房地產工程管理與項目成本管理的對策分析

【摘要】近年來，人們追求美好生活的愿望在日益增強，由此房地產事業發展出現繁盛景象。工程管理與成本控制管理作為房地產企業管理中的重要內容，是達成經濟與社會收益的關鍵。所以，房地產企業應當構建完善有效的管理體系，結合自身具體發展現狀，基于保障工程質量的同時助力企業完成效益與發展的“雙贏”。

【關鍵詞】房地產；工程管理；成本管理；對策

1、概述房地產工程管理

工程管理是在房地產項目開發運營的全周期中貫徹落實的，涵蓋了開發、規劃設計、施工三個重要階段。其中開發管理階段集合人、財、物等相關因素，制定全面科學的具有較強實踐性的流程方案，通過先進的管理經驗和模式，對項目各部門予以協調管理，旨在為運營周期做好提前的成本控制、質量管理，從而提升項目的整體價值；規劃設計階段通常來委托三方設計企業來實施，主要確立規劃設計方案和圖紙，為工程實踐提供可靠參考；房地產項目的施工管理大多由公司的工程管理部門負責，一般采取承包管理方式，通過嚴格考察分包企業的資質、落實招投標工作、執行規范的技術和設備應用管理、維護現場施工和安全管理，使工程能夠達到預期的建設目標。

2、分析房地產工程管理中的成本管理

“成本”在各領域和學科中都會有所涉及，在企業發展過程中，成本管理具有重要現實意義的。成本管理是通過預測、決策、控制、核算、分析等多種手段，實現科學的成本控制，以降低成本支出，最大化企業效益。房地產工程項目中要結合項目建設的整體目標和設計要求，經過有序的組織和動態分析過程，保障資金利用高效合理，確保項目成本能夠控制在預算范圍內。并且，房地產工程項目管理中，需要堅持全過程成本管理思維，在項目各階段進行落實，從而提升成本控制效果。

3、房地產項目成本管理的對策分析

3.1聯合多部門開展成本管理活動

房地產工程應當以項目總經理為領導，構建開展成本管理活動的組織架構，以財務管理為核心部門，聯合造價、設計、采購、銷售等多部門在工程實踐中進行，將各部門的成本管理內容和范圍予以明確，通過合理分工和分級管理，提高協同管理效果，給實際成本控制提供基礎保障。

3.2在工程項目全過程中實施成本管理

（1）投資策劃階段。此階段對于項目成本來說具有先決性，應當在科學分析和評價項目建設經濟性的基礎上，避免項目出現投資方面的風險問題。

（2）設計階段。這一階段與房地產工程成本有著直接而且較大的影響關系。有統計資料表明，項目成本管理的展開越及時，控制效果越明顯。所以要選擇具有先進設計經驗和設計實踐能力的企業來負責相應的設計工作，采用限額設計、圖紙審核等方式，保證工程設計質量，確保工程技術方案能夠可行、具有適用性，避免由于考慮不周全造成工程實踐中出現變更問題而浪費資金資源。同時，房地產企業還應當加強與設計單位的互通，結合項目需求就設計中出現的問題進行解決處理，通過交流分析使設計方案符合國家標準及相關要求，從而使后期的技術應用更加有效、更具有科技含量。

（3）招投標階段。在工程招標實施中，房地產企業應當遵循公平、公開、誠信的原則。企業應要求招標工作者在工作前進行相關信息的收集并對其仔細研討，獲取具有綜合利用價值的信息數據，根據本項目的工程造價影響因素，擬定完善的招投標文件。招投標確定中，要保證低價方案的合理性，同時要加大合同管理力度，從合同內容為切入點，細化協議條款、明確各方責任和義務，包括工期控制、工程款及結算、工程索賠等方面，從而在根源上對建設質量和進度進行管控，進而優化成本費用支出。

（4）施工階段。房地產企業在實際施工時需要準確掌握進度情況，在施工各環節加強成本管理。因為施工材料在房地產施工中占據較大的比例，所以需要針對現有市場中材料的種類和材料價格的變化情況，通過收集有效的信息和科學的分析制定合理的材料價格；在施工中還要嚴格審查相關單位對于技術方案的落實情況，規范工程中出現的變更事項，減少不合理的成本上漲；對于施工人員要加強教育培訓，增強全員的成本管理意識。

（5）竣工階段。工程竣工結算的價值是綜合了合同價以及變更索賠中需要調整的價格。在竣工結算中，應當細致審核結算資料、費用，特別要合理控制工程量，加強其審核力度。這樣才能使投資成本避免出現不合理增加的現象。

（6）銷售和物業管理階段：樓盤建設完成后進入銷售階段，首先根據當前的房地產發展現狀制定相應的銷售計劃，保證銷售價格符合市場經濟情況；其次，按照國家的法律法規要求規范銷售合同，避免合同信息不準確、承兌存在差異等問題帶給企業經濟損失；銷售過程中動態改善銷售方案，通過優化銷售進度和周期提升資金回籠效率。在物業管理階段可以招投標方式，選擇金牌的物業服務企業依托其先進的管理經驗和模式提高項目的綜合價值。

3.3提升管理信息化的水平

當前，在計算機技術、網絡和信息技術的支撐下，各領域發展都步入了信息化階段。為了實現更加高效的成本管理工作，房地產企業也應當加大信息技術的投入以及構建信息化管理平臺。一方面，房地產企業要引進先進的人才加強信息整合能力，為工程管理和成本控制工作提供基礎資源。例如，高效整合材料供應商的價格信息，選擇價低質高的供應商進行材料供應，從而實現成本節約。另一方面，公司應當加強成本管理信息系統的搭建并加強互通交流，通過共享財務信息和一體化協同方式實現資金、資源、成本的全方位管理，積極溝通成本管理中遇到的問題，持續改善成本控制措施，是經濟效益得到提升。

結語：

綜上所述，目前房地產行業的社會環境和經濟環境都較為嚴峻，可以說房地產企業正在面臨優勝劣汰的局面。房地產項目建設中，為了保證自身能夠更具競爭力，促進工程建設目標和開發效益的實現，應當將工程管理與成本管理工作在全生命周期內落實，通過聯合多部門開展成本管理活動、提升管理信息化水平避免成本投資超支，最大化工程效益的同時促使企業朝著健康可持續發展方向前進。

參考文獻：

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[2]辛小麗，陳艷華.新形勢下房地產項目成本控制分析[J].江西建材，2018（02）：197+200.

作者簡介：

李曉成，浙江信達工程咨詢有限公司杭州分公司，浙江杭州。