公允價(jià)值計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用

韓彩霞

歷史成本能在很長(zhǎng)的一段歷史時(shí)期里占據(jù)計(jì)量的統(tǒng)治地位是因?yàn)槠淇煽啃?，但隨著經(jīng)濟(jì)全球化的快速發(fā)展歷史成本逐漸難以適應(yīng)日新月異的市場(chǎng)環(huán)境，在這樣的市場(chǎng)趨勢(shì)下公允價(jià)值應(yīng)運(yùn)而生。公允價(jià)值彌補(bǔ)了歷史成本的不足，有效避開(kāi)了歷史成本的問(wèn)題，公允價(jià)值體現(xiàn)了公司未來(lái)的發(fā)展前景，國(guó)內(nèi)外學(xué)者普遍認(rèn)為其比歷史成本計(jì)量屬性更有價(jià)值相關(guān)性。本文著眼于投資性房地產(chǎn)，其以公允價(jià)值計(jì)量可以為本文研究分析提供相應(yīng)的理論基礎(chǔ)；著重研究投資性房地產(chǎn)使用公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)實(shí)影響，根據(jù)近些年最新的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，找到公允價(jià)值計(jì)量模式在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用中存在的一些問(wèn)題，最后根據(jù)問(wèn)題提出相應(yīng)的建議。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，獲取及時(shí)、相關(guān)的會(huì)計(jì)信息至關(guān)重要，而在2006年以前的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并不能滿足經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的該要求，主要原因在于，當(dāng)時(shí)的準(zhǔn)則核算方式有失偏頗，不能體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，對(duì)房地產(chǎn)的正確評(píng)估得不到保證，從而對(duì)會(huì)計(jì)信息的有效獲取造成阻礙。在上述的情況下，財(cái)政部在2006發(fā)布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。其中，第三號(hào)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)一般采用歷史成本計(jì)量模式，在存在特殊情況時(shí)，允許使用另外一種計(jì)量模式，即公允價(jià)值模式。

以歷史成本計(jì)量和以公允價(jià)值計(jì)量是兩種截然不同的計(jì)量模式，若陡然實(shí)現(xiàn)從前者到后者的轉(zhuǎn)變將對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表造成影響，會(huì)使得改變計(jì)量方式的當(dāng)期報(bào)表中記錄的凈資產(chǎn)金額大幅增加。另一方面，利潤(rùn)表也會(huì)受到或多或少的影響。因此，在我國(guó)市場(chǎng)環(huán)境下是不允許兩種模式的轉(zhuǎn)變的，這主要由于公允價(jià)值通常比賬面價(jià)值高。而正確的核算方式是，當(dāng)期損益中應(yīng)涵蓋二者存在的差額，從而，企業(yè)會(huì)得益于期末投資性房地產(chǎn)的增值。在新準(zhǔn)則面世之時(shí)，多數(shù)上市公司正逐漸接納這種新型模式。然而，根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到去年為止，加入該模式的大軍仍是極少數(shù)，約僅占0.6成。

一、相關(guān)理論綜述

（一） 公允價(jià)值內(nèi)涵

公允價(jià)值可以被解釋為：交易雙方在對(duì)市場(chǎng)實(shí)際情況有深入調(diào)查的基礎(chǔ)上本著公平自愿的原則協(xié)商而確定的價(jià)格，亦或是在公平條件下無(wú)聯(lián)系的雙方可被交易的資產(chǎn)價(jià)格或被清償?shù)某山粌r(jià)格稱為公允市價(jià)，也就是我國(guó)年實(shí)施的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中定義的公允價(jià)值。公允價(jià)值模式可以應(yīng)對(duì)當(dāng)代復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，適應(yīng)千變?nèi)f化的市場(chǎng)，能夠更好地適應(yīng)未來(lái)，較為真實(shí)地反應(yīng)資產(chǎn)和負(fù)債，因此，它可被應(yīng)用在很多方面，其中收購(gòu)兼并業(yè)務(wù)是體現(xiàn)公允價(jià)值的典型案例。在進(jìn)行企業(yè)收購(gòu)的過(guò)程中，收購(gòu)方將聘用有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被收購(gòu)公司的資產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行實(shí)際的評(píng)估，從而獲得公允價(jià)值。收購(gòu)的對(duì)價(jià)即在獲取的公允價(jià)值的基礎(chǔ)上進(jìn)行談判交易，最終的交易額多為被收購(gòu)公司的公允價(jià)值加商譽(yù)構(gòu)成。

