房地產開發項目全過程的造價控制研究

【摘要】全過程造價管理是一種先進、有效的方法策略，將其應用于房地產開發項目中有著不可小覷的作用，本文將對房地產開發項目全過程造價控制要點加以詳述，旨在能夠大幅度降低工程造價，確保房地產企業能夠從項目中收獲更多的經濟效益。

【關鍵詞】房地產開發項目；全過程；造價控制

不少房地產企業對造價管理的認識存在偏頗，認為只要在施工過程中嚴格控制材料、設備和人工成本的投入，即可取得良好的造價控制效果，這種想法是大錯特錯的，導致長期以來房地產開發項目的施工成本始終處于較高的水平，嚴重危害了房地產企業的切身利益。為了轉變這一現狀，房地產企業應大力施行全過程造價控制策略，切實加強房地產開發項目決策階段、設計階段、發承包階段、施工階段和竣工階段的造價管理，在保證工程質量的前提下，盡可能的縮減施工成本，以實現工程質量和工程效益的并舉。

1、項目決策階段的造價控制

決策階段是房地產開發項目的首要環節，投資估算是該階段的重中之重，只有保證投資估算具有科學性和準確性，才能為限額設計提供可靠的依據，促使房地產開發項目的效益目標真正得以達成。這就需要房地產企業在項目決策階段加大市場調研力度，深入了解當地房地產市場的供需情況以及政府政策并予以分析，確定房地產開發項目的具體類型，以創造更大的效益。除此之外，要想實現對工程造價的進一步控制，還應制定目標成本，這是經過反復推敲和驗證以后得到的工程預算，有助于減少項目開發的盲目性，降低項目實施風險，為保障房地產企業的利益奠定了堅實的基礎。

2、項目設計階段的造價控制

雖然房地產開發項目設計階段投入的費用不到工程造價的5%，但是設計方案對投資成本和工程造價的影響相當之大，必須對設計方案進行不斷的改良和優化，這樣才能充分發揮其對工程施工的指導作用，促使房地產開發項目更為高效、有序的實施，取得理想的收益。首先，造價管理人員要與設計人員保持密切的溝通和交流，致力于在工程技術和成本投入之間找好平衡點，保證設計方案科學合理、切實可行，且具有較高的經濟價值。其次，房地產企業的各個部門都要參與到設計圖紙的審核工作中，發現問題要及時指出并加以改正，盡量將工程變更控制在設計階段，以免對工程質量和工程造價產生不利的影響。

3、項目發承包階段的造價控制

發承包階段中房地產企業要通過招標方式來選出合適的施工單位和施工技術方案，這在一定程度上也會影響到工程質量和造價，房地產企業需要擬定招標文件和施工合同，編制工程量清單，為招投標工作做好充分的準備。考慮到房地產開發項目的系統性和復雜性，要對工程量進行細致的劃分，施工范圍和施工內容要一一對應起來，確保各項文件資料真實可信，那么施工階段的工程變更風險也會被降到最低。要想達成上述理念，需要造價管理人員加強對工程信息的收集、處理和分析，樹立高度的風險意識，對影響工程造價的因素及其釀成危害做到心中有數，制定完善的風險管理機制，對這些因素予以嚴加管控，進而強化房地產開發項目的造價控制效果。

工程量清單的編制也是一項非常重要的工作，若在此環節中出現疏漏，導致工程量清單的計算錯誤，或者遺漏了某些工程量，將會給房地產企業帶來不可估量的經濟損失。為了轉移因工程量清單漏算錯算引發的風險，房地產企業可以委托專業的咨詢機構，并在工程量清單編制完成后加強審核，此舉能夠大大減少房地產開發項目的經濟糾紛，是維護施建雙方利益的有效舉措。除此之外，在房地產開發項目中涉及到的專業和工種較多，經常會出現因施工范圍界限模糊而造成的糾紛，對于這類情況，可以通過強化招標文件的審查來避免。在編制預算時還應結合市場價格和招標文件確定材料設備的型號、規格和價格，有時候施工單位的報價過低并不是一個好的現象，有些施工單位會鉆合同漏洞來牟取暴利，危害房地產企業的利益，所以房地產開發項目的標底應具有合理性，以激發施工單位的積極性，保證施工和管理的穩定有序進行，從而達到控制房地產開發項目工程造價的目的。

4、項目施工階段的造價控制

盡管在施工之前房地產企業采取了一系列的措施用于控制工程變更和現場簽證，取得了一定的效果，但是隨著施工的開展這些情況仍舊會出現，如若疏于對設計變更和現場簽證的管理，將容易引起工程造價的失控。科學有效的方法是房地產企業要制定完整的現場管理制度，專門用于處理設計變更和現場簽證的相關事宜，尤其是要對設計變更的可行性加以論證，嚴厲禁止不合理變更，必須進行變更的則應及時形成簽證，審核增、減賬。施工過程中還會出現對于同一施工位置反復變更的情況，要求造價管理人員做好設計變更的管理臺帳，并認真核對臺賬，對前后的變更內容仔細分析，避免出現重復簽證、造價重復計算的現象，同時通過對臺帳的管理也可實現對項目資金的動態管理，有計劃、有目標地控制工程建設造價。工程進度款的支付同樣是一個比較重要的工作，需要造價管理人員根據實際的施工進度給施工單位撥款，并做好相應的支付臺賬，防止進度款的提前支付及超付。

5、項目竣工階段的造價控制

竣工結算對于房地產開發項目的造價控制來說同樣不容忽視，應著重加強竣工結算的審核，竭力避免錯算、漏算和重復計算現象的發生。凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定全部完成，要有竣工驗收單，如有甩項應由現場管理工程師在驗收單中注明，結算中予以扣除，防止施工單位漏報。應做好現場簽證及設計變更臺帳的清理，沒有實施的變更不能納入結算。審核時應與原招標文件對照，凡系標底內已含項目不能重復計算。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定相關費用，確保項目結算的合理、合規，如實體現房地產開發項目的實際建設投資。

結語：

總而言之，房地產開發項目實施全過程造價控制策略有著十分積極的現實意義，需要房地產企業能夠制定科學嚴謹的造價控制方案，對項目各個階段的造價影響因素予以全面的分析和嚴格的控制，最大程度的降低房地產開發項目的工程造價，擴大企業的經濟收益，從而為企業的健康發展提供有力的保障。

參考文獻：

[1]顧學扣.論房地產開發項目成本控制的主要措施[J].中國新技術新產品，2011（18）.

[2]謝麗敏.淺談我國房地產項目工程造價的控制與管理[J].科技資訊，2012（12）.

[3]李志恒.建筑施工成本管理影響因素分析及控制對策[J].建筑知識，2017（05）.

作者簡介：

王迎春，中國水電建設集團房地產（長沙）有限公司，湖南長沙。