分析房地產開發項目中的動態財務管理方法

溫麗

近年來，房地產行業取褥了十分顯著的發展成果，并且需求量還在持續增長。但與此同時，企業所面臨的競爭壓力也越來越大，并且可能遭遇一些隱藏的投資風險，因此企業原有的財務管理方式顯然已經無法適應當前的市場需求。另外，近年來計算機的應用越發普通，因此企業妁財務管理必須在理念和方法上進行變革。本文就對這一問題進行了詳細的探討與分析，并介紹了動態化管理的具體過程。

房地產 開發項目 動態財務管理

引言

市場需求量的增加在為房地產企業帶來發展機遇的同時也使其面臨著較大的挑戰，由于企業當前的財務管理還存在許多漏洞，不僅財務制度不夠健全，同時管理理念和方法都較為落后，因此企業必須合理運用動態化的管理方式，確保企業能夠應對復雜的市場環境，本文就具體分析了這一問題。

問題

（1）方法落后

房地產的職權分配相對集中，企業領導不僅負責整個企業的經營狀況，同時還擔負著各項管理職責，而許多領導本身對財務方面的知識不夠了解，并且沒有聘請理財方面的專家，這樣自然會使企業的財務管理存在著較大問題。另外，企業在進行投資及資金調度等各項業務時均沒有財務人員的參與，僅由企業領導做出決定。除此之外，財務部門的職權較小，難從項目開發的全過程進行財務管理，因此容易引發許多風險，而企業領導人對于風險缺乏正確的認識，導致最終在投資過程中損失十分嚴重。

（2）制度不健全

當前，房地產企業的資金管理制度還存在著許多漏洞，其所造成的影響主要包括以下幾個方面。第一，資本回報率過于模糊且企業負債比例相對較高，導致企業在開發項目時經常出現資金不足的問題，但同時由于資金利用不合理，也時常發生資金閑置的問題，導致可用資金無法產生相應的回報；第二，沒有從長遠的角度考慮企業的發展，過度追求短期利益，使得多元化的經營方式在企業中占有過大的比例，限制了企業的進一步發展；第三，沒有針對賬款回收制定明確的目標，導致回收速度十分緩慢；第四，在正式開發項目之前，沒有對項目是否可行進行全面研究，導致在開發過程中出現資金周轉不開的問題。

（3）缺少監控

財務報表能夠幫助企業了解當前的財務經營狀況，然而多數房地產企業只有在年末時才查看報表，因此就將報表的功能局限在了業績評估方面，同時也沒有進行準確的財務預算，并且對項目開發的整個過程缺乏控制，導致最終難以達到預算目標，因此企業通常會在報表上進行修改，這種不合理的做法本應當被制止，然而許多財務人員并沒有向領導提出任何反駁意見，一味按照領導的要求執行業務，違背了相關的財務制度，導致企業的整個財務管理工作呈現出十分混亂的局面，因此報表所提供的財務信息并不準確，很難幫助領導者做出正確的決策。

動態管理可行性

不合理的財務管理方式限制了企業的進一步發展，因此必須在管理方式上進行調整，下面就從兩個方面對動態管理是否可行做詳細探討。第一，企業當前所面臨的市場競爭壓力越來越大，因此企業必須在管理及技術等多個方面進行創新，否則就會失去其原有的市場地位。而創新的一個關鍵部分就是財務管理，其能夠引導企業從全局戰略的角度把握財務狀況。另外，當前房地產項目的規模越來越大，傳統的分析方式逐漸顯露出許多不足之處，因此必須采取動態化的管理方式才能使財務管理過于混亂的問題得到解決；第二，近年來信息技術已經應用到了各個領域，因此，房地產企業的財務管理也必然要采取信息化的管理方式，這就要求企業必須具備運用先進軟件的能力。同時，在動態化管理的過程中也必須依靠先進軟件和技術的支持，這樣能夠簡化工作流程，并且為決策者提供更加可靠的信息。另外，由于當前數據信息量急劇增長，因此必須通過動態管理才能有效處理這些信息，否則就可能造成信息遺漏或缺失的問題。