在2014年初，財(cái)政部頒發(fā)了第三十九號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)公允價(jià)值進(jìn)行了更加全面、完善、規(guī)范的解讀，其中包括對(duì)其層次的規(guī)范。在實(shí)際情況中將按照具體市場(chǎng)環(huán)境使用各層次。以第一層次為例，在計(jì)量日可以獲取到相同資產(chǎn)等其他情況下，企業(yè)將根據(jù)該報(bào)價(jià)確定其公允值。第二及第三層次也將根據(jù)實(shí)際的使用情況進(jìn)行選擇。

（二）投資性房地產(chǎn)內(nèi)涵

2007年實(shí)行的準(zhǔn)則在之前版本的基礎(chǔ)上，又有了很大程度的改進(jìn)，更為系統(tǒng)化并且操作性更強(qiáng)，其中解釋了投資性房地產(chǎn)的含義，即企業(yè)主要以盈利為目的，盈利包括租金或者增值兩部分，或這為達(dá)到這兩種盈利方式而持有的房地產(chǎn)。

首要的，投資性房地產(chǎn)需要達(dá)到資產(chǎn)的基本定義：房地產(chǎn)由企業(yè)擁有或控制、能單獨(dú)產(chǎn)生現(xiàn)金流、房地產(chǎn)的成本能可靠計(jì)量。另外，我們一般人眼中的房地產(chǎn)主要用于滿足居民日常居住或商業(yè)運(yùn)作。而在從另一個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)對(duì)企業(yè)也有著彌足輕重的地位，這表現(xiàn)在，很多企業(yè)以投資為目的入股房地產(chǎn)，最終獲得其利潤(rùn)，這表明了投資性房地產(chǎn)與一般房地產(chǎn)的不同之處，建好后的房地產(chǎn)如果是被企業(yè)用于正常的經(jīng)營(yíng)目的，這種房地產(chǎn)被定為固定資產(chǎn)；若是作為產(chǎn)品出售，則為存貨。

（三）公允價(jià)值計(jì)量模式與歷史成本計(jì)量模式的比較

1.對(duì)利潤(rùn)的影響。企業(yè)一般將投資性房地產(chǎn)以歷史成本計(jì)量，僅有在特殊的情景下才會(huì)以公允價(jià)值計(jì)量。這兩種計(jì)量模式在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定中均有所體現(xiàn)，同時(shí)，可以單獨(dú)計(jì)量售賣且能為企業(yè)收取租金和房屋增值部分的價(jià)值的房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中被列為投資性房地產(chǎn)，已出租的建筑物、土地使用權(quán)等等都是其組成部分。

稅法對(duì)兩種模式的規(guī)定不同，使得對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生的結(jié)果不同。以歷史成本計(jì)量的資產(chǎn)需要計(jì)提相應(yīng)的的折舊或攤銷，這部分費(fèi)用會(huì)使企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)下降，但稅法規(guī)定折舊或攤銷部分形成的稅費(fèi)可在稅前扣除，所以這部分費(fèi)用在減少利潤(rùn)的同時(shí)也減輕了企業(yè)的稅收，起到了稅盾的作用。在這種模式下，會(huì)有兩種情況出現(xiàn)：第一種就是企業(yè)計(jì)提折舊或攤銷的方式與稅法相關(guān)規(guī)定不符；第二種是投資性房地產(chǎn)減值問(wèn)題。

