房地產(chǎn)全壽命周期的投資管理與控制

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，作為我國(guó)支柱型產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)也不斷呈現(xiàn)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，但由于我國(guó)房地產(chǎn)投資管理控制缺乏科學(xué)規(guī)范的管理方法和體系，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資管理控制水平較低，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益。本文立足于房地產(chǎn)投資建設(shè)的全壽命周期，分析探討了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)各階段的投資管理與控制，旨在能夠有效提升房地產(chǎn)投資管理水平。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系到我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)和投資管理涉及眾多環(huán)節(jié)和部門，我們要抓好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)的每個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)投資項(xiàng)目建設(shè)全過程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與控制，采用科學(xué)高效的管理技術(shù)和方法來(lái)提高投資管理水平，在保證工程質(zhì)量的前提下降低工程造價(jià)、減少不必要的損失、提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

一、房地產(chǎn)投資的影響因素

影響房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投資的因素有很多，而項(xiàng)目的規(guī)模、質(zhì)量、工期三要素基本決定了整個(gè)項(xiàng)目的投資與建設(shè)規(guī)模。項(xiàng)目規(guī)模是影響房地產(chǎn)投資的決定性因素，項(xiàng)目規(guī)模越大涉及的建設(shè)過程和需要管理并完成的任務(wù)也就越多，消耗的資源和資金也就越多、工期也就越長(zhǎng)，項(xiàng)目整體質(zhì)量的要求相對(duì)越高。因此，在項(xiàng)目投資建設(shè)前，要通過制定科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案來(lái)綜合確定建設(shè)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模等。此外，施工材料及其市場(chǎng)價(jià)格也是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資建設(shè)的關(guān)鍵因素之一，要在項(xiàng)目投資建設(shè)之前做好相應(yīng)的市場(chǎng)準(zhǔn)備和調(diào)研工作。

二、房地產(chǎn)全壽命周期的投資管理與控制

（一）設(shè)計(jì)階段的投資管理與控制

設(shè)計(jì)階段的方案策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資管理的重點(diǎn)，并直接決定了整個(gè)項(xiàng)目的成敗，設(shè)計(jì)費(fèi)用雖占項(xiàng)目投資總費(fèi)用的比重低，但設(shè)計(jì)階段是決定項(xiàng)目性質(zhì)及規(guī)模的關(guān)鍵階段，它決定了后期房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模和項(xiàng)目建設(shè)的整體方向，也影響著工程建設(shè)質(zhì)量和項(xiàng)目建設(shè)工期，所以我們應(yīng)重視設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目生命周期的影響。首先，應(yīng)選擇合適的設(shè)計(jì)單位，采用公正、公平、公開的設(shè)計(jì)招標(biāo)方式來(lái)篩選出價(jià)格合理、口碑良好、專業(yè)水平優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位，在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下有效降低設(shè)計(jì)階段的資金投入；其次，當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)思想理念較為落后，往往不能深入的研究設(shè)計(jì)過程和設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，因此，要通過合理的分解和細(xì)化設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)來(lái)不斷的深化設(shè)計(jì)過程；最后，加強(qiáng)設(shè)計(jì)過程中對(duì)設(shè)計(jì)人員的監(jiān)管并減少不必要的浪費(fèi)和投入。傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)人員成本觀念淡薄，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)只重技術(shù)指標(biāo)和往往忽略成本指標(biāo)，要制定科學(xué)合理的獎(jiǎng)罰制度來(lái)提高設(shè)計(jì)人員的成本意識(shí)。

（二）施工階段的投資管理與控制

設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投資管理影響巨大，但施工階段的投資管理卻是最為復(fù)雜繁瑣。施工階段的投資管理占據(jù)了整個(gè)項(xiàng)目生命周期的絕大部分，該階段的資金投入、資源消耗量、設(shè)備及人員管理的工作量是非常巨大的，我們必須要重視并加強(qiáng)各階段的施工管理控制。首先，業(yè)主和施工方都必須嚴(yán)格以工程合同為依據(jù)，各盡其責(zé)的完成好本職工作，降低工程風(fēng)險(xiǎn)和工程索賠發(fā)生的概率，監(jiān)理方也要充分發(fā)揮自己的功能職責(zé)，保證建設(shè)工程的整體質(zhì)量和工期；其次，業(yè)主應(yīng)做好施工組織設(shè)計(jì)審核及工程變更處理工作，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)綜合評(píng)價(jià)法來(lái)審核施工組織設(shè)計(jì)方案，如遇到工程變更需仔細(xì)核對(duì)工程量清單和價(jià)格表，嚴(yán)格依據(jù)合同規(guī)定來(lái)更改合同，避免施工方故意抬高價(jià)格；最后，在實(shí)際施工過程中遇到工程索賠時(shí)，施工方會(huì)尋找各種機(jī)會(huì)來(lái)索要賠款提升自身經(jīng)濟(jì)利益，業(yè)主方就必須要精通工程索賠的相關(guān)規(guī)定和索賠制度標(biāo)準(zhǔn)，避免施工方胡亂索要賠款造成額外的成本負(fù)擔(dān)。但在確實(shí)應(yīng)該予以施工方補(bǔ)償和索賠時(shí)，施工方必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定執(zhí)行索賠，并以此來(lái)保證施工方的經(jīng)濟(jì)利益。

（三）竣工階段的投資管理與控制

竣工階段的投資管理與控制的重點(diǎn)是要做好工程審核和結(jié)算工作，將核定的工程造價(jià)限定在合理的范圍和限額之內(nèi)，嚴(yán)把竣工結(jié)算審核工作的大關(guān)，尤其是對(duì)于工程變更及材料價(jià)格方面的把控。業(yè)主方要根據(jù)項(xiàng)目的具體情況和相關(guān)規(guī)定認(rèn)真的對(duì)竣工材料進(jìn)行核對(duì)與審查，例如：對(duì)工程合同、招標(biāo)文件及設(shè)計(jì)方案和圖紙、工程量清單和價(jià)格表等材料的審核，核對(duì)過程中業(yè)主和施工方發(fā)生異議時(shí)，需通過監(jiān)理方來(lái)輔助校核和確定，以此來(lái)確保工程造價(jià)和項(xiàng)目總投資額的真實(shí)性。

三、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)化工程。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平和前景事關(guān)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和我國(guó)現(xiàn)代社會(huì)主義建設(shè)，我們要明確影響房地產(chǎn)建設(shè)投資的各項(xiàng)因素，不斷抓好并細(xì)化房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)各階段的投資管理與控制，從整體層次上提升房地產(chǎn)成本的管理能力和管理水平，以此促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展，從而推進(jìn)我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、加快我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程。（作者單位為石伯男昆侖銀行）