聚焦鄉村振興

1 集體經營性建設用地改革

自2013年起，6次一號文件中屢次提及集體經營性建設用地，集體經營性建設用地制度改革持續推進。

2013年十八屆三中全會提出：建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。2015年，15個集體經營性建設用地入市制度改革試點地區正式開始試點。2015年授權的期限原定于2017年12月31日屆滿，為了促進土地資源要素精準高效配置，全面推行建設項目集約用地，北京市大興區等33個農村土地制度改革期限又延長1年至2018年12月31日。可見，集體經營性建設用地改革試點工作平穩有序推進，入市改革效果初顯，已形成相對成熟的規則體系，延長試點期限是為了設計出更為科學的改革操作方案，未來政策改革紅利可期。

對房地產市場而言，有利于提高租賃用地、產業用地的供應。受制于嚴格的用途管制與規劃管制，集體經營性建設用地主要將成為住房租賃用地、產業發展用地。總體來看，影響主要體現為：①從土地端口來看，集體建設用地的成本優勢明顯，供應規模較大，推動土地投資趨向理性；②從企業轉型來看，推動企業轉型城市運營，前期有運營經驗的企業規模將進一步擴大，住房租賃、產業地產等迎來重大政策機遇。

2 宅基地改革

通過對2004—2018年歷次一號文件的梳理，著墨較重的主要是2013年、2014年、2017年及2018年。而2018年一號文件共10次提及宅基地，超過歷次一號文件此前提及的次數。2018年宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”的提出表明未來進一步放活宅基地和農民房屋使用權的政策基調。未來，在完善農民閑置宅基地和閑置農房政策方面，相關的體制機制創新將適時跟進。

目前，許多城市都在持續推進住房租賃市場建設。其中重要的一項是發展“城中村”現代租賃服務業。鼓勵村集體、經濟聯社租賃經營“城中村”住房，將符合安全、消防、衛生等條件的住房統一出租，規范管理。鼓勵并扶持住房租賃企業、物業服務企業參與老舊社區、“城中村”和廠區租賃住房微改造，實施專業化運行管理。此次一號文件明確提出宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，強調保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權有利于后期進一步發展和規范“城中村”租賃業務。未來，隨著相關細則出臺，企業在進行“城中村”微改造并實現運營的過程也將更有保障。

3 特色小鎮精品工程

關于特色小鎮，2016年和2018年的一號文件均有提及。2018年著重強調建設一批鄉村民宿、特色小鎮等精品工程。

2018年的中央一號文件提出要建設一批設施完備、功能多樣的休閑觀光園區、森林人家、康養基地、鄉村民宿、特色小鎮。這表明，未來農村閑置宅基地的盤活絕不是不講用途管制、權益邊界，不是讓城里人到農村買房置地，而是要使農民的閑置住房成為發展鄉村旅游產業的載體。土地方面，文件也提出支持性舉措：“在符合土地利用總體規劃前提下，允許縣級政府通過村土地利用規劃，預留部分規劃建設用地指標用于單獨選址的農業設施和休閑旅游設施等建設。”

表12016年和2018年一號文件提及特色小鎮相應內容

隨著我國大交通格局的完善，城鄉融合進一步加速。大城市轉型升級的同時，城市與鄉村間的資源流動也將加速。隨著消費需求的升級和多元化，有特色的鄉村資源變成稀缺品，資本開始注入鄉村，特別是大城市周邊具有豐富旅游資源的鄉村，其市場價值將被充分挖掘。在大城市周邊重點打造小鎮精品工程，實現城鄉2條產品鏈的無縫銜接，進行城鄉聯動布局。

4 中央一號文件聚焦鄉村振興，地產人應注意什么

1）鄉村振興過程中涉及體制機制創新，地產人如何把握這一過程帶來的制度紅利？從中央一號文件的基調來看，集體經營性建設用地、特色小鎮、康養產業等均是企業未來業務布局的重點。因此，企業應拓展項目格局。以往資本下鄉面臨諸多不確定性，導致規模化企業較少，在未來政策紅利持續釋放背景下，企業業務不應再局限于城市內部。

2）鄉村振興，流入城市的人口會不會減少？從中央一號文件的基調來看，促進農村勞動力轉移就業仍是主要方向。未來的價值型城市仍是農村勞動力流入、甚至實現市民化的重要載體。

3）企業的算賬模式需同步改變。以往工商資本操作鄉村項目融資方面存在較大不確定性，時至今日，隨著各項改革試點的鋪開，政策導向的加強都將使企業后期的融資更便利，成本更低。

近期，國家將制定鄉村振興戰略規劃（2018—2022年），我國農村將進入“鄉村振興”的規劃落實階段。在農業供給側結構性改革格局下，鄉村將迎來重大發展機遇。