但是，因?yàn)槎惙ú淮_認(rèn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變化而產(chǎn)成的損益，稅法的規(guī)定是根據(jù)投資性房地產(chǎn)實(shí)際成本的使用年限選擇一定的折舊方法計(jì)提折舊，在公允價(jià)值模式下，進(jìn)行納稅調(diào)整的時(shí)候，不但要把投資性房地產(chǎn)其公允價(jià)值變動(dòng)損益從利潤(rùn)中調(diào)減（調(diào)增），而且需要根據(jù)稅法上所計(jì)提的折舊做出調(diào)減，由此可見(jiàn)，公允價(jià)值計(jì)量使得納稅調(diào)整變得更加復(fù)雜多變。

綜上，在歷史成本模式下會(huì)降低利潤(rùn)，但擁有折舊或攤銷的稅盾作用；而在公允價(jià)值模式下，企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)容易得到較大幅度提升，同時(shí)增加了企業(yè)的稅負(fù)，因此企業(yè)在決定采用那種計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)當(dāng)看到，公允價(jià)值模式將創(chuàng)造效益（但無(wú)現(xiàn)金流入），成本模式將涉及計(jì)提折舊或攤銷，從而帶來(lái)抵稅效果，對(duì)二者進(jìn)行權(quán)衡是必不可少的。

2.公允價(jià)值與歷史成本比較的優(yōu)缺點(diǎn)。

（1）公允價(jià)值比較的優(yōu)點(diǎn)。

①公允價(jià)值計(jì)量模式可以應(yīng)對(duì)當(dāng)代復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，適應(yīng)千變?nèi)f化的市場(chǎng)，公允價(jià)值計(jì)量模式可以提供更多的企業(yè)未來(lái)信息，較為真實(shí)地體現(xiàn)當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下資產(chǎn)和負(fù)債的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，較為精確地反應(yīng)現(xiàn)金流量，繼而更為精確地反應(yīng)企業(yè)的在債務(wù)償還方面的能力、其經(jīng)營(yíng)的成果及需承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。提供更多的相關(guān)信息以幫助投資者做出合理的投資決策。

②相對(duì)于范圍狹窄的歷史成本模式，公允計(jì)量模式憑借其更廣的適用范圍在當(dāng)下不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中擁有更大的吸引力，不斷更新的企業(yè)管理理念使得公允計(jì)量模式具有更強(qiáng)的適用性，這有利于公允價(jià)值的推廣和使用。

③公允價(jià)值計(jì)量模式與“配比原則”一致。用歷史成本法計(jì)算損益時(shí)，收入按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算，而成本、費(fèi)用按照歷史成本計(jì)量，致使利潤(rùn)不符合實(shí)際，出現(xiàn)偏差。公允價(jià)值計(jì)量模式則能真切的記錄收入、成本和費(fèi)用，反應(yīng)真實(shí)的經(jīng)營(yíng)成果，提供真實(shí)、有效、全面的會(huì)計(jì)信息，更有利于使用者參考。

以上分析列舉了公允價(jià)值模式所具有的幾大優(yōu)點(diǎn)，除此之外，它在很多其他方面也優(yōu)于成本模式，如：增加會(huì)計(jì)信息的可比性、能夠反應(yīng)預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的流入或流出、能夠反應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)管理戰(zhàn)略的影響和有利于長(zhǎng)期發(fā)展等。

（2）公允價(jià)值比較的缺點(diǎn)。

①公允價(jià)值計(jì)量模式受市場(chǎng)的約束力大。公允價(jià)值計(jì)量模式要求公平、自愿，這對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈、外部環(huán)境多變的市場(chǎng)而言是較難以達(dá)到的。反觀歷史成本計(jì)量模式的應(yīng)用并不受市場(chǎng)條件不夠完善的影響。

②公允價(jià)值在如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下難以實(shí)踐。有時(shí)公允價(jià)值計(jì)量模式難度較大，這是因?yàn)榻柚鷶?shù)學(xué)模型估算確定公允價(jià)值必不可少，而何時(shí)采用該方法需要會(huì)計(jì)從業(yè)人員結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)加以判別，這樣，效率和可信度降低。公允價(jià)值計(jì)量的困難使得它難以推行。而歷史成本的取得就要容易得多。

