法官以案釋法教您避免二手房交易糾紛

王靜 相穎

當下，二手房市場依舊火熱，在簽訂二手房買賣合同時稍有不慎，或者在履行合同過程中對法律的認知存在偏差，就可能導致買賣雙方在日后履行合同過程中產(chǎn)生糾紛，引發(fā)訴訟。北京市密云區(qū)法院法官結合典型案例，以案釋法，教您如何避免二手房爭議。

案例一看好登記房主莫侵他人利益

田女士與丈夫雷某在2005年3月共同出資購買了一套房屋，產(chǎn)權登記在雷某名下。2016年初，雷某將房屋賣給劉某，并與劉某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》。2017年11月，田女士得知此事，認為房屋是其與雷某共同出資購買，應屬夫妻共同財產(chǎn)。雷某未經(jīng)過其同意擅自處分夫妻共同財產(chǎn)，嚴重侵犯自己的合法權益，故將雷某及劉某訴至法院，請求確認房屋買賣合同無效。

雷某對田女士的訴訟請求不持異議。劉某表示在簽訂房屋買賣合同時，雷某稱房屋是其單獨所有，雙方簽訂的房屋買賣合同沒有違反法律法規(guī)，不同意田女士的訴訟請求。法院經(jīng)過審理，駁回了田女士的訴訟請求。

法官說法

我國《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。本案中，涉案房屋雖實際為田女士夫妻共同財產(chǎn)，雷某并無單獨處分房屋的權利，但根據(jù)該司法解釋，未經(jīng)另一共有人田女士同意處分財產(chǎn)的行為并不影響買賣合同的效力。雷某為登記權人，本交易中也并未存在雙方惡意串通違反法律規(guī)定的行為，應當認定雙方的買賣合同有效。故法院駁回了田女士的訴訟請求。

買賣雙方在簽訂房屋買賣合同前，買方一般情況下會提出查看賣方出賣房屋的所有權登記證書，但買方在查看賣方房屋所有權登記證書時，務必謹慎核查所有權登記證書中記載的有關詳細情況，包括房屋所有權人與出賣人是否一致、房屋共有情況、房屋坐落位置與購買房屋的實際位置是否一致、規(guī)劃用途是否與購房用途一致、房屋建筑面積是否與合同中記載的一致、房屋是否存在抵押、查封等情況。對于登記在夫妻一方名下，以夫妻一方名義對外出賣的房屋，買方應要求賣方出具配偶同意出賣房屋的書面承諾材料，以免日后因處分權引發(fā)訴訟。

案例二簽好書面協(xié)議固定合法權益

2017年2月，王某將自有的一套房屋賣給牛某，雙方簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，合同約定：房屋價款144萬元，王某應當在全款到賬7日內(nèi)將房屋交付給牛某。雙方在交房當日辦理物業(yè)交割。在合同所約定的房款中留存1萬元作為物業(yè)交割保證金，該保證金在物業(yè)交割完畢當日支付給王某。2017年9月7日，王某與牛某辦理房屋交付及物業(yè)交割等手續(xù)，王某交付電費卡時原留存有電費款817元。雙方辦理完交割手續(xù)后，牛某未將保證金1萬元及電費817元支付給王某。事后，王某訴至法院，要求牛某給付保證金1萬元及電費817元。牛某表示，對于其應支付王某的保證金及電費的數(shù)額無異議，但是在簽訂合同后，王某曾口頭答應送給其車棚一個，至今未履行交付義務。因此未向王某支付保證金及電費。對于車棚一事，王某表示，牛某在購房時是提過車棚一事，但自己并沒有同意，雙方簽訂的合同中也未標注送車棚事項。對此，王某一方提供了中介公司人員到庭證明，中介公司人員表示，對于送車棚一事，雙方簽訂的合同中沒有約定，雙方也沒有口頭約定。

