集體經營性建設用地入市政策與實踐探索

謝佳冀

隨著我國城市化不斷推進，我國的城市土地的面積已經不足以為我國工業化提供建設用地，但是我國農村還有大量的土地沒有進行有效的使用，很多土地都是浪費掉，為了開發農村市場的市場潛力，國家積極的推進農村市場建設用入市的政策，2016 年，中央 1 號文件提到“推進農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點”，在此背景下我，我們來分析集體經營性建設用地入市政策現實推進政策的現實問題。

一、 集體經營性建設用地入市政策實施現狀評估

（一） 農村集體經營性建設用地入市政策實施成果分析

制定政策是改革實施的第一步，只有切身符合于實際的政策才能保證改革的成功，不斷的推進該改革的全面深化，這是農村的新土地改革是為了構建全國統一的土地市場，提高農村土地資源的效率，使得改革開放的紅利更多的流向農民，而集體經營性建設用地入市政策正是在這種背景下制定的，從2015年來，政策取得一定的效果。

首先初步形成了城鄉建設用地的統一市場，構建統一的建設用地市場是此次土地改革的最關鍵的一步，很多這次土地改革的試點區域，都采取用地租憑、轉讓入市的經驗，一步步建構起土地入市的用地市場，比如將全縣集體經營性建設用地入市工作全部納入縣公共資源交易中心等操作，讓市場來對土地入市進行動態的把握，進入不斷的推動城鄉的統一建設用地市場規劃化。

其次，形成了收益由國家、集體、個人共享，建立了兼顧國家、集體和農村農民三體一體的利益分配機制。這次改革僅只是考慮國家和集體的利益，也注重考利農民的利益，讓三者的利益在入市之后能夠得到合理的劃分，這也是此次建設用地入市的重要一步，很多試點縣制定了相關政策，例如德清縣據此制定了“誰所有、誰收益”的政策，明確規定了收益屬性，收益比例分配的問題，對廣大農民的收益的保障起到很關鍵的作用。

最后政策不斷推進農村經濟發展與農村產業結構優化升級，很多的城市都是市場極為活躍，但是由于受到土地的制約，約束了企業產業的升級，此次農村集體經營性建設用地的同等入市改革為了很多企業的發展，促進企業的產品升級，這也同樣的影響著農村的經濟發展和產業的結構升級，這都是國家制定政策，釋放土地紅利帶來的經濟效應，從而同時對企業和農村產業結構化升級帶來的后果。

（二）集體經營性建設用地入市政策實施不足探討

由于受到很多主觀和客觀原因的約束，集體性經營建設用地入市政策推進不完善，盡管這些問題并沒有對這次改革帶來巨大的阻礙，但是這些苗頭已經出現，總共可以分為兩點，第一點，是政策本身制定的不完善；其次是政策在具體的實施中遇到了問題，就出現與原本目的不相同的偏差實施，例如有些縣級試點過程中出臺的一些政策，如浙江省德清縣農村集體經營性建設用地入市實施方案，雖然此方案是為了進一步的推進建設用地的進一步入市，但是這個方案對土地入市的具體方案和步驟沒有闡明，像如何將集體經營性建設用地入市與以前的土地征收制度聯合起來沒有在此方案中體現，此外，還有集體經營性建設用地入市與市場金融抵押問題也沒有進行討論，這些問題都顯示，我國的集體經營性建設用地入市政策本身制定的還不完善，需要進一步、詳細的制定用地規范。

二、 優化集體經營性建設用地入市政策實施對策研究

（一） 明確土地產權

在集體經營性建設用地入市存在產權很模糊的現象，例如現存量與新增集體經營性建設用地入市的問題很麻煩，像有的農村土地滿足集體經營性建設用地的標準，但是不滿足經營性建設用地所規定標準要求，所以不能進行入市使用。明確土地產權，是為了保證產權人的合法利益，是土地合法入市的前提，不然入市的土地就不能進行帶來收益，影響產權人和市場的收益。

（二）規范征地程序

以往的土地征收制度存在很多不合理的地方，不僅阻礙我國的土地制度的實行，也使干部的形象受損，因在此次的優化集體經營性建設用地征地必須要按著規范辦事，保證農民的知情權和合法利益，不斷的規劃征地程序，對土地征收過程中，必須按照征地程序對農民進行依法補償等。

（三） 優化利益分配

此次的農村土地的改革最主要的問題還是利益分配問題，這是建設用地入市政策難點和重點，這是是一次改革的新的嘗試，這次不僅是保證國家和集體的利益，還要對農民的利益進行保證，必須按照入市實際情況，實事求是，具問題具體分析對利益分配的比例進行劃分，重點是保證農民的合法利益。

三、結語

此次的集體經營性建設用地入市是我們黨跟國家，基于現階段中國的問題提出的一項偉大政策，是有時代特點的政策，是在新時代特點提高農村土地的使用效率，建立統一的土地用地市場，是改革的紅利流向農民，相信這次政策有效實施之后，一定會極大的推動農村經濟的發展。（作者單位為北京建筑大學）