③公允價(jià)值計(jì)量模式的審核監(jiān)督體系尚未健全。公允價(jià)值計(jì)量模式在具體應(yīng)用時(shí)常出現(xiàn)問(wèn)題，使其更難以普及，加上可靠度不能很好保證，公允價(jià)值計(jì)量模式的使用者很少。所以，對(duì)于進(jìn)一步的發(fā)展公允價(jià)值計(jì)量屬性還需探索和時(shí)機(jī)。

3.信息披露的不同

表1將兩種模式下進(jìn)行對(duì)比：

在上表中，橫向信息表明計(jì)量模式的特點(diǎn)，而縱向信息則體現(xiàn)了歷史成本和公允價(jià)值計(jì)量模式之間的不同點(diǎn)。在披露內(nèi)容方面，前者是以提折舊或攤銷的方式，而后者必須確認(rèn)公允價(jià)值的來(lái)源是否真實(shí)可靠，同時(shí)需要表明公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)折舊或攤銷的影響程度。在期末價(jià)值方面，前者為賬面凈值，后者為公允價(jià)值。

綜上所述，面對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化迅速且變化幅度大的現(xiàn)況，公允價(jià)值模式能夠及時(shí)反應(yīng)投資性房地產(chǎn)的真實(shí)情況，跟上市場(chǎng)變化的節(jié)奏，提供更加有價(jià)值相關(guān)性的信息，可以更好的被企業(yè)所運(yùn)用，是企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化進(jìn)步發(fā)展的重要因素。因此，公允價(jià)值計(jì)量方式對(duì)投資性房地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用現(xiàn)狀

（一）總體應(yīng)用現(xiàn)狀分析

通過(guò)資料分析得出：2016年滬深股共有2993家上市公司，其中滬市1156家，深市1837家。這些上市公司中約有百分之三十的企業(yè)集中持有投資性房地產(chǎn)，這部分投資性房地產(chǎn)的總價(jià)值達(dá)到2461.5億。而在這些企業(yè)中，大約只有四成的公司采用公允價(jià)值模式，但較過(guò)去幾年已有所提升。在廣泛搜集一些資料的基礎(chǔ)上，表2統(tǒng)計(jì)了2013年之后的四年，每一年度持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)和引入公允價(jià)值計(jì)量模式來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的數(shù)量。該表清晰地反映了近年來(lái)國(guó)內(nèi)上市企業(yè)總數(shù)及擁有投資性房地產(chǎn)的上市企業(yè)都在逐年遞增且增幅較大。值得注意的是，隨著公允模式優(yōu)勢(shì)的逐漸顯現(xiàn)，及各種最新政策對(duì)其進(jìn)行的推廣，公允計(jì)量模式在企業(yè)中的普及率也在逐年攀升，但其總數(shù)依然極少，增長(zhǎng)幅度也較小，并且從速度上來(lái)看，其增長(zhǎng)甚微。

根據(jù)上表，第二列和第三列數(shù)據(jù)都在逐年上升，但在所有的上市公司中，這兩項(xiàng)指標(biāo)仍然較低，從而我們得出結(jié)論，大多數(shù)依然謹(jǐn)慎地選擇成本模式析。

（二）公允價(jià)值確定方法與行業(yè)分布情況

從最近五年的年報(bào)和相關(guān)的數(shù)據(jù)中可以看出，國(guó)內(nèi)上市公司使用公允價(jià)值的數(shù)值來(lái)源不同。有的使用類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定公允價(jià)值，有的采取評(píng)估價(jià)格法，極少數(shù)采用第三方調(diào)查報(bào)告的方法。也有一些上市公司未披露公允價(jià)值的確定方法。在這些企業(yè)中，涉及不同的行業(yè)，對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，制造業(yè)類占約占三成，房地產(chǎn)類和其他類約各占兩成，金融保險(xiǎn)和批發(fā)零售約各占一成。

