掙值法在房地產(chǎn)項目成本管理中的應用流程

王亞云

一、引言

房地產(chǎn)助推國民經(jīng)濟的發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步增長誘使眾多企業(yè)加入，行業(yè)競爭力與日俱增。與發(fā)展速度形成鮮明對比的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金上大都處于短板。在這一現(xiàn)狀下，提供高質(zhì)量、工期短、造價低的產(chǎn)品，降低房地產(chǎn)企業(yè)的項目成本，成為房地產(chǎn)企業(yè)取勝的關鍵。

二、房地產(chǎn)項目成本控制相關理論

（一）房地產(chǎn)項目成本構成

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)和項目的成本構成特點，研究認為房地產(chǎn)建設項目的成本發(fā)生于各個環(huán)節(jié)：

前期工程費，指在項目前期階段支出的費用；建筑安裝費；房地產(chǎn)土地征用及拆遷補償費，包括土地使用權出讓金、征地費，城市建設配套費及拆遷安置補償費三部分；基礎設施建設費，項目開發(fā)過程中的強弱電、供水、天然氣、排水管安裝及環(huán)衛(wèi)、綠化等工程的費用；公共配置設施費，在建設中不能實現(xiàn)有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施的建設費用；開發(fā)間接費用，工程管理費、資本利息化及物業(yè)管理費等。

此外，房地產(chǎn)項目在實施前會以項目的成本概念為基礎建立目標成本額和成本降低目標及分項目成本。

（二）房地產(chǎn)項目成本管控原則

在當今市場環(huán)境下，項目建設成本不僅會受到地價的影響，項目產(chǎn)品的定位、項目規(guī)劃條件、設計方案都會對房地產(chǎn)項目成本控制產(chǎn)生一定的影響。

對房地產(chǎn)項目的成本控制需要考慮兩點因素：一是在項目建設進行時，應采取技術手段和措施控制項目成本；二是目標成本預測是對整個項目的成本管理水平作出全面的估計。

對成本的控制要遵循以下幾個原則：以預算目標為基準，對各項費用進行嚴格檢查的目標管理原則；全面控制原則；過程控制原則；平衡責任、權力和盈利間關系的原則；系統(tǒng)性原則；例外原則，即在進行成本管控時要預留必要的彈性。

（三）當前房地產(chǎn)項目成本控制方法

對房地產(chǎn)項目成本進行控制，需要將實施全過程成本控制與全面采取綜合成本控制相結(jié)合。

房地產(chǎn)行業(yè)目前對項目成本的控制大多只注重建設階段成本管理；且成本分析所使用的數(shù)據(jù)大都來源于根據(jù)經(jīng)驗和對項目的分析給出的估算和預測數(shù)據(jù)，這直接會導致現(xiàn)金流的實際數(shù)據(jù)與估算的數(shù)據(jù)出現(xiàn)偏差；另外，成本控制方法主要以偏差分析法為主，即通過定量的判斷兩個要素相減得出的偏差進行定性分析。這種量差分析結(jié)果對成本控制的指導是不夠的。我們要確立新的成本控制方法實現(xiàn)對整個過程中各項成本的很好控制。

三、掙值法的相關理論

（一）掙值法的內(nèi)涵

掙值法是對項目目標的期望與實施的差異進行分析，衡量項目績效的一種方法，具有系統(tǒng)性、指導性和前瞻性，能為某一節(jié)點上的成本控制措施提供依據(jù)。

（二）掙值法的參數(shù)

掙值法包括掙值、計劃值和實際成本。掙值評價曲線（PV曲線）（如圖1.1所示）：

（三）基于掙值法的分析原理

基于掙值法的三參數(shù)，以時間為自變量，構造成本績效函數(shù)、進度偏差函數(shù)、進度績效指標等函數(shù)，預測總費用和時間。

1.成本偏差與成本績效指標

成本偏差（CV）實際消耗費用與預算費用間的差額：CV=ACWP-BCWP<0，表明項目資源消耗量比預算消耗值低；反之，則超出；相等，則相同。

成本績效指數(shù)（CPI）等于已完成工作的預算費用與已完成工作的實際消耗費用的比值來表示。CPI>1，項目成本低于預算，運作比計劃好；等于1，與預算相符；小于1，運作差于計劃。

