建筑規范強制性要求+實用舒適度及豪華感官度+利于管理。

2.3 裝飾設計材料選定成本控制要求

由于裝飾材料占裝飾造價的比例很大，一定程度上，材料的選擇確定最終的裝飾工程造價，所以裝飾設計選材階段，設計單位根據設計要求初步選定材料，經設計部復查是否符合裝飾功能要求、檔次定位，再經成本部進行市場詢價定價，確定初步選擇材料的價格。裝飾材料的選擇要點包括：健康環保、符合裝飾功能要求、與酒店定位相匹配、符合經濟條件、注重性價比。裝飾主要材料在滿足企鵝酒店檔次、裝飾功能、環保、防潮等條件下，根據造價限額，選用國產石材、國產瓷磚、進口機織地毯、防水防火石膏板、防水防霉乳膠漆、訂制水晶吊燈、訂制金屬燈飾、國產真皮沙發、優質布藝沙發、飾面板柜臺桌椅、壁畫、裝飾畫。因酒店位置靠海，石膏板、乳膠漆、畫布必須考慮防潮、防霉，五金、輔材金屬配件選擇鍍鋅或304、316不銹鋼，選用普通材料，會造成返工，導致成本增加。

2.4 樣板房裝修及成本分析

按照設計任務書，由裝飾設計單位開始設計工作，按概念、方案、擴初、深化、招標圖、施工圖分階段出設計成果，裝飾面積12.4萬m2，有2000間客房，裝飾工程造價約在4～5億多。為了能達到預期效果，裝飾方案設計出來后，按照方案圖紙裝修樣板房和樣板區，檢驗設計效果及裝飾造價，決策進行后續設計工作或設計方案優化或重新進行方案設計。進行方案優化，材料替換、品牌替換或方案修改都需進行成本分析。通過樣板房和樣板區，成本部可以了解裝飾公區與客房地面、墻面、天花、燈飾、家具、藝術陳設分項工程的裝飾單方造價，為后期編制施工圖預算、招標控制價提供參考。

3 裝飾工程招標階段成本管控

3.1 招標人員配置

成本管控的主要因素在于管理人員的專業能力、工作經驗及管理水平，因此工程招標人員配置非常重要，需要合理安排招標工程師負責具體事宜。成本招標部負責人根據裝飾工程規模、裝飾內容、設計風格、區域劃分、工期等配置1名工程師負責公區兩個標段，2名工程師負責客房四個標段，1名工程師負責后勤區、廚房，1名工程師負責潔具、地毯、燈飾，1名工程師負責家具三個標段、藝術陳設兩個標段，成本招標部負責人負責統籌、把關，招標工程師負責協調與工程部、設計部及咨詢單位的業務溝通，并由招標工程師委托造價咨詢單位進行招標清單編制、施工圖預算及招標控制價編制，并對咨詢單位受理工程師人員數量、專業能力、工作經驗等進行審查，選定經認可的工程師。只有合理安排人員執行好各自的工作，才不至于由于人力因素導致成本的不確定性。

3.2 招標標段劃分

標段劃分，就是根據工程的規模、工期、性質等具體情況，將原來屬于一個整體的招標項目或標的科學地劃分成若干個較小的標段。大體量的酒店精裝修工程，可根據裝飾設計特點、樓層位置、使用功能、工程技術關聯性、工程計量關聯性、施工界面合理性及投標單位的實力情況，進行合理分標段實施。分標段施工可以提高招標質量，但會造成進場費、臨設措施費的增加，因此，在滿足工期、有利于管理的前提下，盡量減少標段數量。

通過與設計部、工程部研究分析，將企鵝酒店裝飾工程標段劃分為：

1 公區精裝一標段-餐廳、食街 9 衛生潔具甲指乙供2 公區精裝二標段-餐廳、食街之外公區 10 地毯供應及安裝3 客房精裝一標段-塔樓1-2 11 燈飾供應及安裝4 客房精裝二標段-塔樓4 12 家具供應及安裝一標段-公區5 客房精裝三標段-塔樓5-6 13 家具供應及安裝二標段-客房1-6層6 客房精裝四標段-塔樓3、7 14 家具供應及安裝三標段-客房7-14層7后勤區精裝 15 藝術品供應及安裝一標段-公區8廚房精裝 16 藝術品供應及安裝二標段-客房

