物業企業內部控制與風險規避

熊燕萍

物業行業主要涉及到兩個主體，一是業主，另一個是股東。對于業主來說，更多的是希望從物業當中得到更多的服務和幫助，而對于股東來說，更多的是通過物業獲取更多的效益，因為兩者關注點的不同，所以在進行物業工作的時候很難同時的滿足雙方的要求，這也是物業工作很難做好的主要原因之一。物業行業作為一個新興行業，只有采取了先進的內部控制方法，做好內部控制的基礎之上，才能夠做好企業的風險規避工作，只有這樣才有可能實現股東與業主的需求，實現共贏。

一、物業企業目前面臨的主要風險

（一）經營風險

目前， 部分的物業企業在沒有經過仔細的市場調查，就盲目的開展物業工作。沒有弄清楚所要承擔的項目在市場當中的價值地位，沒有充分的掌握業主的購買力、要求，同時對于自己的條件沒有進行充分的了解，沒有清楚的了解與業主之間的關系，所以在實際的工作中常常出現業主與物業之間的矛盾，長此以往會給物業企業的聲譽帶來不利的影響。

（二）政策風險

目前，我國為了鼓勵支持物業行業，頒布了許多相關的政策制度，例如：《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業管理條例》、《物業管理企業資質管理辦法》等等，但是仍然還有許多不足的地方。例如：在企業股東與業主以及開發商發生的矛盾糾紛該怎么處理，物業設備、公共設施的歸屬等等問題都沒有相關的制度，所以在出現這些問題的時候企業往往沒有依據可以支撐去解決問題。

（三）合同風險

物業企業與業主在進行合同簽訂時，往往會因為牽扯到利益就會產生矛盾和糾紛，有些物業會因為簽訂的合同不夠規范而產生巨大的損失；有的物業企業會盲目的抬價、壓價，造成企業經營管理的失敗。合同的簽訂往往是業主和企業雙方同時進行的，所以在簽訂的時候雙方都應該本著認真負責的態度，這樣可以避免在今后工作的過程當中發生矛盾糾紛，避免阻礙物業管理工作的進行，降低合同風險可能對企業造成的損失。

二、物業企業內部控制與風險規避的改進完善措施

（一）樹立科學正確的內部控制觀念

對于物業企業來說，作為一個新興的行業要想做好企業的內部控制管理工作就需要樹立一個科學正確的內部控制管理觀念，特別是管理層需要加強對于內部控制管理的重視，制定完善相關的內部控制管理制度，加大制度的執行力度，充分的發揮制度在內部控制管理當中的作用。另外，因為物業企業也是服務行業當中的一種，物業管理人員作為直接與業主接觸的人員，應該有足夠的能力去進行溝通交流以及完成業主交代的各項任務。所以對于這些工作人員來說，應該努力的提高自身的業務水平，并且應該處理好與業主之間的關系，有問題應該及時的進行溝通，為企業更好的發展打下堅實的基礎。

（二）處理好業主和企業之間的關系，保障物業服務水平

對于物業企業來說，業主的評價對于自身的發展來說至關重要，所以在實際的操作過程當中，企業應該加強重視與業主之間的關系，積極探索如何加強二者之間的緊密聯系，盡可能的滿足業主提出的各種要求。對于業主提出的各種合理要求完全滿足，不合理的要求按照實際的情況進行溝通商量，及時的處理解決好在工作過程中與業主之間的糾紛，努力的提高物業的服務水平。企業應該設置專門的投訴處理部門，專門的處理解決業主的各種投訴以及提出的意見。在管理能力以及內部控制管理的效率上都需要提高，盡可能的做到更好。

（三）做好企業的風險事前、事中、事后控制

對于物業企業來說，要想做好內部控制管理不僅只是做到事中控制就行的還需要做到事前預測以及事后總結。首選，對于事前控制來說，企業應該建立專門的風險預警機制，建立專門的機構進行管理。做好事前的風險預警工作，有利于企業之后事中控制以及事后總結的進行。并且企業應該根據自身工作的需要，結合年度計劃對可能存在的風險進行識別、評估以及分析，制定中長期的風險管理計劃，根據預測的風險作出相應的準備方案，以便于在風險出現的時候能夠及時的得到解決，最大程度的降低對企業造成的損失。其次，對于事中的控制，物業企業在事中進行內部控制時有些風險是不能夠通過事前預測出來的，所以企業只有坦然的接受這些風險，同時做好準備應對。在這個過程中，企業需要做的就是建立應急積金庫，專門應對這種不能提前預測且緊急的風險事故，以便于企業可以順利的度過風險期，避免阻礙企業工作的順利進行。最后，在事后總結方面，物業企業需要做的就是嚴格的根據已有的數據進行總結分析并且找出風險出現的原因，避免下次再犯。這其中，需要記錄風險相關人員的各種信息、想法以及總結，以便于在企業下次遇到類似的風險時可以作參照，及時的解決問題，降低風險帶來的損失。

三、結語

綜上所述，目前物業企業在內部控制以及風險管理上存在著一些問題，這些問題的存在嚴重的阻礙了企業的進步與發展，所以企業應該加強對于內部控制管理與風險規避的重視，提出相應的應對措施，做好內部控制工作的同時及時的規避企業潛在的風險，最大程度的降低風險可能對企業造成的損失。（作者單位為東莞市松山湖控股有限公司）