地產股重點看龍頭及特色小鎮

李健

2017年，A股市場在白酒、家電板塊大漲的映襯下走出一輪結構性牛市；但進入2018年，房地產板塊儼然成為行業板塊中上漲的主力軍。守得云開見月明，在公募基金經理中，有一位基金經理從2015年就開始重倉地產股，他就是萬家基金旗下的李文賓。例如，在其掌舵的萬家瑞興2017年四季報中，房地產板塊占其全部持倉的56.81%。

但對于這樣集中的配置，基民其實還是有所擔心的；對基民而言，投資基金就是為了分散風險，但是過于重倉房地產板塊，風險收益比是否劃算呢？《紅周刊》記者發現，2018年以來，迄今排在前面的6只權益類基金中，3只產品都是李文賓所管理的，其中萬家新利以17.04%排在第3位。為何他會采取這樣“集中”的操作策略？地產板塊未來的收益如何？帶著疑問，本周《紅周刊》記者專訪了李文賓，在短短1個小時內，他為記者解答了心中的疑惑。

李文賓認為，地產板塊的估值低于其他藍籌板塊，這種“低估”會在2018年得到修復。他判斷地產板塊的景氣度還在上升，國內房地產正常是3年一個周期，但這一輪因為政策和利率的原因，周期被人為拉長了，或將持續3到5年，而他重點看好的方向是龍頭地產股以及經營特色小鎮的房企。

地產周期被拉長

《紅周刊》：眾所周知，房地產是周期性行業，尤其在國內，房地產市場具有明顯的周期性，而且一直是以3年為一個小周期。例如從2005年7月～2008年10月是一個3年零4個月的周期；2008年11月～2011年12月是3年零2個月的周期；2012年1月～2015年12月是3年零3個月的周期。在這個周期中，房地產銷售的價格和面積在3年內會先沖高然后回落。而從2015年至今，已經過去了2年零5個月，市場上開始認為房地產景氣度將要掉頭向下進入衰退期了。您怎么看這輪房地產周期的走勢？

李文賓：其實這一輪房地產的景氣度是被人為拉長了，地產的復蘇還將延續3到5年。我國地產周期之前一直是3年一個周期，這和全國性的政策有關，以前的政策是在全國范圍內實施調控，政策放松后銷售面積和房價就會開始走高，逐漸突破中央的承受能力，然后就會出臺全國性的收緊政策，導致3年一個循環。但是從2015年這一輪調控開始，中央實行的是因城施策，對三四線城市調控的目的是去庫存，對一二線城市調控則是控房價，這樣下來，該降的降，有剛需的也能穩步上漲；而沒有“一鍋燴”的做法，也就沒有一片普漲、然后全面收緊、再一片普跌的情況。

另外，從貨幣周期來看，之前在降息的時候國家會放松地產政策，以期拉動經濟，而在經濟慢慢復蘇甚至走向過熱的時候，可能就會開啟新一輪的加息，這也就使地產企業貸款困難，行業也隨之進入衰退期。而現在的情況是雖然經濟正在復蘇，但利率一直維持在較低的水平上，這對高負債、高杠桿的地產企業是極大的利好，所以房地產企業的復蘇周期也被貨幣政策拉長了。

最后從土地供給的角度來看，本輪土地的供給是在收緊的，在之前的3年周期中，地產復蘇的時候，房企回籠的資金增加，使得房企拿地量增加，到第二年就演化為供過于求，從而開始衰退。但現在，中央控制土地的發放量，房企在2016年、2017年的拿地量連續減少。這一輪周期如果繼續演繹，將會出現土地收縮的速度快于人們需求的下降，這就將房價一直架在了高位，也延長了本輪地產復蘇的周期。

《紅周刊》：所以中國經濟將保持長期穩步復蘇，而房地產作為核心資產，未來一定有廣闊的發展空間。那么從目前來看，房地產板塊的估值低于藍籌股中家電、白酒等板塊，這對淘金房地產板塊股票而言是一個機會嗎？

李文賓：在藍籌股中，地產板塊的估值目前被極大地低估了，像白酒、醫藥或者家電企業，其中很多公司在2018年的業績增速可能達到40%～50%；但是分析師給予這些企業2018年的估值已經給到了20倍以上。不過對很多地產公司而言，我們根據它們2017年拿地量和項目數量，估算出它們在2018年業績增速將達到100%，但是券商、基金給出的估值只有10倍左右。因此，從橫向比較來看，地產估值還是很便宜的，資金配置的性價比也很高。

