軌道交通車輛段上蓋物業開發的綜合分析

【摘要】軌道交通車輛段上蓋物業的開發，從規劃到建設將涉及到較多方面的問題。為了能夠保障開發效果，在本文中，就地鐵車輛段上蓋物業開發進行一定的研究。

【關鍵詞】軌道交通車輛段；物業開發

1、引言

在我國城市不斷發展的過程中，許多城市的軌道交通得到了高密度的建設，有效的提升了城市整體交通水平。在地鐵建設的過程中，高效率的交通工具使城市間時空得到縮小的同時，也使得城市格局發生了較大的變化，優質的交通環境優化了城市的結構，使站點周邊的形態、產業、生活方式都產生了質的變化，使城市進入一種良性循環的狀態。大量人群的聚集促進的土地的高密度集約化發展。因此，車輛段上蓋物業應該受到重視以促使它得到有效合理的發展。

2、相關概念界定

城市軌道交通通常指的是以電力為動力系統，采用固定軌道作為運行方式的一種運力大、速度快的公共交通系統。軌道交通車輛段包含車輛檢修設施、運用整備設施和車輛停放設施，其中車輛檢修設施和運用整備設施一般簡稱車輛段、車輛停放設施簡稱停車場[ ]。

軌道交通上蓋物業指的是在軌道交通的車輛段屋頂平臺之上建設的各種建筑物群，根據車輛段面積的不同上蓋物業的規模大小不等。車輛段上蓋物業作作為物業開發中的一種獨有形式，通過與城市軌道交通的緊密結合有效提升了土地的利用率和使用價值，在土地日益稀缺的今天應該得到重視與發展。

3、開發重點問題

3.1 建設時序

就目前物業開發設計來說，在前期的設計和建設過程中都是由軌道交通方作為主導，上蓋物業的設計和開發與地鐵建設存在一定的滯后情況。在實際工程建設中，為了保障地鐵通車工期能夠滿足要求，則經常出現車輛段上蓋物業僅進行了簡單的強排設計甚至完全未考慮上蓋物業未來的開發方式，這樣的模式要么對未來的上蓋物業產生較大的限制，要么對結構要求較高從而浪費了大量的社會資源。對此，在設計的初始階段就能夠從整體考慮，做好整個項目的一體化設計就顯得尤為重要，即需要能夠盡可能早的介入物業開發方案，使物業開發更加的合理高效，減少由于重復設計和施工造成的資源浪費。

3.2 交通組織

對于車輛段來說，其屬于工業建筑類型，而上蓋物業開發則為民用建筑，考慮到兩者間在管理界面方面所具有的清晰特征，則需要能夠以獨立的方式進行開發考慮。車行、人行以及消防都需要擁有獨立的交通流線，避免相互之間的干擾。同時，物業同地鐵間接駁方式的順暢性、合理性以及緊密性也將對整個上蓋物業的價值產生較大的影響，在建筑內部，人流所具有的合理性影響了建筑布局，以此對上蓋物業的價值產生影響。對此，如何做好地鐵與上蓋物業的接駁是實際設計中一個非常重要的內容之一。

車輛段上蓋物業的交通組織，可以分為人行交通系統和車行交通系統這兩大部分。上蓋物業建筑在車輛段屋頂之上，而車輛段的屋頂與周邊道路普遍存在較大的高差，加上本身上蓋物業的停車需求需要設置蓋上停車場，更加增大了物業平臺與地面的高差，考慮到消防的需求，一般通過設置坡度不大于百分之八的坡道對上蓋物業的平臺層。在有條件的情況下也可以通過市政道路以及橋梁的方式進行銜接，同時需要在車輛段設計中預留道路銜接方式以及橋梁位置，也可以在車輛段工程當中即進行實施。在車輛段交通設計中，也需要能夠做好大型設備運輸條件的考慮，具體包括有道路轉彎半徑、凈空以及流線要求等。對于上蓋開發線路通常處于蓋板之下的位置，目前，在實際設計當中能夠考慮的內容有：第一，對于有條件的區域，可以在蓋板范圍以外設計線路，以此對露天起吊的需求進行滿足；第二，對于在蓋板下設置線路的情況，則可以在裝卸線上做好門式起重機的設置，或者在上蓋結構上做好起重機的同步設計與安裝，但該部分具有較高的凈空要求，其局部上蓋板會出現同周邊蓋板相比高出的情況；第三，對于靠近鐵路車場的車輛段，則可以不以公路方式運輸，通過聯絡線的設置連接鐵路車場。

車輛段的人行交通系統組織需充分考慮軌道交通與上蓋物業的接駁，在滿足疏散要求的前提下盡可能做到全天候的人性化社區，滿足各類人群不同的需求，并且能夠便捷的換乘其他交通工具。

3.3 管線敷設

為了能夠對工程整體造價進行控制，上蓋位置覆土通常較薄以及無覆土，在蓋上管線方面，無法對地面覆土敷設方式進行應用，目前所具有的方案有：第一，在整個上蓋平臺對管線夾層進行單獨的設置，在夾層中布置物業開發管線，即在平臺邊緣位置對豎向管井進行設置，使其能夠同地面市政管線間具有較好的銜接特征。該方案具有較為簡單的形式，但在實際物業開發中，則需要在管線夾層位置上實施，以此對開發的地面標高進行了抬高處理；第二，在車輛段頂板下對一定數量的管廊進行設置，集中布置物業開發管線，通過處于平臺邊緣豎向管徑的應用連接市政管線，在該方案中，需要以特殊的方式設計頂板結構形式。

在車輛段物業開發中，其上蓋物業通常是具有轉換層框支和剪力墻以及框架結構，對于部分需要對核心筒進行應用的體系來說，則可以將其落在車輛段地面位置，且需要避讓車輛段管線以及道路的布置。對于局部落地物業，在基礎開發方面也將存在較為密集的特點，雖然通過調整車輛段管線能夠較好的通過，但也更多的是緊貼承臺以及柱網通過，并因此使該位置結構需要以同步的方式同車輛段共同實施，否則管線在敷設完成后，在未來物業開發中即需要進行懸吊保護以及臨時改線處理，在對工程實施難度進行加大的情況下對車輛段運營產生影響。上蓋物業與車輛段的用水性質不同進水管網需獨立考慮，上蓋物業的雨水系統也可以接入到車輛段雨水管網中，在設計中應做好預留條件控制。

3.4 結構設計

在充分考慮車輛段上蓋物業開發方案的基礎上對預留至蓋上的結構設置條件進行確定，具體包括有施工可實施性、蓋板荷載預留以及設施具體位置等。當然，由于在車輛段施工以及設計過程中，物業開發方案方面也存在繼續調整的可能，因此上蓋物業的開發設計應該有一定的前瞻性的同時，上蓋物業的結構也應該保證有一定程度上的靈活性，以適應快速發展的城市對不同建筑的需求。

結語：

在上文中，我們對地鐵車輛段上蓋物業開發的重點內容進行了一定的梳理和研究，在實際開發中，需要能夠做好重點把握，保障上蓋物業得到合理的開發與利用。

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作者簡介：

陳裕，何設計建筑設計事務所（深圳）有限公司，廣東深圳。