法院經(jīng)過審理，判決牛某給付王某房屋物業(yè)交割保證金1萬元、電費817元。

法官說法

《合同法》第60條規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，雙方在合同中約定牛某在物業(yè)交割完畢當日將物業(yè)交割保證金交付王某。事實上，簽訂房屋買賣合同后，雙方已經(jīng)辦理了房屋交付及物業(yè)交割等手續(xù)。按照合同約定，牛某應向王某支付物業(yè)交割保證金1萬元及電費卡中原留存的電費817元，故對于王某要求牛某支付物業(yè)交割保證金及電費的訴訟請求，法院予以支持。同時，我國《民事訴訟法》第64條規(guī)定，當事人對自己的主張，應提供相應之證據(jù)。牛某以王某應先交付自行車棚，再支付保證金及電費為由提出抗辯，但雙方簽訂的房屋買賣合同中并未約定購房送車棚事項，且王某在庭審過程中否認購房贈送車棚事宜，并提供了中介公司人員的證人證言，證明雙方并未約定購房送車棚之事項，牛某也未向法院提交可以證明其辯解意見的相關證據(jù)，故此，對于牛某的辯解意見，法院不予采納。

買賣雙方在訂立合同后，如對合同中約定的有關權利義務有所變更，應簽訂補充協(xié)議或其他書面材料。審判實踐中，經(jīng)常會遇到當事人因為出現(xiàn)權利義務變更卻未簽訂補充協(xié)議或者其他書面材料，乃至于在訴訟過程中無法提供充分有效的證據(jù)證明其主張，而使法院無法采納其意見的情況。故此，合同簽訂后，如雙方協(xié)商一致，達成購房送車棚、送家具等附屬設施的意見，或協(xié)商一致變更交付房款時間、變更房款給付方式、變更房屋交付時間等其他情形，雙方務必簽訂補充協(xié)議或其他書面材料，留有書面證據(jù)，以便在日后引發(fā)訴訟后可以提供相關證據(jù)以證明其主張。

案例三約好戶口遷出時間避免雙方扯皮

2017年8月，趙先生為了方便孩子上學，購買了張女士的一套學區(qū)房，雙方在合同中約定：張女士應當在房屋權屬轉移之日起30日內(nèi)，向房屋所在地的公安派出機構辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關的戶口遷出的，逾期超過30日內(nèi)未遷出的，自逾期超過之日起，出賣人應當按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。合同簽訂后，張女士與趙先生按照合同約定完成了交付房款、交付房屋、房屋所有權變更登記等權利義務內(nèi)容。但張女士一直未將戶口遷出，導致趙先生無法將自己的戶口遷入。趙先生因此訴至法院，請求法院判令張女士支付逾期遷戶違約金。庭審中，張女士表示，同意盡快遷戶，但違約金約定過高，請求法院調(diào)整。最終，經(jīng)法官主持調(diào)解，雙方協(xié)商一致達成調(diào)解意見，張女士向趙先生支付逾期遷戶違約金5萬元。

法官說法

當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，在房屋所有權變更登記后，張女士未按照合同約定及時將自己的戶口遷出，該行為系違約行為，趙先生主張張女士向其承擔違約責任，符合法律及雙方合同的約定。

本案雙方在合同中對于遷戶事宜及逾期遷戶的違約責任均作出了明確約定，但審判實踐中部分買賣雙方并未明確約定遷戶條款導致雙方產(chǎn)生爭議。因此建議大家在買賣房屋時，明確在合同內(nèi)將出賣人從出賣房屋遷出戶口的時間及逾期遷戶的違約責任進行約定。這種約定一方面可以督促出賣人及時遷戶，另一方面，對于買受人而言，如果面對的是不按合同約定及時履行遷戶義務的出賣人，也可以在訴訟中要求出賣人支付逾期遷戶違約金，維護自己的合法權益。但要指出一點，雙方在約定逾期遷戶的違約責任時，應謹慎約定違約金計算標準，如果雙方約定的違約金標準過高的話，法官是可以根據(jù)雙方履行合同的具體情況、過錯責任、損失情況等對違約金的標準進行調(diào)整的。