與房屋征收有關的不動產登記問題

盧鳳軍

一、房屋征收范圍確定后的不動產登記

根據《國有土地上房屋征收補償條例》，政府作出征收決定之前，征收部門要開展對征收范圍內的房屋進行權屬等情況調查、風險評估、擬定補償方案、征求意見、籌措補償資金等前期工作。為此，政府要發布征收封閉公告，明確征收范圍、實施單位、被征收人協助義務、禁止事項、封閉期限等內容。《國有土地上房屋征收補償條例》第十六條規定“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為，違反規定實施的，不予補償；房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年”。因此，征收封閉公告發布后，征收部門要書面通知有關部門暫停辦理相關手續以及暫停辦理期限。

綜上所述，不動產登記部門接到書面通知后，在暫停辦理期間，對征收范圍內申請新建房屋首次登記、擴建房屋和改變房屋用途的變更登記，應當不予受理。沒有禁止的其他登記業務可以正常辦理。

二、房屋征收決定生效后的不動產登記

房屋征收決定生效后，能否依據登記簿記載的權利人申請辦理征收范圍內的不動產登記業務，目前的政策、法律、法規沒有直接具體規定。《物權法》第二十八條規定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。” 《國有土地上房屋征收與補償條例》第十三條規定“ 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。”根據上述規定，政府征收房屋時，征收決定公告之時生效，生效之時，物權發生變動，國家取得被征收房屋所有權，收回國有土地使用權，同時，被征收人的房屋所有權和國有土地使用權消滅。

房屋征收具有強制性和有償性，是基于非法律行為導致物權變動，不需要經過物權登記即可發生法律效力。這樣就會出現征收決定公告生效時，房屋所有權已經征收為國有，但由于沒有進行不動產轉移登記，不動產登記簿記載的房屋所權人和國有土地使用權人仍然是被征收人。實際工作中經常出現征收決定已經公告生效，被征收人將房屋轉讓，申請轉移登記的情況。對此筆者認為，征收決定公告生效后，被征收房屋所有權已經征為國有，不再是不動產登記簿記載的權利人（被征收人）所有，因此，除申請不動產注銷登記外，如果被征收人申請辦理被征收房屋的其他不動產登記業務，登記機構應當根據規定不予辦理。

三、房屋被征收、拆遷后的不動產注銷登記

《物權法》第三十條規定，“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力”。房屋征收、拆遷時，隨著房屋的合法拆除，物權隨之消滅，此種物權消滅不用登記也發生法律效力，房屋被合法拆除后，雖然房屋登記還在，但是物權已經消滅。因此，物權消滅是合法拆除房屋注銷登記的原因辦理合法拆除房屋的注銷登記，首先要區分是征收的房屋還是拆遷的房屋。

對于《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）實施前的拆遷項目，拆遷人和被拆遷人簽訂的拆遷補償安置協議是約定雙方民事權利義務的合同，并不能導致被拆遷房屋物權的轉移，也就是說，房屋拆除、物權消滅之前，房屋的所有權人和土地的使用權人仍然是被拆遷人。因此，拆遷房屋的注銷登記，申請人只能是登記簿記載的權利人（被拆遷人），登記機構也不能依職權注銷登記。

對于政府征收的房屋，依據《物權法》第二十八條規定，征收決定生效時，被征收房屋的物權發生轉移，變為國家所有，房屋拆除時的原權利人應該是國家，而不是登記簿記載的權利人（被征收人）。鑒于政府征收行為的性質，對于被征收房屋的注銷登記，也區別于拆遷房屋，規定了兩種辦理方式。

（一）以被征收房屋原權利人為申請主體，辦理被征收房屋注銷登記

依據《房屋登記辦法》第38條“經依法登記的房屋發生下列情形之一的，房屋登記簿記載的所有權人應當自事實發生后申請房屋所有權注銷登記：1.房屋滅失的…”征收房屋被拆除后，房屋登記簿記載的所有權人應當申請所有權注銷登記，被征收土地的使用權人也應依法申請辦理相應土地權利的注銷登記。對基于房屋滅失主動申請辦理注銷登記的被征收人，如果申請人材料齊全，登記機構應當按正常流程辦理注銷登記。

（二）登記機構可依據人民政府的生效征收決定依法辦理注銷登記

根據《物權法》第28條“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”及《房屋登記辦法》第41條“經登記的房屋所有權消滅后，原權利人未申請注銷登記的，房屋登記機構可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，將注銷事項記載于房屋登記簿，原房屋所有權證收回或者公告作廢”，《不動產登記暫行條例》第十四條規定，“人民政府生效的決定消滅不動產權利的，可以由當事人單方申請”。第十九條規定，“因不動產滅失導致注銷登記的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看。”之規定，筆者認為，因人民政府的征收決定一經做出即具有法律效力，故針對依賴于政府征收決定消滅物權的注銷登記，可由做出決定的人民政府或者征收部門向登記機構發函移送辦理，提供政府征收決定以及被征收房屋已經拆除的證明材料，不動產登記機構到現場勘查后，可以依職權辦理注銷登記。

四、結語

房屋征收不同實施階段對征收范圍內的不動產登記有著不同的政策要求，工作實踐中容易產生模糊認識，應該引起不動產登記工作者的重視。筆者從《國有土地上房屋征收補償條例》的有關規定入手，分析房屋征收范圍確定后對不動產登記的限制；從物權變動生效時間入手，分析房屋征收決定生效后對不動產登記的限制；從拆遷與征收的區別入手，分析合法拆除房屋注銷登記的申請主體資格以及可以依職權注銷登記的情況。筆者認為，結合《物權法》、《國有土地上房屋征收補償條例》才能理清思路、澄清認識，更好地理解把握與征收有關的不動產登記業務。（作者單位為牡丹江市房地產產權市場管理處）