保障性住房與商品房建設(shè)的協(xié)同對策研究

馮玉珍

【摘要】房地產(chǎn)是關(guān)乎民生的大計，在“十三五”規(guī)劃中，全國各地政府均對保障性住房給予了高度重視，也相繼出臺了推動保障性住房建設(shè)的政策措施，來改善中低收入人群的住房條件。不過，保障性住房與商品房建設(shè)格局在我國已經(jīng)基本形成，兩者的協(xié)同問題依然突出。如生產(chǎn)領(lǐng)域商品房房價畸高不下，保障性住房推進(jìn)緩慢；交易領(lǐng)域，商品房投資過度，保障性住房供給不足帶來結(jié)構(gòu)性失衡。為此，著力從規(guī)劃、土地、財政、法律、制度等方面提出改進(jìn)對策。

【關(guān)鍵詞】保障性住房；商品房建設(shè)；協(xié)同發(fā)展

中共中央十八屆三中全會通過的《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確指出“建立更加公平可持續(xù)的社會保障制度，健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。“十三五”規(guī)劃也著力針對低收入人群制定國家保障性住房發(fā)展規(guī)劃，來改善中低收入人群的住房條件。住房是關(guān)乎民生的重要大計，盡管我國出臺了一系列關(guān)于廉租房、經(jīng)適房，以及針對購買力不強(qiáng)的中低收入人群首次置業(yè)的限價房等政策，但保障性住房與商品房建設(shè)之間的矛盾問題依然突出，如土地供應(yīng)不足、政策執(zhí)行不到位，法律制度不完善，使得保障性住房建設(shè)推進(jìn)受挫。

1、保障性住房與商品房建設(shè)現(xiàn)狀

自2008年中央全面啟動保障性安居工程以來，我國保障性住房建設(shè)工作取得良好成就，特別是在廉租房、棚戶區(qū)改造、經(jīng)適房建設(shè)等方面取得了階段性進(jìn)展，也為推進(jìn)城市結(jié)構(gòu)性調(diào)整、社會可持續(xù)發(fā)展做出了積極貢獻(xiàn)。“十二五”期間，我國保障性住房建設(shè)投入力度不斷增加，政府主導(dǎo)、全社會參與的中國特色住房保障機(jī)制不斷完善，保障性住房建設(shè)實(shí)際開工量均超于計劃量，但從側(cè)面也凸顯出保障性住房建設(shè)的緊迫性。最近十多年，我國商品房建設(shè)“如火如荼”，盡管國家在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控上對商品房建設(shè)給予了干預(yù)，但商品房價格仍然“高歌猛進(jìn)”。當(dāng)下，全國房地產(chǎn)市場各城市住房供需變化日趨嚴(yán)重。一方面，一二線城市供求緊張，二三線城市庫存積壓嚴(yán)重；另一方面房企盈利空間呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢，房企信貸支撐能力下降，由此帶來的保障性住房與商品房建設(shè)協(xié)同矛盾更趨突出。

2、保障性住房與商品房建設(shè)的協(xié)同難題

2.1生產(chǎn)領(lǐng)域

綜觀全國各主要城市保障性住房建設(shè)進(jìn)程，保障性住房選址較為偏僻，遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)核心區(qū)域，使得居民生活便利性不夠，增加生活成本，也給居民就業(yè)帶來諸多難題。一些低收入人群，之所以放棄保障性住房申請資格，與就業(yè)、子女上學(xué)、交通成本等都有關(guān)系。從這問題也反映了我國在推進(jìn)保障性住房建設(shè)中，地方政府在貫徹保障性住房硬性指標(biāo)中，無法通盤考慮低收入人群的實(shí)際需求，導(dǎo)致過于凸顯政績，誘發(fā)保障性住房建設(shè)漏洞，也給國家財政帶來極大浪費(fèi)。相反，商品房在生產(chǎn)領(lǐng)域，房企為追求高額利潤，以高層、超高層、套型偏大為主，超出多數(shù)人購房能力；在商品房規(guī)劃上，樓間距過小，材料低劣、有毒有害物質(zhì)排放超標(biāo)，還有些商品房緊鄰交通大路，噪音污染嚴(yán)重，綠化率不足等問題。

