淺談我國房地產上市公司利潤質量

王 俊

房地產上市公司是國內投資者最為熱衷和關注的板塊，其中一個重要原因是房地產行業一直保持較高的行業毛利率。據統計，2017年我國房地產行業的平均毛利潤率為55%。由于利潤質量是評價上市公司經營成果和現金流量的重要指標，也是一般投資者最為關注的指標。一些上市公司就在利潤指標上大做文章，國內外學者的研究表明我國上市公司存在嚴重利潤操縱的現象。在這種背景下，加強對上市公司利潤質量理論和評價方式的研究和分析，具有重要的現實意義。

一、上市公司利潤質量概述

盡管沒有可以用來衡量利潤質量高低的絕對尺度，但從概念上來講，可以對高質量利潤和低質量利潤兩個極端情況做出區分。若報表利潤是對公司過去、現在和將來經濟價值創造能力的可信任和可靠的評價，那么這項利潤就被認為是高質量的。相對而言，所謂低質量，是指公司財務報表上的利潤對公司過去的、目前的經濟成果以及將來經濟前景的描述具有誤導性。利潤質量定義中的著重點是關于報告利潤反映公司實際情況的程度。高質量利潤較好地反映了公司的目前狀況和未來前景，同時表明管理層對公司經濟現實的評價較為客觀。而低質量利潤則夸大了公司真實的經濟價值，對公司狀況進行粉飾或者表明管理層沒有客觀地反映公司的目前狀況和未來前景。

二、我國房地產上市公司利潤質量評價研究

（一）評價指標選擇

本文評價上市公司利潤質量的指標體系如表1：

表1 本文分析指標選擇

（二）樣本選擇和數據來源

本文選數據樣本117家地產類上市公司，剔除非標準審計報告和ST企業，選取A股利潤總額為正數的88家作為本次研究的樣本，其中包括萬科A，保利地產，浙江廣廈，中糧地產，中關村，陸家嘴等較為知名的企業。本文的數據均來自上述公司2016年年度報告，數據來源可靠。

（三）計算與分析

1、從利潤的結構方面計算分析。（1）經營性利潤所占比例。在88家上市公司16年度報表數據中計算中發現，其平均經營性利潤占利潤總額比重為74.8%。說明即使是在金融危機后，經濟處于復蘇階段，我國房地產行業保持較好的獲得營業收入能力。（2）現金流入量結構比率。從數據計算情況來看，88家上市公司的現金流入量結構比率平均值為0.56，說明經營活動的現金流入量占現金流入總量的比重相對較高。

2、從利潤的變現能力計算分析。公司銷售收現能力不僅體現了公司的經營銷售能力，更體現了公司的銷售收現能力，從而反映公司利潤特別是主營業務利潤的變現能力，該比率若大于1說明銷售收入轉化為實際現金流入的能力較強，小于1說明公司的應收賬款增多，變現收入低。從樣本的數據計算結果來看，88家上市公司中該指標大于1的企業有65家。

3、公司利潤的真實性計算分析。（1）凈利潤現金比率。從88家樣本企業的數據計算結果來看，該比例為負數的企業有30家，說明2016年上述30家企業的經營活動一定程度上沒有為企業的凈利潤創造實質性貢獻，更多的是以其他方式確定的收益。房地產行業是一個經營周期長，對現金流的支持要求比較高，所以經營活動現金凈流量一般不會很高，當該指標保持為正數時，就能說明企業現金流和凈利潤質量還是比較高的。（2）凈利潤營運指數。從數據計算結果來看，88家上市公司中該指標小于0的企業有7家，這與本文中的另一個指標（經營性利潤占利潤總額的比重）的計算結果相差不多，而小于或等于1 的企業有20家， 該指標的平均值為0.8,在均值之上的企業為28家。從分析上述幾家企業的合并現金流量表發現，經營活動現金流出量主要集中在購買商品，支付勞務支出和支付的各項稅費為主。

4、從利潤的成長性計算上市公司利潤質量。從樣本數據的計算結果中發現由于受金融危機影響國內市場正處于復蘇階段，不少企業的營業利潤目前尚未完全恢復大一個較高的水平，上述88家樣本企業中28家企業的營業利潤為負增長。

