我國中小城市的物流地產發展

馮小彪

近些年來，隨著物流地產的發展，一線城市物流地產趨于成熟，土地供應有限，市場逐漸飽和。而中小城市作為農村與大城市的連接處，是區域物流的中心以及承接物流集散的載體，對周邊城鎮農村有很強的輻射作用。并且在新型城鎮化作用下，中小城市優化產業結構，合理布局以及統籌城鄉發展，逐步形成“大中小城市協同發展”的城鎮化格局。隨著人民日益增長的經濟需求，電商快速發展，零售消費升級經濟的持續發展，其物流地產將會有更大的發展空間。

一、我國物流地產概述

物流地產由美國普洛斯公司帶進中國，它是根據目標客戶需求，建設配套物流設施，再通過出讓、轉租等提供物流綜合服務。在產業界定方面，根據研究方向和視角的不同，分為工業地產和商業地產兩種范疇。目前物流地產主要包括有地產開發企業為主導、物流企業自有地產、地產物流企業合作經營；第三方牽頭合作四種運營模式。

目前物流地產是物流行業發展最快的領域，近幾年持續處在50%左右的增速，目前全國倉儲面積已經達到十多億平方米。

二、典型中小城市物流地產現狀問題

我國中小城市物流地產的發展處于初期階段。相比發展成熟的大型城市，物流地產整體發展比較緩慢。從全國中小城市綜合實力百強縣市中，分別在東、中、西部選取一個分析其物流地產發展現狀問題。

（一）東部——張家港市。港口是張家港物流地產發展的優勢，其港口位于長江三角洲腹地緊靠長江，上至武漢、重慶，下至上海。是中國最大的大豆、木材、大米等出口港以及長江流域最大的外貿商港。目前張家港主要的兩大的物流園區是金港物流園區以及保稅港物流園區。但物流地產逐漸不能滿足日益發展的經濟需求，且本土物流企業較少，規模比較小。目前張家港市規劃了不同特色、不同層次的物流產業，已建設多個重點專業物流園區，包括冶金物流、化工物流、紡織物流、糧食物流以及建材物流等。在政策方面，張家港市對土地、稅收等予以扶持，鼓勵第三方物流企業入駐，加強與周邊物流樞紐戰略合作，加快物流地產的發展。

（二）中部——新鄭市。新鄭市位于中原腹地，有“黃金十字路口”之稱，物流地產主要沿京珠高速、京廣鐵路線分布等交通干線分布，其中規模最大，發展最好的是位于機場附近的鄭州乾龍物流園區，其普通倉50萬平方米以及冷鏈倉20萬平方米。但其物流地產的發展還不夠完善，管理體制、園區規模、信息化水平和服務水平還比較低，隨著鄭州逐步躍入一線城市，物流地產的發展將更加迅速。

（三）西部——庫爾勒市。作為新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府，南疆最大的城市，物流地產主要分布在庫爾勒火車站以及吐和高速沿線周圍，主要有和順物流園、恒居物流園等。但其交通還比較落后，物流園區現代化水平偏低，分布不夠合理。入住多為地區性物流企業，規模小，輻射范圍小，空置率比較高。庫爾勒主要重點打造建設“一主兩翼”構架物流園區，重點發展區域特色物流園區，進一步發展交通事業，加強物流地產規范化、科學化建設。

三、中小城市物流地產發展特點

根據我國中小城市物流地產發展情況，結合典型中小城市物流地產發展現狀分析，目前我國中小城市物流地產的發展主要表現以下幾個特點：

（一）區域發展不平衡；中小城市物流地產近幾年的一直保持快速的發展，但地區發展不平衡，其中長三角、珠三角以及京津冀等地發展已經成熟，特別是經濟發達的東部沿海中小城市發展狀況較好，而中西部地區則發展相對較慢，不夠成熟。

（二）盲目開發、風險認識不足；由于中小城市物流地產發展處于初期階段，每個中小城市發展物流地產都要結合當地經濟特點、支柱產業、消費水平等。但現在很多中小城市不結合當地經濟狀況，盲目開發，建成后有很高的空置率，造成土地資源浪費。

（三）交通起直接作用；由于物流地產特點，中小城市物流園區都是分布在高速公路、鐵路干線、機場、港口等交通便利處，直接影響帶動其輻射范圍，一個地區物流地產的發展，交通占據非常重要的位置。但目前我國大多數中小城市交通較落后，道路布局不夠合理，交通現代化設施不夠完善，便捷性較低，限制了物流地產的發展。但隨著國家交通建設發展，中小城市交通道路進一步完善，為物流地產發展提供契機。

四、進一步發展中小城市物流地產的建議

（一）加強交通建設，合理布局交通網絡。中小城市應加強鐵路、公路、港口等交通基礎設施建設，將物流地產功能與交通線路有機結合起來，充分發揮中小城市輻射功能。

（二）選擇合理開發模式，加強政策引導；中小城市要根據當地物流市場情況，分析是政府主導開發還是企業開發，選擇合適的投資開發模式，做好政策引導扶持，避免盲目開發，建設符合當地特色的物流地產。

（三）加強物流人才引進，物流信息化建設；中小城市物流地產的發展，需要引進物流人才，加強物流管理一體化建設，學習先進的管理模式和經營理論，推動物流地產信息化建設。提高物流地產綜合服務水平。（作者單位為重慶交通大學）