房地產企業工程造價全過程管理控制分析

【摘要】目前，房地產企業工程造價全過程管理得到了廣泛的應用，這種全過程管理主要涵蓋了房地產工程在決策、設計、招投標和施工等全階段進程的造價管理控制內容。工程造價全過程管理在很大程度上，提高了房地產企業工程造價管理水平和造價控制水平。本文對房地產企業工程造價全過程管理控制的重要性進行了簡述，并通過研究和分析全過程管理在工程決策、設計、招投標和施工等主要管理階段存在的問題，提出對應的措施建議。

【關鍵詞】房地產企業；工程造價；全過程；管理控制

1、房地產企業工程造價全過程管理控制的重要性

房地產工程造價全過程管理控制在房地產建設項目決策階段體現了其重要性。全過程管理對房地產工程項目系統框架進行了定位，其實現了將框架策劃轉化為實體建設內容的過程。同時，建立在可行性基礎上的建設方案，進一步奠定了項目決策基礎。另外，全過程管理針對項目實施全過程進行管理，將項目目標控制列入管理范疇，實現決策目標具體化并與管理相呼應。

房地產工程造價全過程管理控制在房地產建設項目設計階段體現了其重要性。全過程管理利用限額設計實現了對工程造價管理的有效控制，特別是全過程管理注重房地產投資估算和可行性經濟分析，其是項目最終能夠敲定的可靠依據。另外，設計方案評價對技術和經濟結合做出了突出貢獻，其對多方案進行指標評價計算和對比，有效地進行了方案選擇和技術優化，實現了造價管理的設計方案擇優效果。

房地產工程造價全過程管理控制在房地產建設項目招投標階段體現了其重要性。全過程管理對招投標過程中，資格審查、標底管理、評標定標等環節的把控，使招投標更加規范化、公平化和公開化。

房地產工程造價全過程管理控制在房地產建設項目施工階段體現了其重要性。全過程管理實現了控制工程造價和施工成本的積極作用。一方面，建設單位通過造價全程管控，進行資金使用計劃編制、工程進程計量和結算、工程變更與索賠處理等工作，起到了嚴格控制工程造價的積極作用；另一方面，施工承包單位通過成本計劃和施工環節的動態監控（包括：建造成本、質量成本、工期成本、安全成本、環保成本等），有效地降低了施工成本。

總的來說，房地產企業利用工程造價全過程管理和控制，在保證工程質量的基礎上，實現了工程項目全過程的造價控制，既為房地產企業帶來了經濟利潤增值，又實現了房地產項目管理的綜合評價，包括施工工藝和技術評價、原材料采購評價（包括供應商評價）、工程經濟評價、設計方法評價等等。

2、房地產企業工程造價全過程管理控制措施

2.1決策階段的管控措施

工程項目的投資決策階段是工程進入初始階段，也是造價控制的開端。投資階段的造價全過程控制優化工作，應遵循建設標準和技術標準，選擇經濟與技術結合的最優方案。其中，施工技術工藝、施工設備技術等都是技術標準要求的內容，其影響著工期和建設施工質量。另外，經濟因素則影響著工程造價和工程收益。因此，在施工時，應全面考慮技術和建設標準，根據施工當地經濟發展水平，建設不同功能、等級和規模的房地產工程項目。

在決策階段的造價全過程管控，應利用好經濟評價方法。房地產企業預投入時，應對工程項目考慮因素（影響經濟合理性的評價因素，包括：企業經濟評價、區域經濟貢獻、投資和經營管理費用等等）進行預測、調查、計算和分析，并提出項目可行性分析報告。準確的經濟可行性分析，將為房地產項目投資決策提供重要決策依據。

2.2設計和招投標階段的管控措施

在設計階段，也應注意技術和經濟關系的協調工作，確保資金控制范圍。首先，應完善企業的市場競標機制建設。在大型房地產建設過程中，項目分包的應用極為普遍，因此在招標過程中，分包項目的造價管理和控制工作較為復雜。這時，應做好分包企業調查，并根據市場物資價格水平，合理編制工程造價預算，避免部分分包項目在造價上出現管理失控現象。另外，在設計方案上應進行合理而有效的優化措施，實現工程設計過程的造價控制。設計應在滿足工程的功能需求的基礎上，實現工程成本利用效率的提高。同時，工程項目限額設計，也是一個有效控制成本超額的途徑。在工程項目總成本限額基礎上，進行分包項目總成本限額設計，對房地產建設過程中，對結構、外窗、外立面裝飾、公共部位裝飾、室外園林、房產營銷等方方面面的成本建設和設計，限額設計參數布設。同時，在類型劃分的基礎上，也可以進行施工階段限額劃分，將工程項目施工內容進行工期的具體化設計和限額設計結合，便于監督和控制工程造價。

2.3施工階段的管控措施

房地產工程施工階段，對工程造價產生重要影響的因素主要是工程簽證和設計變更事項。全過程管理，應對該事項進行預防和優化。首先，盡量將設計變更控制在建設工程初期，這是減少工程損失的最有效方法之一。其中，現場簽證是針對房地產建設合同的補充，簽證一般會使造價成本增加，因此在辦理簽證時，建議工程師與施工方和監理方共同審核，審核程序應明確審核人、責任人、管理人員相關職責，同時，為避免事后糾紛，在簽證方面應重視各項審核的謹慎性。

在施工階段，為保證造價管理從開端到結算全過程的順利進展，對原始資料的整理和保存工作極為重要。施工中，監理方應落實信息管理、投資控制和合同管理工作，督促施工單位如遇設計變更、簽證時，應及時辦理手續，注意對減項簽證資料收集和整理。同時，在進料環節，應遵循先批價、后進料原則，并謹慎保管批價資料。管過程管理中，只有對原始資料進行了高效的管理，對其資料收集和整理流程進行全面控制，才能確保在工程結算時，資料審批款項無誤，減小結算與預算的實際差額。

結語：

長期以來，國內房地產企業在造價控制的管理上，普遍重于施工階段管控，而對建設項目前期造價控制較為乏力。而工程造價全過程管理，則對建筑項目決策階段和設計控制均提出了管控要求，在很大程度上加大了事前造價控制的實現。因此，有效應用全過程管理，能夠在決策時，提高投資估算的準確性。能夠在設計時，利用概預算計算，能動地影響和優化設計控制。同時，能夠對估算進行一體化管理，協調有效地使用投資、控制造價，實現最優化投資效益目的。

參考文獻：

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作者簡介：

朱晨希，深圳中南置業有限公司，廣東深圳。