另外，很多龍頭房企目前的估值也在歷史中樞以下，所以現在是一個很舒服的布局時機。

《紅周刊》：我也發現很多大房企的估值遠低于最近5年房地產板塊的平均估值，即40倍。例如截至1月24日，保利地產估值為13倍、萬科A為19倍、華夏幸福為16倍。

大房企強者恒強

《紅周刊》：從2017年四季報中我們看到，您管理的產品重倉了萬科A和保利地產，這兩家是A股最大的房地產企業，所以您看好房地產龍頭股的原因有哪些？

李文賓：因為我們判斷房地產板塊在2018年將進入強者恒強的時代，首先，我們都知道房地產是一個高杠桿行業，目前利率又在上行，所以小房企向銀行拿貸款就更加困難了，這會導致小地產公司沒錢拿地，也就沒錢蓋樓。另外，我們看到很多大房企從2015年這一輪房價復蘇周期開始的時候就大量囤地。但是在2015年左右，小地產公司的資金都“堆”在三四線城市的樓市中，因而錯過了這一輪復蘇周期。

《紅周刊》：確實如此，融創、碧桂園在2014、2015年就開始拿地，萬科也在2015年囤積了大量土地，而保利的動作則慢一點，在2017年才開始在一二線城市集中拿地。

李文賓：沒錯，大量拿地的結果就是大房企從2017年開始市占率出現躍升，前10家房企在過去一年間，市占率提升了5個百分點，從20%提高到了25%。而小房企隨著這一輪三四線城市去庫存，中國老百姓的杠桿率已經大幅提升，很難再幫助三四線城市消化庫存，所以三四線城市未來的銷量空間十分有限，地方性房企也進入了發展的瓶頸期。

《紅周刊》：那么，在這些龍頭房企中，您更看重企業的哪些方面呢？

李文賓：上市公司的一把手對行業趨勢的把握非常重要。比如：一家公司原來的董事會提出的戰略是“保質、不求量”，但是新一屆董事會上臺后，對公司的戰略開始向追求“規模速度”轉變，拿地變得更加激進了但并不犧牲質量，這樣公司業績或將增長25%～30%。

另外，如果該公司四季度的業績估值以及2018年的預計估值都遠低于歷史中樞和其他行業的估值，其具備投機價值。一般房地產企業最后一個季度結算的利潤會是前三個季度之和甚至是更多。

《紅周刊》：我了解到像萬科，在企業四季報沒出來之前，估值是19倍，但是如果算上四季度的業績，估值就只有17倍，2018年預計估值是13倍，遠低于歷史中樞和其他行業的估值。

李文賓：沒錯，對龍頭房企來說，如果能拓展熱門城市的開發權，也將為企業帶來較高的增長空間。

《紅周刊》：您說到的這點，讓我想到機構四季報中大肆買進的一只地產股，它從去年開始要解決和港股同宗企業同業競爭的問題，如果能夠處理好，內房股以后就能分享港股企業原來獨享的部分熱門地區的樓市收益。

李文賓：呵呵，這家地產公司的股票我也拿了很多，究其原因，在2014年的時候，其資本負債率高企，也是從2017年開始，公司降低了負債率，目前已經小有成效。如果以后有好的項目的話，它們是有資金能大量拿地的。有數據顯示，該公司2017年拿地增速超過110%，也就是代表2018年其極大可能業績增速超過110%。

特色小鎮需要“異地復制”的能力

《紅周刊》：我注意到，您在四季報中重倉的房地產股票還包括做特色小鎮的企業，看好這一板塊的原因是什么？

李文賓：特色小鎮近幾年受到二三線城市地方政府的熱烈歡迎，因為房地產只能帶來一次性收益，而特色小鎮因為后續會有工業企業的入駐，將產生源源不斷的效益。這種方式和純粹的房地產企業不同，不是靠“硬邦邦”的賣房子就能夠拓展的，靠的是和地方政府的相互協調。因為每一個地區招商引資所需要的能力都不一樣，所需要準備的規劃就不一樣，每一處地方政府的需求也不一樣。所以做特色小鎮的企業要具有良好的“異地復制”能力。

《紅周刊》：說到“異地復制”的成功經驗，讓我想到了華夏幸福，他們是這個模式的開創者，已經在固安、永興、嘉善等多個地方完成了特色小鎮的建設。

李文賓：對做特色小鎮的企業來說，2018年可能進入業績兌現的高峰期，因為龍頭企業2017年積累了很多特色小鎮項目。

《紅周刊》：還是華夏幸福，從京津冀周邊起家，一路拓展到長三角和珠三角，目前來看，從園區布局以及園區入駐企業來看，都取得了很好的突破，2017年上半年，入駐園區的簽約企業超過了200家，總投資超過700億。

李文賓：除了特色小鎮，我們還看好環京津冀的房企。從雄安新區的規劃出臺后，京津冀周邊地區的房價都需要進行重估，而且二手房交易價格相對一手房具有很高的泡沫，因為過去一年二手房價格上漲較多，但是一手房價格的上漲受到了限制，一手房、二手房之間的價差一定會在未來得到修復。