通常情況下，不同的企業(yè)將根據(jù)其自身狀況，選擇不同的公允價(jià)值確定方法，而這三種主要的方法中，最受推崇的為評(píng)估價(jià)格法，上市公司出具的評(píng)估報(bào)告通常是經(jīng)聘請(qǐng)的獨(dú)立且專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估所得，因此其公允價(jià)值較其他方法更為可靠。依據(jù)準(zhǔn)則，企業(yè)必須公開(kāi)發(fā)表投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息，包括必須提供明確的公允價(jià)值確定來(lái)源及方法。因此，企業(yè)不公開(kāi)其公允價(jià)值確定方法的行為是違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定的。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值應(yīng)用存在的問(wèn)題

（一）公允價(jià)值的確定方法不統(tǒng)一

從上文的敘述中可看出，我國(guó)目前政策已規(guī)定采用公允價(jià)值模式的條件，但并未限制采用何種方法確定。從而在當(dāng)今的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中，公允價(jià)值的計(jì)量和評(píng)估的方式多種多樣，并且這些估值方法都有相應(yīng)的特點(diǎn)和計(jì)算方式。例如，一些公司的方法較為自由靈活，這些公司的公允價(jià)值是使用了同類市場(chǎng)上相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格。而有些公司依靠第三方的力量，聘請(qǐng)中間人給出調(diào)查報(bào)告，從而確定公允價(jià)值。另外一些公司則比較崇尚權(quán)威性與可靠性，他們會(huì)邀請(qǐng)專業(yè)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，將給出的評(píng)估價(jià)格作為公允價(jià)值。其中，參考市場(chǎng)價(jià)格的方法受到較強(qiáng)主觀性的影響，不僅于此，其他每一種方法都無(wú)法避免人為因素的影響。綜合這樣的情況，人們口中的公允價(jià)值是否是可以帶來(lái)真正意義上的公正，這還是個(gè)值得深思的問(wèn)題。

（二） 隨意變更計(jì)量模式

對(duì)具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)交易，國(guó)家出臺(tái)了一系列規(guī)定。其中最重要的一點(diǎn)，即公司企業(yè)不能隨意改變已既定的計(jì)量模式。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于核算方法可準(zhǔn)許前期成本計(jì)量模式，在以后轉(zhuǎn)為使用公允價(jià)值計(jì)量，但不允許將公允價(jià)值計(jì)量改回以歷史成本計(jì)量。二者具有不可逆性。

現(xiàn)實(shí)商業(yè)社會(huì)中，少數(shù)企業(yè)操作違反會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。比如經(jīng)有關(guān)材料披露，中國(guó)平安集團(tuán)收購(gòu)了深發(fā)展銀行，隨后變更了投資性房地產(chǎn)的相關(guān)的計(jì)量方式。這是違規(guī)操作，有悖會(huì)計(jì)準(zhǔn)則二者不可逆性規(guī)定。比如，國(guó)旅聯(lián)合股份有限公司。考慮其公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展現(xiàn)狀。該企業(yè)對(duì)外發(fā)布報(bào)告顯示，對(duì)于投資性占主導(dǎo)的房地產(chǎn)，從2012年10月1日起，該公司將投資性房地產(chǎn)的計(jì)量方式更改為以公允價(jià)值核算，并且在同時(shí)將這一消息在該年度財(cái)務(wù)報(bào)告中披露。時(shí)隔一年后，國(guó)旅聯(lián)合股份有限公司又向市場(chǎng)拋出公告，發(fā)表聲稱對(duì)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式始終如一未進(jìn)行改變。即從始至終都是成本計(jì)量模式。兩則公告自說(shuō)自話。現(xiàn)在企業(yè)在面對(duì)市場(chǎng)行情波動(dòng)時(shí)，連基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都無(wú)法遵守。縱觀國(guó)旅聯(lián)合股份有限公司2012、2013兩年對(duì)外報(bào)告，投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式隨意變更，同時(shí)還為其找到冠冕堂皇理由。