5、分析與結論。（1）利潤結構的分析與結論。我國房地產類上市公司的經營性利潤占利潤總額的比例整體上還是較高的，平均水平達到了74.8%，經營性利潤較高說明我國房地產行業整體的盈利能力主要還是以房地產開發銷售帶來的利潤，而不是以其他非持續的收益為主，但是不排除部分小型的企業在受到金融危機的沖擊下，開發銷售收入的能力明顯較以往下降。另外從現金流角度的計算和分析中可以看出，整體水平達到了0.56，進一步說明了這些企業的在高利潤的背后存在利潤收入不合理的現象。（2）利潤變現性的分析與結論。目前我國房地產上市公司的銷售變現能力一般，雖然樣本中有65家企業該比率大于1，但是最高值也只有3.03而且超過三成企業的該比率沒有達到應有的水平，綜合考慮，筆者認為國內房地產市場上市公司的銷售變現能力存在一定的問題，這雖然沒有直接影響企業的利潤質量，但是會通過應收賬款的增加進而增加企業的壞賬準備從而影響企業利潤。（3）利潤真實性的分析與結論。目前我國房地產上市公司的經營活動現金流出額比較大，凈利潤的現金保障性較差，三成的企業的經營活動現金凈流量為負值，經營性的支出比較多，導致企業的每一元的凈利潤中，現金所占的比率非常小。而凈利潤營運指數考慮到的是凈利潤中持續性收入的比率，該比率從計算的結果來看相比現金收入即凈利潤現金比率要好些，但是在計算中我們就已發現，該比率說明的是企業收入結構方面的真實性與本文第一個指標即經營性利潤占利潤總額比率的計算結果相似，這里不重復得出結論。

綜合上述三個方面的分析與結論，考慮到房地產行業的對現今需求特別大的特點，我國房地產上市公司利潤變現能力還不夠強，降低了企業的利潤質量。利潤結構性和成長性都處于較高的水平。

三、提高房地產上市公司利潤質量的建議

對于造成利潤質量下降的原因有很多，通過上述分析，目前我國一部分房地產類上市公司利潤質量還是存在較為明顯的利潤失真，結構不合理和現金保障不足等利潤質量問題。筆者在以下幾方面提出了相關應對建議：

（一）完善內控體系，逐漸淡化利潤操縱的動因。由于利潤決定上市公司新股發行，發行價格以及摘牌退市等因素，致使上市公司虛報利潤的動機強烈。因此，必須改變當前連續三年負盈利作為退市條件的規定，淡化上市公司利潤操縱的動因。

（二）上市公司必須加強應收賬款的管理。企業利潤質量的影響因素眾多，其中應收賬款的管理是最易被認為操縱的會計科目之一，也是企業利潤質量非常重要的因素之一。企業應該明確應收賬款的管理部門，建立適合本企業的信用管理制度。

（三）完善會計制度，改善財務狀況。由于權責發生制下，會計在同一類經濟事項上可以有不同的處理方法，最終反映的結果也不盡相同，容易造成認為操縱行為。解決這一問題的辦法就是完善會計制度，減少企業的選擇權，提高會計信息的披露質量，在一定程度上減少企業的盈余管理，以提高利潤質量。

目前國內外還沒有完善的統一的評價利潤質量的方法，中國作為世界上經濟發展最快的國家，中國的證券投資市場也正處于快速的發展和完善階段，但是由于我國投資者還沒有達到理性分析和基于公司長期經營發展能力表現的投資習慣，使得一般投資者無法正確對待投資決策，也使企業更多追求短期利益而操縱利潤的動機。目前利潤作為財務數據的核心，而利潤評價體系只最為整個財務評價體系的分支，所以建立健全利潤評價體系刻不容緩。相信在國內外學者及相關機構的努力和研究下，利潤質量評價體系通過不斷完善，一定會在未來更為客觀、準確、及時地反映企業發展中的問題，為企業管理者和廣大投資者提供更為全面的數據分析和決策依據。

（寧波廣播電視大學，浙江 寧波315016）

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