3.3 編制施工圖預算、確定招標控制價

酒店裝飾施工圖預算指酒店裝飾工程在施工設計圖紙完成的基礎上，按照施工工藝要求，根據施工設計圖紙、《建設工程工程量清單計價規范》（GB 50500-2013）、《廣東省建筑與裝飾工程綜合定額》（2010）和廣東省及珠海地區裝飾工程預算取費文件、設計擬定材料設備品牌、珠海地區人工、機械、材料信息指導價及市場價等所編制的裝飾工程預算造價文件。酒店裝飾施工圖預算是檢驗裝飾設計成果是否超出立項投資金額的依據，是決定調整設計或調整投資的依據，是確定裝飾工程招標控制價的主要依據。

整個酒店裝飾工程造價由上述16個單位工程造價組成，單位工程造價由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規費、稅費組成。分部分項、措施項目、其他項目工程量按清單規范計算工程量規則計算，綜合單價包含人工、材料、機械、管理費、利潤。清單項目特征描述涉及正確計量的內容必須描述，涉及結構要求的內容必須描述，涉及材質要求、規格、型號必須描述，涉及安裝方式的內容必須描述。1～8單位工程可通過工程定額計價編制，9～16單位工程可通過向市場多家廠商詢價綜合確定。

確定招標控制價應科學、合理、貼近市場實際，充分考慮投標人的利潤空間，積極引導投標人通過科學管理，采用新材料、新技術、新的施工工藝來提高管理水平，降低施工成本，在滿足招標文件要求的前提下實行人工、材料、機械消耗量自定、價格費用自選、全面競爭、自主報價。從而達到合理低價中標，形成招標與投標雙贏的結果。1～8單位工程可通過施工圖預算，按以往酒店項目裝飾工程中標下浮率下浮，作為招標控制價；9～16單位工程按市場詢價結果作為招標控制價。

4 裝飾工程施工階段成本管控

4.1 加強施工合同管理

施工合同是甲乙雙方成本管理的重要依據，其中明確了雙方的權利和義務。工程部、成本部工程師對涉及增加費用的合同條款，需理解發生費用的前提條件。

4.2 加強設計變更管理

設計變更直接決定了施工階段工程造價的變化數量。在設計變更發出前，經成本部做出變更估算，由上級根據設計、技術因素與經濟因素作出判斷是否變更。做出變更后，及時核實現場施工進度情況，判斷是否存在返工情況，及時辦理簽證，并做好拍照取證，避免或減少簽證工程量，控制造價增加量。

4.3 加強現場簽證管理

在施工過程中，建設單位要加強現場施工管理，督促施工方按圖施工，嚴格控制來自施工方的工程變更、材料替換、額外用工及各種預算外費用，施工單位提出的措施項目簽證，判斷是否屬于總價包干措施項目范圍。

5 裝飾工程結算階段成本管控

（1）利用合同對竣工結算送審金額進行專款約定，建設單位在合同中約定送審金額不得超過審定金額的10%，否則額外產生的審計費由施工單位承擔。

（2）復核提交的竣工圖及結算資料是否完整、真實、合法規范，檢查是否存在扣款項資料缺失、故意漏報扣款情況。

（3）內部審計和委托咨詢公司審計相結合的制度，內部審核人員熟悉施工過程，委托咨詢公司對審計結果進行復核，約定審計責任風險。

（4）抓住竣工結算審計重點，確定工程量計算是否準確。

（5）進行工程技術經濟指標分析，對比結算金額與招標控制價、合同價的差距，分析差距的原因。

6 總結

星級酒店裝飾工程的成本管控，貫穿設計、招標、施工、結算階段，各階段成本管控的重要性，設計階段＞招標階段＞施工階段＞結算階段。