2017年全國50城土地成本合理程度研究

文/王夢雯

一、全國土地購置成本走勢

2017年，全國土地成交價格漲幅較高，引起社會高度關(guān)注。國家統(tǒng)計局公布的《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25508萬平方米，同比增長15.8%，土地成交價款為13643億元，同比增長49.4%，進(jìn)一步測算出考慮容積率的全國土地購置均價為5349元/平方米，同比增長29.0%。同樣方法計算出2017年全國商品房銷售均價7892元/平方米，同比增加5.6%。由于地價增幅高于房價增幅，使土地成本進(jìn)一步上升。

2017年，未考慮容積率的全國土地購置均價占商品房銷售均價比重進(jìn)一步攀升至68%，較2016年增加12個百分點，絕對值和漲幅雙雙創(chuàng)下歷史新高。回顧歷史走勢發(fā)現(xiàn)，2004-2012年，此比值始終在20%-40%區(qū)間內(nèi)低位盤整，2013年突破40%，此后加速攀升,不斷刷新歷史記錄。

二、地價房價比的計算方法及衡量

地價房價比是指報告期內(nèi)商品房用地成交單價與當(dāng)期商品房成交單價的比值。具體公式為：

其中，商品房土地為報告期內(nèi)土地招拍掛市場中成交的純住宅、商住、商辦和綜合用地。商品房為報告期內(nèi)房地產(chǎn)交易中心已簽約的住宅、辦公和商業(yè)物業(yè)。

考慮到各地建材施工費(fèi)用、土地資源稀缺程度和房價漲幅預(yù)期不同，絕對值不具備比較意義。本文將在地價房價比的基礎(chǔ)上，計算出地價房價比偏離度，以此作為其合理與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

具體公式為：

三、50城地價房價比

根據(jù)地價房價比計算公式，得出2017年全國50城地價房價比為38%，較2016年回落7個百分點，但較2010年以來均值高出13個百分點。值得注意的是，這里的地價房價比使用的地價口徑為考慮容積率的樓面地價，與上文未考慮容積率的全國土地購置均價有所不同，筆者認(rèn)為考慮容積率的樓面地價更能反映土地成本。

進(jìn)一步分析各城市2017年的地價房價比，不難看出，北京、天津、廈門、廣州、蘇州、杭州等6城地價房價比值在60%以上，其中北京、天津分別以71%和66%位居第一、第二位，其余4城比值在60%-61%之間。此外，漳州、佛山、南京、中山、沈陽、無錫、重慶、東莞、濟(jì)南等9城的地價占房價比例在50%以上。其中，漳州（59%）、佛山（58%）、南京（58%）、中山（57%）等4城市比值接近60%，其余5城的比值在51%-55%區(qū)間內(nèi)。

表1 2017年全國50城地價房價比

剩余35個城市地價房價比值在50%以下，占樣本城市總數(shù)的7成。汕頭、武漢、福州、成都、合肥、南通、上海等7城比值在40%-50%區(qū)間內(nèi)，鎮(zhèn)江、泉州、泰州、深圳、南寧、寧波、長沙等7城比值在30%-40%區(qū)間內(nèi)。剩下21城比值在30%以下，其中肇慶（14%）、西安（13%）、韶關(guān)（12%）等3城比值最低，均在15%以下。

從各地的地價房價比增幅看，有24個城市比值上升，26個城市比值下降。總體上，跌幅大于增幅。比值上升的城市中，泉州、中山、汕頭、南通等4城漲幅最高，分別較2016年上升30、28、26、25個百分點。此類城市基本位于都市圈內(nèi)，而2017年房地產(chǎn)市場板塊的輪動基本由一、二線城市傳導(dǎo)至附近三、四線城市，使周邊的土地市場升溫。此外，這些城市對土地市場的調(diào)控相對較為溫和，因此全年地價房價比增幅較大。

比值下降的城市中，廈門（-73）、上海（-63）、漳州（-47）、南京（-44）、長沙（-42）、福州（-37）、無錫（-30）等7城降幅較大。進(jìn)一步分析發(fā)現(xiàn)，此類城市2016年土地市場較熱，政府在下半年出臺多條政策抑制地價，如“限地價競配建”、“限地價競房價”、“限地價競自持面積”等，使土地成交價格明顯下降，地價房價比值出現(xiàn)下行。但實際上，調(diào)控后的土地價格并沒有得到實質(zhì)性抑制，而是被無形地添加在配建面積和銷售價格上。此外，部分城市如上海等，在2017年對市屬國企定向出讓多幅租賃用地，此類地塊價格明顯低于市價，也對土地成交價格有所影響。

表2 2017年全國50城地價房價比增幅（百分點）

四、50城地價房價偏離度

筆者認(rèn)為偏離度在±15%為合理區(qū)間，從各城市的地價房價比偏離度看，近8成城市地價房價比偏離度過高。

中山、南通、天津、沈陽、清遠(yuǎn)、東莞、佛山、濟(jì)南、成都、北海、蘇州等11城偏離度超過100%。其中，中山、南通、天津位居前三，分別為260%、183%和155%，建議這些城市出臺相關(guān)政策抑制土地成本進(jìn)一步上行。此外，漳州、惠州、廈門、無錫、武漢、泉州、杭州、合肥、南寧、南京、貴陽、煙臺、汕頭、泰州、廣州等15城偏離度在50%-100%區(qū)間內(nèi)。其中，漳州、惠州、廈門、無錫超過80%，分別為91%、84%、84%和82%。此類城市的地價房價偏離度也相對過高，建議加強(qiáng)土地市場監(jiān)管，謹(jǐn)防偏離度進(jìn)一步攀升。此外，海口、北京、寧波、肇慶、重慶、江門、福州、青島、大連、宜昌、岳陽、九江、長沙等13城偏離度在15%-50%區(qū)間內(nèi)。其中，九江和長沙偏離度為20%和18%,接近合理區(qū)間。

表3 2017年全國50城地價房價比偏離度

50城中有11個城市在合理范圍內(nèi)，分別為長春、昆明、南昌、洛陽、上海、三亞、韶關(guān)、鎮(zhèn)江、西安、鄭州、深圳。其中，深圳僅為-11%，低于歷史平均值，這主要由于近年來深圳土地大多以舊改形式出讓，公開招拍掛土地以樓面單價相對較低的商辦為主，使地價不斷走低。合理城市可分為四類：第一類城市地價與房價同時下降，但地價跌幅大于房價跌幅，如上海；第二類城市地價下跌但房價保持正增長，如深圳、鄭州、三亞、南昌；第三類城市地價和房價保持正增長，但地價增幅小于房價增幅，如西安、韶關(guān)；第四類城市地價和房價保持正增長，且地價增幅大于房價增幅，但地價基數(shù)較低而房價基數(shù)相對較高，因此仍在合理區(qū)間內(nèi)，如昆明、鎮(zhèn)江、洛陽。