系統構成

若要采用動態化的管理方式，必須首先進行管理系統的設計，合理劃分不同的功能模塊，這樣才能使動態管理充分發揮其作用，下面就作詳細探討。

（1）設計原理

動態管理最大的特點在于數據信息反應的及時性，并且能夠體現不同經濟狀況下的項目運作方案，這樣就能夠及時發現項目在開發過程中可能遇到的風險，進而幫助相關人員提前制定預防措施。為了實現這些管理目標，在設計時必須建立相應的信息平臺，確保其能能夠及時反映資金運作的實際情況。另外，還要充分考慮投資的特點，進而在此基礎上制定明確的控制流程。

（2）功能設計

在進行系統功能設計的過程中必須了解項目的需求，在此基礎上確定系統能否滿足項目的需求和解決項目在開發過程中可能遇到的問題。通常情況下，需求主要是站在用戶的角度進行考慮，因此功能設計應當以此為基本依據，具體來說，主要包括三個方面。第一，確保項目實施人員能夠及時了解與財務相關的各項信息，同時還要通過系統明確目標的實現程度；第二，確保實施人員能夠及時對目標任務進行查看，并且要對最終的計算結果進行反復測算，確保其準確性；第三，幫助實施人員對各項信息進行統計分析，并做出最后的評估結果。

（3）模塊設置

系統建設所需的模塊主要包括四個方面。第一是基礎信息，其主要是對項目的一些基本資料進行管理，同時還要設置項目在實施過程中所要實現的目標，這樣能夠確保相關人員及時了解到與項目相關的基本信息。第二是可行性，該模塊控制的要點在于現金流量，主要包括初始化和動態化兩個不同的窗口，前者主要反映初始條件下的現金流量，后者則是反映目標調整之后的流量變化。第三是成本控制，首先是目標成本，在制定過程中必須以動態目標為基本原則，并在此基礎上對目標成本進行科學合理的劃分。同時，還要將各項任務所對應的責任落到實處；其次是成本監控，其主要是對項目在運行過程中的實際情況進行全面的監管并且進行模擬，進而準確把握項目的整個動態變化過程。第四是績效評估，其主要是對項目的實施情況進行綜合性的評定，確保各項目標能夠順利實現。

動態控制

（1）資金管理

資金管理與控制的要點在于對資產進行科學合理的購置與投資，同時還包括融資等環節，進而在此基礎上確保資金能夠實現良性循環，達到企業所設置的增值目標，幫助企業決策人員了解資金運轉的實際情況。

（2）財務制度

財務制度建立的目的主要在于對現金流量進行全面的管理與控制，其中最重要的是成本管理，以此來提高企業的競爭能力，并且合理控制現金的流出。在建立制度的過程中，必須明確企業當前的市場地位以及項目開發的各項信息，同時還要充分考慮企業所能夠獲取的外部資源，進而在此基礎上建立起更加健全的財務制度。另外，還要對項目執行的各個環節進行動態化的管理，并配置預警功能，進而不斷提升企業應對風險的能力，使企業的市場競爭力能夠有所提升。另外，企業還要制定明確的資產結構以及相關的負債比例，并且對賬款進行全面的監管并制定相關的回收措施，確保能夠及時收回賬款。除此之外，為避免資金閑置過于嚴重，還應設置相應的存貨制度，確保資金能夠得到科學合理地利用。

結語

總而言之，財務管理是企業能否實現長遠發展的核心因素，同時，企業在項目開發的過程中通常會遭遇許多投資方面的風險，因此如果沒有對資金進行科學合理的控制，就會給企業造成較大的損失，因此房地產企業必須更新管理理念和方法，結合企業的發展現狀有效運用動態財務管理方式，本文就深入探究了這一問題。

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