（三）信息披露不充分

在如今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，雖然投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目的披露有一定的要求，即其公允價(jià)值核心信息要及時(shí)全面對(duì)外披露。但是現(xiàn)狀讓人頭痛。例如，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于引入公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)，應(yīng)該向報(bào)表使用人正式披露相應(yīng)的信息，比如公允價(jià)的定價(jià)方法、采用的評(píng)估數(shù)據(jù)、結(jié)論報(bào)告、對(duì)企業(yè)各方影響。但從對(duì)外公布公司報(bào)告上研究，有部分企業(yè)這方面信息處于空白，沒(méi)有告知公眾公允價(jià)確定方法。讓人不免起疑數(shù)據(jù)真實(shí)性程度。同時(shí)，市場(chǎng)上還有部分企業(yè)雖然對(duì)外告知公眾，公允價(jià)值計(jì)量相關(guān)信息，但也只是告知一小部分。并沒(méi)有全面告知評(píng)估時(shí)采用參數(shù)、方法等相關(guān)信息。對(duì)外報(bào)告顯示信息是否弄虛作假。企業(yè)對(duì)位披露為什么有此類現(xiàn)象存在，這不得不引起我們分析討論。眾所周知，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--投資性房地產(chǎn)第三章第十一條規(guī)定中提到了“公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益”。請(qǐng)重點(diǎn)注意“當(dāng)期損益”這四個(gè)字。因?yàn)楝F(xiàn)有稅法中對(duì)待還未取得實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值變動(dòng)損益所得不承認(rèn)。仍按照原來(lái)賬面價(jià)值計(jì)算稅費(fèi)，進(jìn)行累計(jì)折舊，計(jì)提分?jǐn)傎M(fèi)用。因?yàn)槠髽I(yè)遞延所得稅的緣故，所有大部分企業(yè)對(duì)外市場(chǎng)披露公告就做的模凌兩可，含含糊糊。嚴(yán)重影響投資者對(duì)企業(yè)前景預(yù)估，該數(shù)據(jù)可信性無(wú)從考究。

（四） 監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致公允價(jià)值模式被利用

自由經(jīng)濟(jì)下的企業(yè)管理模式存在多種性并存管理，但這不意味著可以不遵守相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行管理監(jiān)督。對(duì)于投資性占主導(dǎo)的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算模式，雖境內(nèi)各個(gè)公司能自由采納。同時(shí)允許自由選擇對(duì)外披露，確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益。但不能作為上市企業(yè)調(diào)節(jié)盈余，掩蓋績(jī)效，操控利潤(rùn)的手段。比如，為了彌補(bǔ)主營(yíng)業(yè)帶來(lái)的虧損，利用公允價(jià)值計(jì)量模式取得的當(dāng)期公允價(jià)值收益，變?yōu)楫?dāng)期所得凈利潤(rùn)?，F(xiàn)在，上市企業(yè)或多或少利用監(jiān)管部門監(jiān)督疏漏，通過(guò)這樣方式來(lái)掩蓋數(shù)據(jù)真實(shí)，一部分原因涉及企業(yè)誠(chéng)信，一部分原因是監(jiān)管部門監(jiān)管不嚴(yán)導(dǎo)致。比如，冠福家用。該公司在2010、2011年，兩個(gè)年度虧損高達(dá)約2.06億元左右。根據(jù)深交所的相應(yīng)的規(guī)定，如果上市公司在兩個(gè)審計(jì)年度持續(xù)保持虧損狀態(tài)，交易所有權(quán)在公司股票前冠以“ST”，并告知公眾發(fā)出退市風(fēng)險(xiǎn)警示。如果受到退市風(fēng)險(xiǎn)警示后的一個(gè)年度凈利潤(rùn)依然為負(fù)將暫停上市，若企業(yè)上市之后，第一個(gè)企業(yè)年度報(bào)告顯示凈利潤(rùn)仍為負(fù)債，則將終止該公司進(jìn)行上市。因?yàn)橐陨弦?guī)定，冠福家用2012的對(duì)外年度報(bào)表，凈利潤(rùn)仍為持續(xù)為負(fù)值，那么它有可能被終止上市。面對(duì)此況，該企業(yè)通過(guò)公允價(jià)值調(diào)控盈余，實(shí)現(xiàn)保護(hù)公司。其通過(guò)上海五天實(shí)業(yè)這一控股公司，對(duì)投資性占主導(dǎo)的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目核算變更成公允價(jià)值計(jì)量。根據(jù)會(huì)計(jì)政策，該公司當(dāng)期損益在扣所得稅14876.17萬(wàn)元后，最終得到公允價(jià)值損益19834.89萬(wàn)。使用公允價(jià)值計(jì)量來(lái)達(dá)到保殼的目的。這個(gè)手段讓企業(yè)表面上實(shí)現(xiàn)扭虧為贏，從而為取得銀行貸款，提高股價(jià)，粉飾出企業(yè)令人滿意的成績(jī)單。當(dāng)然不管企業(yè)所求為何，這些公允價(jià)值進(jìn)行企業(yè)盈余管理，實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)，都是所謂的合法所得。但是這中間暴露出監(jiān)督部門監(jiān)督失職。

