房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段策略

錢小兵

【摘要】現(xiàn)階段我國市場住房需求量的增加，為房地產(chǎn)開發(fā)項目建設創(chuàng)造了有利的條件。實踐過程中為了保持房地產(chǎn)開發(fā)項目良好的經(jīng)濟與社會效益，則需要注重這類項目成本控制，并找出其關鍵階段策略加以使用，確保項目成本控制有效性，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展?；诖?，本文將對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段策略進行系統(tǒng)闡述。

【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目；成本控制；關鍵階段；策略

加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的關鍵階段策略分析，有利于提升這類項目的成本控制水平，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度得以加快，進而為我國經(jīng)濟社會發(fā)展注入活力。因此，需要在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中結(jié)合實際情況及形勢變化，積極探索其關鍵階段所需的策略，給予項目成本控制工作落實相應的支持，促使房地產(chǎn)開發(fā)項目成本能夠控制在合理的范圍內(nèi)，滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展要求。

一、注重房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目投資決策階段的成本控制

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的首要階段，項目投資決策階段能否實現(xiàn)對項目成本的科學控制，關系著項目實踐過程中的經(jīng)濟效益。因此，需要注重這一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制。具體表現(xiàn)在以下方面：

（一）注重投資估算的合理編制

在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段工作落實中，注重項目投資估算的合理編制，能夠為項目建議書的形成提供所需的參考依據(jù)，并為項目建設活動開展提供科學指導。因此，需要在項目投資決策階段對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本進行控制時，將投資估算的編制工作落到實處，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況，對其進行合理、科學的投資估算，從而得到理想的投資估算結(jié)果，從而為項目建設方案的實施打下建設的基礎，實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的合理控制。

（二）確定最佳的開發(fā)方案

在項目投資決策階段對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行成本控制時，也需要結(jié)合項目的實際情況，確定最佳的項目開發(fā)方案。在此期間，需要做到：（1）從成本經(jīng)濟性、方案可行性、技術難度等方面入手，對實踐中所得到的不同房地產(chǎn)項目開發(fā)方案進行對比分析，從而選出最佳的開發(fā)方案并加以使用，使得該方案支持下的房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐過程中的經(jīng)濟效益得以增加；（2）在費用與效益計算口徑相一致的原則指導下，對所提供的項目開發(fā)方案是否具有可比性進行充分考慮，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，確定其所需的最佳的開發(fā)方案，使得我國房地產(chǎn)開發(fā)項目在投資決策階段的項目成本控制工作落實更具科學性，并為這一階段項目開發(fā)方案的經(jīng)濟性指標設置提供所需的參考信息[1]。房地產(chǎn)項目開發(fā)流程如圖1所示。

（三）重視項目抵御風險能力的提高

基于項目投資決策階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，需要在提升項目投資收益水平的過程中充分地考慮項目抵御風險的能力狀況。因此，需要在這一階段對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出相應的要求，使得企業(yè)能夠通過對政策變化、市場因素、經(jīng)濟條件等要素的充分考慮，制定出切實有效的項目風險預控方案，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資風險預控水平得以提升，保持其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的發(fā)展狀況。在此基礎上，有利于提高項目實踐過程中所需的抵御風險能力，滿足其成本控制的實際要求。

二、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目在設計階段的成本控制

基于設計階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，需要從不同的角度進行充分考慮，積極開展相應的工作，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目成本能夠控制在有效的范圍內(nèi)，避免影響其實踐過程中的經(jīng)濟效益。具體表現(xiàn)在以下方面：

（一）選擇行業(yè)信譽度良好的設計單位

在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程中，雖然設計費用占工程整體費用的比例小，但工程造價所占的比例大，與項目的成本控制與經(jīng)濟效益密切相關。針對這種情況，若房地產(chǎn)開發(fā)項目設計合理，能夠得到有效的設計方案，則有利于降低工程造價，實現(xiàn)設計階段的項目成本控制，反之亦然。因此，需要在設計階段考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制要求的基礎上，選擇行業(yè)信譽度良好的設計單位，使得項目設計方案更加科學，避免因設計不合理而引發(fā)的項目投資失敗問題的產(chǎn)生，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐過程中能夠得到科學的成本控制。同時，設計過程中應注重樁基優(yōu)化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案的完善，等主要影響建筑成本。從而降低工程設計階段的造價成本，增加項目經(jīng)濟效益。

（二）制定并實施限額設計制度

實踐過程中實施房地產(chǎn)開發(fā)項目作業(yè)計劃時，需要根據(jù)設計任務書和投資估算對初步設計進行控制，確保投資額度不超過投資估算額，這一過程稱為限額設計。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，限額設計要求在設計之前，首先對限額進行確定，同時對設計的標準和規(guī)模進行控制；其次分解分析限額。在設計過程中，設計標準要嚴格按照限額要求進行控制。當前，設計不精、深度不夠的現(xiàn)象普遍存在，這些不確定因素增加了建設成本，同時導致設計頻繁變更，增加了項目成本控制的難度，并給項目成本控制帶來風險。因此，需要在項目設計階段制定并實施限額設計制度，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目成本能夠降低，并為其成本控制工作開展積累豐富的實踐經(jīng)驗[2]。

