奧特萊斯商業建筑模式研究初探

【摘要】2002 年，北京燕莎奧特萊斯開業，宣告奧特萊斯這種業態正式進入中國市場，隨后，中國各地的奧特萊斯項目紛紛上馬，尤其是最近幾年，“奧特萊斯”熱愈演愈烈，國內的奧特萊斯商業建筑也越來越多，本文就長春奧特萊斯項目為例進行了建筑模式初探。

【關鍵詞】奧特萊斯；商業建筑模式

在二十世紀五十年代以前，美國傳統商業以商業街的形態為主，由主街構成，保持著人車混行的格局。到二十世紀五十年代到八十年代，城市中心出現典型的商業步行街，把機動車排除在了步行街之外。同時在郊區購物中心形態初步形成。二十世紀九十年代后，綜合性購物中心紛紛崛起，提供一站式的消費體驗，例如，商業街、單主力店商業建筑以及購物中心等。

1、項目選址（以長春奧特萊斯項目為例）

奧特萊斯的一般特點

1.1選址多在大城市近郊

奧特萊斯選址多在較大城市的周邊或近郊，距離市中心開車大約一小時左右。交通便捷，一般緊鄰高速公路的出入口、城市主干道或城際鐵路線等公共交通。長春奧特萊斯項目位于長春經濟技術開發區，項目至市中心有便捷的交通運輸條件。

1.2控制項目規模

奧特萊斯購物中心的規模一般都很大， 結合王府井集太原，西安的奧特萊斯規模，項目初定規模10萬平米。

2、總平面布局

結合商業建筑，對奧特萊斯的總平面布局分析主要包括以下幾個方面：

2.1主力店位置與業態布局分區

主力店位置在商業建筑平面布局中占到十分重要的地位，主力店與其他商戶的布局關系、體量大小都是調研的重點。業態局分區分析直觀表現出項目功能劃分，同時為后面的流線分析奠定基礎。

2.2交通組織與停車規劃

從周邊交通的引入入手，對小鎮的后勤貨運通道、停車場設置、地面下客區、顧客從停車場到達目的地的路線設計等方面進行調分析，也是對可達性在內部交通方面的補充。

2.3平面布局

在前期策劃中應統籌規劃，項目應分期建設，靈活性強。應有明確的功能分區和業態布局分區，根據不同品類劃分組團或街區，形成人流的區域性聚集；主力店與其他店鋪結合布置，提升整個項目中各個店鋪的均好性。停車場應圍繞奧特萊斯商業建筑建設，盡可能縮短顧客步行距離；針對奧特萊斯商業建筑的購物特點，節假日購物車輛增多，停車數量應能滿足較大人流時使用，可通過預留用地作為它的臨時停車場或者在土地面積緊俏的情況下可采用停車樓或地下車庫的形式

2.4平面設計

奧特萊斯商業建筑屬于低容積率建筑群，結合調研與樓層商業價值的遞減原理，層數不宜過高，通常以一層或二層為主，項目結合地形高差，從西向東層數遞減。作為店鋪型商業通常需要考慮到貨架凈高要求、設備管道高度、結構梁高度。層高應滿足一層結構層高不小于5.5米，凈高不小于3.5 米，二層層高不小于5.5 米，凈高不小于3.3 米，三、四層層高為5.0米。由于奧特萊斯商業多采用全地上停車無地下車庫，考慮到店鋪的面寬要求，通常采用8.4 米或8 米得柱網。標準商鋪常用面寬一般采用8.4 米、8 米，剛好為一標準柱跨，標準商鋪常用進深一般采用15 米、16.8 米，基于規范中關于安全疏散的要求，進深不超過15 米可只向一面開門，超過15 米則需兩面疏散。奧特萊斯一般都采用連廊商業的模式，外廊的寬度一般為3 米，局部可放大增加座椅等休息空間。

2.5平面布局模式類型

按商業建筑的平面布局方式，大致可以分為四類：

（1）線形平面

所謂線形平面是指所有的商業子空間大致沿一條線排列的形式。它包括一字形、弧線形與折線形。通常是以步行街或廊道的形式來進行組織串聯，有的甚至處理成“內河”的形式。這種形式流線比較單一，走向明確且具有連續性。

（2）輻射形平面

各商業子空間的排列路徑是由一個中央公共點朝某幾個方向延伸出去，有L形、T 形（或Y 形），十字形以及風車形。這種形式的構成一般受地形的影響較大，且空間布置不夠靈活，購物流線易形成回頭路。

（3）環形平面

一般是一個或多個形狀較規則、規模較大的中庭、庭院或多個商店的集合體為整個商業空間的組織中心，其他商業子空間環繞其周圍展開。這種環形組織的特點是核心空間十分突出，具有凝聚力，將所有商業子空間連成整體并形成環形流線。其適應性強，能配合多種基地狀況，是現代商業空間常采用的結構模式。

（4）格子形

這種格子模式是一種重復組織的空間模式系統，空間形式較規則但也有變化。這類處理方式能使商業空間的布局適應各類基地情況，并且可靈活界定出入口、交通、服務及外部空間，甚至允許“生長”和“擴張”。

3、立面風格

項目體量巨大，設計采用大量連接室內與外界的長廊、天井等“灰空間”的運用，將室內與室外融為一體，代表了休閑購物風格極其休閑的生活方式。長春奧萊戛納小鎮項目及采用極簡注意風格，在出入口強調商業設計分為的同時，在非人流集中的地方弱化建筑處理，通過不同顏色的色塊搭配來豐富建筑的商業氛圍。這種風格被廣泛應用于各類休閑度假建筑之中。以質樸的材質與柔和的色彩表現清雅的格調；以體量錯落來營造豐富的整體形象；以精雕細刻的細部設計來體現建筑的精美感。

4、項目停車

我國商業建筑的停車數量要求在國家法規中均有表述。如《停車規劃設計規則（試行）》中對商業場所規定停車位指標為0.8 個車位每100 平方米營業面積。然而對于營業面積10 萬平方米的長春奧特萊斯而言，800 個停車位顯然是無法滿足需求的，而1500個停車位在客流量大時也是不夠的。可見，3 個車位每100 平方米營業面積僅可以滿足日常客流量下的停車使用。針對奧特萊斯商業建筑的購物特點，節假日購物車輛增多，停車數量應能滿足較大人流時使用，可通過預留用地作為它的臨時停車場或者在土地面積緊俏的情況下可采用停車樓或屋頂停車的形式。

結論：

由于調研條件和時間所限，對國外的許多經典案例無法獲得豐富準確的相關資料與數據，使得研究更適用于國內的奧特萊斯設計。又由于設計大型公建的復雜性，在對國內奧特萊斯實地調查研究時，專門針對奧特萊斯商業建筑立面、剖面和建筑風格的研究較少，影響了論文成果的完整性，有待進一步的完善補充。期待跟隨長春奧特萊斯項目進一步對奧特萊斯商業建筑的各個方面有更進一步的研究與學習的機會。

參考文獻：

[1]姜樹春.商業建筑設計模式探索[J].福建建材，2016（10）.

[2]尤完.以商業模式創新促進建筑產業優化升級[J].中華建設，2016（04）.

作者簡介：

王治勇，大連先鋒建筑設計咨詢有限公司，遼寧大連。