四、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的建議

（一）改變會(huì)計(jì)準(zhǔn)則導(dǎo)向，鼓勵(lì)使用公允價(jià)值

由于政策引導(dǎo)，我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)相關(guān)基本規(guī)定，允許企業(yè)對(duì)投資性占主導(dǎo)的房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值計(jì)量其價(jià)值。但很多企業(yè)都不太愿意采取該模式。因?yàn)楣视?jì)量有太多局限性。準(zhǔn)則對(duì)于其使用制定了若干條件。這就導(dǎo)致該計(jì)量模式發(fā)展推廣受限，雖然基本準(zhǔn)則是結(jié)合我國(guó)實(shí)情編制。但是對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革下的企業(yè)，在發(fā)展規(guī)劃上還是比較保守謹(jǐn)慎。因此更傾向選擇成本計(jì)量模式。金融中心城市香港，還有澳大利亞等境外企業(yè)，它們根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)于投資性主導(dǎo)房地產(chǎn)核算，必定首選公允價(jià)值核算。這不僅符合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，更能提升會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)質(zhì)量。所以，相關(guān)部門應(yīng)該大力推廣，鼓勵(lì)企業(yè)選擇公允價(jià)值核算，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際接軌，編制與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的財(cái)務(wù)報(bào)告。

（二）完善房地產(chǎn)評(píng)估制度

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，暴露一系列嚴(yán)重問(wèn)題，尤為突出的是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理機(jī)制缺乏，魚(yú)龍混雜很難區(qū)分界定。同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)公允價(jià)值核算法可信度不高。依據(jù)準(zhǔn)則條例對(duì)于公允價(jià)值做出了若干規(guī)定。但條款都有各方面缺失，在實(shí)際運(yùn)用中缺少指導(dǎo)依據(jù)。為了改變現(xiàn)狀，必須從新制定條例，讓公允價(jià)值在實(shí)際工作運(yùn)用中清晰透明。對(duì)于使用范圍，模式，條件，給予明確規(guī)定，使得公允價(jià)值使用體系更加的完善。規(guī)范它評(píng)估原則，參考數(shù)據(jù)，使用模型等一系列標(biāo)準(zhǔn)。提高市場(chǎng)對(duì)公允價(jià)值使用可信程度。