2.進度偏差與進度績效指數(shù)

進度偏差（SV）是用于檢測項目進度狀況的數(shù)據(jù)。SV=BCWP-BCWS<0，表明在該點對項目進行檢測時進度落后于計劃，費用控制上存在較大風險；反之，則超前；相等，則一致。

進度績效指標（SPI）是反映已完成工作和計劃工作在預算費用上差距的另一重要指標，它在數(shù)值上用兩者的比值來表示。SPI>1，項目進度超前于計劃，運作比計劃快；等于1，項目進度與計劃相符；小于1，運作差于計劃。

項目完工費用估算（EAC）是指預測項目完工時所需的實際費用，它是項目總預算與成本績效指數(shù)的比值。項目預計完工時間（ETTC）是指對于項目實際完工時間的預測，是項目最初的工期計劃時間與進度績效指數(shù)的比值。

（四）掙值法的優(yōu)勢與不足

掙值法能有效實現(xiàn)對項目成本的控制，使得項目發(fā)生的成本在可控范圍內(nèi)。但除了技術本身上的難應用外，還存在一些客觀問題，導致忽略質(zhì)量管理。

3.4 掙值法的糾偏措施及優(yōu)化

在對項目進度及費用進行評價后，需采取組織、技術、經(jīng)濟等措施排查偏差動因。

成本—進度—質(zhì)量三維掙值法是用來解決掙值法中存在問題的一種方法。它的實現(xiàn)需要以下幾個步驟：闡明客戶需求—分析質(zhì)量分解結(jié)構及其權重構成—計算質(zhì)量掙值、分析績效。

四、掙值法在房地產(chǎn)項目中的應用

綜上，本文得出掙值法在房地產(chǎn)項目的成本和管理原則為基礎上，應用步驟如下：

（一）建立比較基準

根據(jù)工作的邏輯關系，編制最初的網(wǎng)絡計劃；根據(jù)每項工作所需時間量確定關鍵工序和工期；優(yōu)化初始網(wǎng)絡計劃，最終以優(yōu)化調(diào)整后的數(shù)據(jù)作為比較分析的基礎。

（二）完善跟蹤報告制度

跟蹤制度即：建立基準比較數(shù)據(jù)，然后在項目實施過程中跟蹤記錄實際數(shù)據(jù)，對比二者差別，分析出項目進行的是否按計劃實施。跟蹤報告則是對數(shù)據(jù)進行跟蹤后形成的文字性報表。

（三）掙得值的評估和分析

評估是對項目現(xiàn)狀的評估，評估項目的進度和成本是否和計劃一致。分析則是對項目的發(fā)展狀況進行預測，以便調(diào)整計劃，完成項目目標，具體操作步驟如圖2.1所示：

對找出的問題可采取下列措施實施糾偏：

（四）經(jīng)濟措施：實踐中應用最為廣泛的一種措施，提倡組織全員參與節(jié)省成本活動，形成良好的成本管控氛圍。2.技術措施：在項目開展中，針對成本和進度偏差，重新評估不同方案的技術經(jīng)濟情況，找出最終方案。3.合同措施：從主動控制角度出發(fā)，分析偏差原因，合理利用合同條款，加強索賠管理。4.組織措施：是成本和進度管控問題的基礎，成本低，從組織問題上尋找偏差原因往往事半功倍。

五、總結(jié)

項目運作是房地產(chǎn)企業(yè)的基礎業(yè)務，隨著行業(yè)成本越來越透明，成本管理日益重要。本文基于掙值法提出了房地產(chǎn)成本管理的思路和管控過程，為企業(yè)進行成本管理提供了理論知識。（作者單位為陜西省土地工程建設集團有限責任公司）