2.2交易領(lǐng)域

從交易領(lǐng)域來看，保障性住房的突出問題是申請難、審核機(jī)制不完善，對于少數(shù)人群“搭便車”，可能 誘發(fā)欺瞞等手段來獲取購房便利；同時，流動人口大，保障性住房建設(shè)與分配混亂，難以彰顯公平；大城市保障性住房供應(yīng)不足，而中小城市供過于求。對于商品房，其問題有三。一是房企對保障性住房建設(shè)熱情不足，而熱衷于高回報的商品房建設(shè)；二是地方政府對土地出讓金依賴性強(qiáng)，使得商品房開發(fā)成本高，刺激房價上漲；三是商品房市場格局分化嚴(yán)重，保障性住房不足，兩者結(jié)構(gòu)性失衡問題嚴(yán)重。

3、保障性住房與商品房建設(shè)協(xié)同建議

3.1合理規(guī)劃，打通保障性住房與商品房建設(shè)通道

保障性住房與商品房建設(shè)之間的矛盾，需要從合理規(guī)劃、科學(xué)論證中，來規(guī)避兩者的結(jié)構(gòu)性失衡問題。如何打通兩者協(xié)同通道，建議：一是確立保障性住房空間布局，選址要適當(dāng)，建議在商品房內(nèi)配建保障性住房，集中建設(shè)保障性住房為輔助模式；二是加強(qiáng)對保障性住房建設(shè)質(zhì)量、安全隱患進(jìn)行監(jiān)管，防患于未然。三是加強(qiáng)保障性住房制度補(bǔ)貼，特別是貨幣化補(bǔ)償；四是結(jié)合地域?qū)嶋H，科學(xué)預(yù)測保障性住房與商品房建設(shè)比例，促進(jìn)數(shù)量調(diào)控向結(jié)構(gòu)調(diào)控的轉(zhuǎn)變。五是創(chuàng)新保障性住房房源籌集模式，實(shí)行雙軌制，促進(jìn)保障性住房與商品房兩者的良性轉(zhuǎn)換。

3.2改革土地財政模式，引入稅制改革

土地財政稅制改革是平衡保障性住房與商品房建設(shè)矛盾的有效途徑，一方面，發(fā)揮房產(chǎn)稅對高房價的抑制優(yōu)勢，降低房市泡沫；另一方面，從規(guī)劃房地產(chǎn)稅制改革上，開辟新的穩(wěn)定的稅源，來遏制因地方財力不足引發(fā)的財政事權(quán)不對稱問題，降低對土地財政的依賴。另外，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅法建設(shè)，借鑒美國房地產(chǎn)稅制模式，來保障城市公共服務(wù)建設(shè)財源。當(dāng)然，在政府政績考核上，弱化政府對土地的過渡依賴，強(qiáng)調(diào)政府在公共服務(wù)、宏觀調(diào)控領(lǐng)域的職責(zé)。

3.3完善住房法律制度建設(shè)

從住房法律制度建設(shè)上，著力強(qiáng)調(diào)三點(diǎn)。一是深化戶籍改革，打破傳統(tǒng)戶籍界限，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戶籍管理模式。如鼓勵有穩(wěn)定就業(yè)、生活能力的“農(nóng)業(yè)人口”落戶城市，享受城市居民同等待遇和權(quán)利、義務(wù)，真正解決因戶籍問題而帶來的人口流動問題，化解保障性住房與商品房區(qū)域性結(jié)構(gòu)失調(diào)難題。二是完善保障性住房申請、審核、退出機(jī)制。藉由當(dāng)前保障性住房申請難問題，從制度上來完善低收入人群的審查機(jī)制，協(xié)同民政、公安、銀行等部門的信息資源，提升對申請者的綜合審查；同時，加強(qiáng)對保障性住房審核監(jiān)管制度完善，對申請人、申請審核、公示評議、動態(tài)監(jiān)管，優(yōu)化保障性住房管理流程，提升透明度。

結(jié)語：

考慮到我國保障性住房建設(shè)與商品房建設(shè)協(xié)同難題的地區(qū)性差異，在紓解對策上，還應(yīng)該進(jìn)行全方位調(diào)查，遵循市場規(guī)律，弱化行政干預(yù)，特別是從法律法規(guī)建設(shè)上，來構(gòu)建良好的、均衡的保障性住房與商品房建設(shè)的協(xié)同機(jī)制，促進(jìn)多渠道、分層次房地產(chǎn)規(guī)劃與建設(shè)體系的完善。

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