相關(guān)部門規(guī)避企業(yè)利用公允價(jià)值影響投資性房地產(chǎn)業(yè)。要求在核算模式上不允許公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。實(shí)際運(yùn)用中，企業(yè)為了保持自身，繞道行走。為了規(guī)避準(zhǔn)則，將應(yīng)該使用公允價(jià)值計(jì)量的投資性主導(dǎo)房地產(chǎn)改為企業(yè)自用房產(chǎn)。隨后變更房產(chǎn)性質(zhì)，變更核算方法。達(dá)到企業(yè)目的，即成本核算的投資性房地產(chǎn)。通過(guò)一系列變身，企業(yè)實(shí)現(xiàn)兩種模式互換。在這中間，所謂的行業(yè)指導(dǎo)規(guī)則，根本沒(méi)有起到任何作用。不活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于采用公允價(jià)值進(jìn)行核算的企業(yè)，存在極大的數(shù)據(jù)獲取不可靠、不真實(shí)。扭曲企業(yè)自身資產(chǎn)價(jià)值。因此必須要構(gòu)建合法活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，良好的帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

（三）嘗試結(jié)合兩種計(jì)量模式

以歷史成本的計(jì)量和以公允價(jià)值的計(jì)量的兩種計(jì)量模式有各自的側(cè)重點(diǎn)。前者著重于實(shí)事求是的反映公司曾經(jīng)的財(cái)務(wù)狀況，而后者則是比較靈活的反映公司現(xiàn)如今的財(cái)務(wù)情況，可以說(shuō)兩者各有千秋。歷史的成本計(jì)量方法得出的數(shù)據(jù)真實(shí)清晰，并且不會(huì)受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響，比較穩(wěn)定。公允價(jià)值計(jì)量靈活多變，其根據(jù)市場(chǎng)情況靈活波動(dòng)的特點(diǎn)也使該方法能幫助企業(yè)及時(shí)調(diào)整方向，適應(yīng)市場(chǎng)需求。在實(shí)際工作中會(huì)計(jì)信息既要?dú)v史成本，又要反應(yīng)公允價(jià)值，兩種會(huì)計(jì)信息對(duì)于決策者來(lái)說(shuō)其實(shí)都是不可或缺的。所以在實(shí)際運(yùn)用中企業(yè)一準(zhǔn)備兩個(gè)賬戶，分別運(yùn)用歷史的成本計(jì)量模式和公允價(jià)值的計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)算。

（四）規(guī)范信患披露制度

通過(guò)對(duì)比，我國(guó)的投資類房產(chǎn)準(zhǔn)則所描述的相關(guān)規(guī)定實(shí)際上均比較單一并且概括性較強(qiáng)，因此在實(shí)際操作中上市的公司就對(duì)投資性的房產(chǎn)信息匯報(bào)得比較隨意，其所展現(xiàn)出的信息并不能使投資方很好的參考并做出判斷，實(shí)際上，這些甚至可能連公允的價(jià)值的確定方式都沒(méi)有公布的片段信息，根本無(wú)法為監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理工作提供相應(yīng)的證據(jù)。由此，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)企業(yè)規(guī)定的修改需要被提上日程，首先應(yīng)修改的就是提高企業(yè)所公布信息的真實(shí)有效性。只有確保企業(yè)所匯報(bào)出的信息是公開(kāi)的、透明的，才能有效遏制企業(yè)通過(guò)公允的價(jià)值來(lái)非法謀利。如果企業(yè)引入公允價(jià)值計(jì)量的模式，則必須將對(duì)公允的價(jià)值的確定方式、評(píng)估的機(jī)構(gòu)方法和依據(jù)等信息明白示眾，便于企業(yè)做出判斷。而若在成本的方式中，則需將公允的價(jià)值不能確定等原由公布出來(lái)，為報(bào)表使用者提供更多的信息。

綜上所述，公允的價(jià)值越來(lái)越成為一些上市的公司用來(lái)進(jìn)行盈余獲利、操控利潤(rùn)和掩飾虧損的伎倆。而相關(guān)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)該切實(shí)緊抓嚴(yán)管上市企業(yè)，對(duì)其違規(guī)行為進(jìn)行嚴(yán)懲重罰，在此基礎(chǔ)上還要保證審計(jì)部門的獨(dú)立運(yùn)作，使其敢于面對(duì)壓力，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后敢于、愿意披露，做到公正客觀。（作者單位為河南九洲聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所（普通合伙））