高職院校物業管理模式的思考

周玉勇 馬鑫

高職院校物業管理工作涉及教學區、學生生活區和教室生活區的物業管理，具體包括房屋及其基礎設施、公共設施的管理。房屋維修、庭院綠化、道路及水電的運維、地產管理均屬于高職院校物業管理工作之中。高職院校物業管理在探索后勤社會化改革上有不同的物業管理模式值得分析與借鑒。通過對當下存在的高職院校物業管理模式的分析對比，探索創新物業管理模式的重點。

一、高職院校物業管理現狀

1999年全國第一次后勤改革會議召開后，推動高校后勤改革，在2003年國務院頒布實施《物業管理條例》后，我國物業管理正式進入有法可依的規范化發展階段，高校物業管理，也逐步從高校后勤管理部門分離，實體化，注冊成合法經營的，具有法人責任的物業服務管理實體。改革十多年來，各高校，高職不斷探索與嘗試適合發展與運行的物業管理模式，均收到不錯的效果，但是依舊存在一些問題。從管理體制上說，多以行政管理制約物業管理實體，以“指令式”行政方式約束物業管理；從服務人員構成上說，服務人員多是周邊無業村民，普遍沒有專業技能及服務意識；從管理制度上說，普遍高職院校物業管理沒有或不夠完善具有針對性強的管理體系、監督制度、考核辦法及激勵機制。

二、現今物業管理模式對比分析

（一）后勤處（科）管轄的物業管理。屬于高職院校職能機構組成一部分，以學校領導層級為核心管理層次，以合同制及勞務派遣方式簽訂勞動合同，聘用物業服務人員。服務管理隊伍年齡老化，知識老化，且物業服務設備陳舊，物業管理技術人員欠缺。

（二）物業企業托管的物業管理。高職院校通過招投標等方式選聘專業企業承包或經營后勤服務項目。從資產管理方面上，所有權歸學校，使用權歸托管方。在委托合同的質量管理體系下，托管方管理具體的后勤物業服務項目，重要事項還是由后勤處/科來負責管理。同時，物業托管中細節服務質量不高，托管方為了追求利益，對人員、資金、設備投入不足，導致服務質量不高。

（三）后勤社會化改革后的物業管理。后勤社會化改革探索初期，物業管理實體企業利潤水平較低、制度建設落后、管理人才缺乏、經營規模較小，突出表現在高職院校物業管理體制不完善，缺乏較為系統的管理體系，管理的規范化和服務技術的專業化亟待提升。

（四）對比分析。

綜上所述，在高職院校物業管理模式選擇中并沒有完全成熟的模式可以套用，即使是當下比較成熟的后勤社會化改革也存在運維中的諸多不成熟。

三、物業管理模式建設創新

隨著物業運維管理的智能化提升，包括自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統和集中管理監控系統、物業管理信息系統等高技術的裝備配置。物業管理不在是面對面的直線服務，更是通過互聯網+運維平臺進行的多維度服務。在高職院校物業管理時均需要在前序建設的基礎上增加對溝通及監管平臺的建設、對內部員工激勵機制的建設、對員工專業化素養及技能的培養。

（一）溝通平臺建設。整合物業服務管理資源，內容相近、接口分散的服務類項目整合到一起，建設物業服務管理大廳，提供“一站式”服務窗口，且在此平臺上實現信息與服務共享，師生可以通過網站、服務大廳或者電話隨時隨地接入平臺，獲得服務，并且通過平臺，實現物業服務質量的監督與評價，從而實現激勵機制的良好運營。

（二）激勵機制建設。物質激勵與精神激勵雙管齊下提高高職院校物業管理實體的工作積極性，優化高職院校物業管理，確保高職院校教育教學任務的達成。在物質激勵方面，選取合理的服務目標，例如：重大安全事故率為 0，顧客投訴率低于 5%，維修及時率達到 95%，師生滿意度應達到 80%等作為績效考評依據，對于優秀或者良好的物業管理機構或者個人發放績效薪酬。在精神激勵方面，通過榮譽激勵、人文情感激勵和聘用與解聘激勵為主要內容及措施，提升員工的積極性和主動性。

（三）專業化培訓體系建設。通過員工系統的培訓，提升員工服務意識和競爭意識，將原來的“要我干”轉變為“我要干”、“我要干好”，以此提高工作效率和服務質量。同時，對高職院校物業發展下，新設備，高技術設備的專門人才應有進修、培訓等更新知識的機會，同時對培訓成果轉化為實際生產效率良好的個人給予績效獎勵。

四、結語

高職院校物業管理不僅是高校后勤保障的一部分，同時也擔負著“管理育人、服務育人”的重任。通過對高職院校物業管理模式的梳理，及物業服務管理模式需要創新發展方向的梳理，在未來，選擇物業服務管理模式上，留其精華，去其糟粕，向良好的服務質量、高效的服務效率方向邁進。（作者單位為云南機電職業技術學院）