（三）加強基于價值工程的優(yōu)化設計，設計前期引入監(jiān)理機制

作為分析產(chǎn)品功能與成本關系的重要理論參考依據(jù)，價值工程的合理運用，能夠為全生命周期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制提供有效的參考信息。因此，項目設計階段需要設計人員能夠加強基于價值工程的優(yōu)化設計，從房地產(chǎn)開發(fā)項目的功能特性及成本費用入手，完善項目所需的設計方案，實現(xiàn)項目功能與成本的高度統(tǒng)一，使得最終得到的設計方案能夠達到房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際要求，實現(xiàn)對其成本的有效控制。同時，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計之前也需要引入監(jiān)理機制，使得監(jiān)理人員作用下能夠?qū)崿F(xiàn)對項目設計過程的嚴格把控，從而提高項目設計質(zhì)量，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐過程中的成本。除此之外，監(jiān)理工程師支持下的勘察、設計工作若能得到科學控制，有利于增強房地產(chǎn)開發(fā)項目設計單位在項目設計中技術經(jīng)濟指標的設置合理性，從而項目成本控制提供可靠保障。在此前景，若能將有關房地產(chǎn)開發(fā)項目設計質(zhì)量的獎勵制度實施到位，有利于提高設計人員的工作積極性，使得項目設計質(zhì)量在長期的實踐中不斷提高，從而降低項目設計風險，并為項目施工作業(yè)的順利開展打下基礎，減少房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐過程中的成本費用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工階段的成本控制策略

基于施工階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制，能夠為項目成本控制水平提升提供強有力的支持，使得其成本控制更加合理科學。這一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制策略包括以下方面：

（一）全面提高實踐中的合同管理工作效率

為了在施工階段實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的有效控制，在需要在這一階段強化合同方面的法律意識，了解合同功能特性的基礎上，將合同管理工作落到實處，使得施工單位能夠在合同的約束下完成好項目施工作業(yè)，減少施工問題發(fā)生，確保施工階段項目成本控制有效性。因此，需要注重合同管理機制的建立、合同變更過程的嚴格把控、跟蹤檢查制度的完善等，全面提高房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工階段實踐中的合同管理工作效率，降低項目施工成本。

（二）重視現(xiàn)場簽證管理

在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場簽證管理中，應做到：（1）建立完善的工程簽證流程和嚴格的審核制度，經(jīng)施工單位項目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、開發(fā)企業(yè)代表三方共同審批簽字后，現(xiàn)場簽證內(nèi)容方可有效；（3）根據(jù)實際情況確定簽證內(nèi)容，在經(jīng)濟觀念、職業(yè)道德素養(yǎng)方面，對現(xiàn)場工程管理人員進行不斷的強化，不斷培養(yǎng)管理人員實事求是的工作作風，一方面監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、工期和安全，另一方面重視節(jié)約工程投資的重要性；（3）對簽證的范圍進行準確的把握，促使管理人員能夠熟悉有關招標、投標文件，增強施工現(xiàn)場簽證管理效果[3]。

（三）其它方面的控制策略

房地產(chǎn)開發(fā)項目在施工階段進行成本控制時，也需要加強設計變更控制，避免施工中加大項目施工成本；通過對項目建設要求及市場形勢變化的考慮，借助信息技術與計算機網(wǎng)絡的應用優(yōu)勢，獲取準確的材料及設備價格信息，使得項目施工成本能夠得到科學控制，從而滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的實際要求。實踐中通過對這些不同策略的靈活運用，能夠保持施工階段房地產(chǎn)開發(fā)項目良好的成本控制效果。同時，房地產(chǎn)開發(fā)項目中應注重施工材料及設備選用方案的實施、施工中混凝土結(jié)構(gòu)優(yōu)化方案的實施、完成施工后項目保護方案的實施，從而降低工程造價，實現(xiàn)施工階段造價成本的有效控制。除此之外，工程結(jié)算階段應通過對工程量的仔細核對、不同施工環(huán)節(jié)成本費用的核算、結(jié)算過程的嚴格把控等，降低結(jié)算階段房地產(chǎn)項目造成成本，提升其造價控制水平。

結(jié)束語：

當前形勢下我國房地產(chǎn)開發(fā)項目建設規(guī)模的擴大，一定程度上滿足了人們的住房需求，也會房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的經(jīng)濟效益。但在實踐過程中為了實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的科學控制，則需要通過對其關鍵階段具體情況的分析，找出相應的策略并進行有效使用，促使項目成本控制工作落實能夠達到預期效果，降低房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐過程中的風險。與此同時，需要對這類項目成本控制關鍵階段的策略實踐應用效果進行科學評估，以便增強這些策略適用性，優(yōu)化項目成本控制方式。

參考文獻：

[1]錢寶山.淺議房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制[J].經(jīng)濟師，2016（06）：103-104+107.

[2]羅勁文.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理[J].中國管理信息化，2016（11）：31-33.

[3]吳玉蘋.新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的探討[J].商業(yè)經(jīng)濟，2014（24）：50-51.