房地產行業償債能力與營運能力分析

房地產行業屬于資金密集型的行業，高負債已經成為房地產行業的一大特點，因此房地產行業的償債能力一直都是投資者重點關注的能力之一，本文選取2017年207家上市房地產行業為研究對象，通過相關指標研究了房地產行業的償債能力及運營能力。

房地產行業在中國整體經濟規模中有著舉足輕重的地位，隨著房地產行業的不斷發展，其對資金需求也日益增加，從而導致不斷負債水平不斷攀升，截止2017年年末，14家企業負債超千億，本文選用2017年房地產行業合并報表數據，對其償債能力，運營能力進行研究，本文運用了Stata統計工具對離群值進行處理，最后得到樣本67個。

一、償債能力分析

償債能力分為短期償債能力和長期償債能力，短期償債能力主要有流動比率、速動比率和現金比率等指標。長期償債能力主要有資產負債率及權益乘數等。

從表1看出房地產行業的流動比率均值為1.78，速動比率為0.6，同時本文選取飲料、食品行業作為對比分析，其流動比率，速動比率，資產負債率平均值為1.64，1.1，0.41，發現房地產行業的速動比率遠遠低于飲料、食品行業，主要原因是房地產行業存貨規模較大，剔除后速動比率下降更加明顯，而房地產行業速動比率更能反映其償債能力，因為房地產行業的存貨比普通行業的存貨變現速動更慢，同時我們看到房地產行業的資產負債率高于飲料食品行業，其中最大值遠遠超過了其它行業。

重點來看2017年房地產行業合并報表資產負債率排名前5名如下表所示：

其中萬科資產負債率達到0.939609，比率非常高，本文觀察了萬科2017年負債情況，發現預收賬款約占其負債總額的42%，目前大部分房地產企業在銷售時采用預收的模式，所以預收賬款普遍偏高，而預收為高質量的負債，因此雖然萬科資產負債率較高，但是其償債壓力并沒有指標顯示那么大。所以目前用凈負債率來考察房地產行業償債能力更為合理，凈資產負債率剔除了質量較高的預收賬款等負債，更為準確，經計算萬科2017年的凈負債率為10.62%，償債壓力遠遠小于資產負債率所顯示的結果。

二、營運能力指標

營運能力狀況直接關系到資本的增值程度，同是還會影響企業的償債能力，如果企業的運營能力很低，那就表明企業的資金積壓、沉淀嚴重，資本不能發揮應有的效能，最終將影響企業的償債能力。

同時本文統計了食品行業運營能力相關指標，其中應收賬款周轉率，存貨周轉率，現金及現金等價物周轉率均值分別為21.87，4.77，6.88，通過對比發現房地產行業存貨周轉速度遠遠小于飲料、食品行業的存貨周轉速度，這主要是由于行業特性所導致的，大量存貨可能還存在積壓的現象。同時現金及現金等價物周轉率也明顯低于飲料、食品行業，說明現金利用效率不高，而這也是導致一些房地產最終出現資金鏈斷裂的主要原因。

三、改善措施

從以上分析我們發現，房地產行業存貨的儲備規模較大，通常變現速度又較慢，因此房地產行業應該加強對存貨的管理，加快銷售的速度。同時由于盈利能力與償債能力密切相關，因此應該通過多元化發展提高自身盈利能力，比如可以轉型金融，轉型健康養老等來分散房地產行業的風險，最后應該注意風險的防范，房地產市場受政策影響較明顯，因此應該健全風險應對機制。（作者單位為同濟大學浙江學院）

作者簡介：孔文舉：講師，會計學碩士，同濟大學浙江學院會計系，研究方向：會計實務與理論。