房地產公司資金管理困境與出路探究

趙何培

近年來隨著國家宏觀調控政策的逐步實施，房地產行業的發展受到了較大影響，特別是資金管理方面受到的影響更大，從而導致部分房地產公司的運營管理面臨著較高的財務風險。基于此，本文以房地產公司的資金管理為研究對象，以房地產的資金管理劃分階段為基礎，探討其在資金管理各個階段的主要困境，并提出相應的改善途徑，意在為房地產公司實現科學有效的資金管理和健康穩定的發展提供參考。

一、房地產公司資金管理的階段劃分

房地產業作為資金密集型行業，資金管理是其運營管理的核心環節之一。在實務中，房地產公司的資金管理按照其流轉順序可以劃分為三個階段：融資階段、資金使用階段和資金回籠階段。

融資階段是基礎也是關鍵，它關系著房地產公司的資金來源問題，若無法確保融資活動的順利開展，則公司可能會面臨較高的流動性風險；資金使用階段主要是指房地產公司的資金支付階段，它主要包括了土地費用的購買支付、項目開發建設所需要的資金，在此階段最重要的就是要保障資金鏈的通暢；資金回籠階段主要是指通過房地產銷售回收資金的階段，房地產行業受其開發周期較長的影響，普遍存在運營資金短缺，資金回收慢等問題，因此資金回籠也是資金管理的重要內容之一。

二、房地產公司資金管理的主要困境分析

（一）融資階段的困境分析

當前我國房地產公司在融資階段的困境主要體現在兩個方面：

一方面是融資的成本過高。融資成本之所以過高主要是受兩個方面因素的影響：一方面是融資的渠道過于單一，即多數房地產公司在進行融資的過程中以銀行貸款為主，過高的資產負債率使得銀行在貸款時出于風險衡量而提高貸款利率，從而造成房地產公司的融資成本過高，財務風險較大；另一方面則是融資結構的不合理，即根據資本結構最優理論可知不合理的融資結構會給企業帶來較高的資金使用成本，因此房地產公司融資結構的不合理也是造成其融資成本過高的一個主要因素。

二是內部融資能力較差。較低的融資成本、較強的自主性是內部融資的主要特點，但是在實務中房地產公司受其資金積累不足的影響，普遍存在內部融資能力較差的問題。

（二）資金使用階段的困境分析

房地產公司在資金使用階段的主要表現在資金流動性不足方面，雖然融資能力和資金回籠也會對流動性會產生一定的影響，但是在資金使用階段房地產公司資金流動性不足困境產生的主要原因存在于兩個方面：一方面是土地購置費及開發成本較高所影響，造成資金預算遠超預期，另一方面則是受存貨、預付款不能及時變現等因素的制約，普遍存在速動比率較低，短期償債能力較差的問題。

（三）資金回籠階段的困境分析

房地產公司在資金回籠階段存在的困境主要表現在不能對商品房的銷售回款進行科學有效的規劃，資金回收難以滿足企業運營管理需求。在實際工作中，房地產公司的銷售回款在正常條件下資金流是相對穩定的，但是持續的時期較長，在此期間可能受政策影響銀行的按揭額度緊張，無法及時下方按揭款，或者房地產市場發生較大變化，銷售不暢等問題，從而造成公司資金回籠緩慢，出現資金鏈斷裂的風險，這就需要房地產公司在實務中需要對銷售回款進行預測規劃，以規避這些問題帶來的影響。

三、房地產公司突破資金管理困境的出路

如上文所述，房地產公司在資金管理過程中會在融資、資金使用和資金回籠階段出現一定的困境，容易給公司帶來一定的財務風險。鑒于此，筆者結合實際工作經驗，建議房地產公司從如下角度采取措施以突破資金管理困境：

（一）融資階段困境的突破對策

結合房地產公司融資階段的主要困境及其成因，房地產公司要實現融資階段的困境的突破，可從三個方面入手：一是拓寬融資渠道，開展多元化的融資以降低對銀行資金的依賴性，從而化解融資成本高的問題，即在實務中可通過合作開發融資、房地產信托融資、融資性售后租回、眾籌融資和供應鏈融資等多種新型的融資渠道和方式，從而來有效降低房地產公司融資成本過高的問題；二是合理降低房地產公司的資產負債率，過高的資產負債率是房地產公司運營管理的紅線，因此在實際工作中公司可通過加強應收賬款管理盤活資金、轉增資本公積、在籌資時合理安排負債比率形成最優資本結構等方式來降低資產負債率，從而降低融資成本，提高內部融資能力；三是通過搭建籌資風險的預警體系和提升對現金流量的監控力度等方式來合理控制房地產公司在融資過程中出現的財務風險，從而穩定公司的資金來源，實現穩定發展。

（二）資金使用和資金回籠階段的突破對策

結合房地產公司在資金使用和回籠階段出現困境的主要表現，在實務中可從以下三個方面采取措施對策：一是結合國家宏觀調控政策和金融環境的變動，做好項目決策前的成本收益預測，避免公司盲目囤地造成的資金在使用過程中流動性不足的問題；二是要在公司內部構建完善的營運資金預算管理體系，以實現對資金在使用階段和回籠階段的合理預測和管控，從而有效的降低在此階段的財務風險問題；三是完善房地產公司的運營資金結構，即充分運用供應鏈思維模式，把房地產公司作為供應鏈的核心，將材料供應商、建筑商、金融機構、消費者和物業公司納入該供應鏈條，并進行統籌協調和規劃，從整體的角度來對公司的運營資金結構進行調整，從而有效提升自身的盈利能力。

四、結束語

資金管理對房地產公司這類資金密集型企業來說是其日常運營管理的核心，但是在實務中部分房地產公司在資金管理過程中受各種因素影響存在一定的困境。本文在分析房地產公司在資金管理過程中存在主要困境的基礎上，提出了相應的解決對策和出路，意在為房地產公司提高資金管理水平，降低財務風險，實現健康穩定發展提供參考。（作者單位為武漢新城國際博覽中心有限公司）