集體建設用地流轉增值收益及其分配研究

肖國斌

【摘要】本從采用定性與定量相結合的研究方法，通過對當前集體建設用地流轉增值收益分配的現(xiàn)狀分析，分別建立了存量集體建設用地和原集體建設用地流轉增值收益的測算模型，并提出集體建設用地流轉增值收益分配的完善建議。

【關鍵詞】集體建設用地；流轉；增值收益

1、收益形成和分配的現(xiàn)狀

1.1價格形成差異大

集體建設用地流轉在試點地區(qū)是處在一種探索性的階段，價格差異很大，而在試點之外的隱性交易市場的價格更是嚴重扭曲。集體建設用地流轉缺乏政策法規(guī)依據(jù)，缺乏法律保護，流轉收益難以得到保證。

1.2收益形成以行政方式為主

《土地管理法》禁止集體建設用地使用權流轉，致使合法交易市場難以形成，試點城市和隱形市場的流轉價格以評估征地價格或經(jīng)驗價格為依據(jù)，無法體現(xiàn)真正的集體建設用地使用權的價格，通過市場機制調節(jié)流轉價格難以實現(xiàn)。通過市場方式配置資源，是資源得到最優(yōu)化利用的途徑，價格的變化完全取決于市場的供求。目前，集體建設用地流轉收益的形成基礎處于一種計劃機制為導向的階段，普遍存在政府定價、人為定價的現(xiàn)象，具有一定的隨意性、波動性，且風險很大。

1.3收益分配主體不清晰

集體土地屬于集體經(jīng)濟組織所有，流轉收益如何在集體內(nèi)部分配，是流轉收益分配中的難題。集體上地分三級所有，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村民小組，由于集體經(jīng)濟組織的所有權主體缺乏人格化代表，難以有效實現(xiàn)上地所有者的經(jīng)濟地位。屬于集體土地所有者的那部分收益是留在集體用作公共設施和公益事業(yè)，還是直接分配到農(nóng)戶手中一直未得到解決。實際上，留在集體公用的流轉收益由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的領導所謀取，損害了農(nóng)民和集體的利益。

2、增值收益的測算

本文主要討論存量集體建設用地增值收益的測算。此處的存量集體建設用地主要指原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，原來多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)都是通過租用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的土地經(jīng)營的，后來由于經(jīng)營不善而導致企業(yè)倒閉，留有各種各樣的附著物，比如廠房、設備等。存量集體建設用地價格必須要考慮原土地使用者的投資建設的影響。所以，

存量集體建設用地增值收益=存量集體建設用地市場價格一原集體建設用地價格。

2.1存量集體建設用地市場價格

集體經(jīng)濟組織為了盤活原有建設用地，將原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地連同地上附著物一起進入市場進行交易。在本文的界定中，存量集體建設用地市場價格是指存量集體建設用地使用權價格，即指具體宗地在特定的用途、開發(fā)程度、利用方式和正常市場條件下，通過市場正常交易的價格。假設內(nèi)涵具體設定為：

價格期日：設定為2017年12月31日。

土地使用年期：與國有建設用地相同，商業(yè)用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年。

開發(fā)程度：存量集體建設用地原來的實際開發(fā)水平，一般土地開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外達通路、通電、通訊、通上水、通下水“五通”和宗地紅線內(nèi)達到場地平整。

原企業(yè)開發(fā)投資：原企業(yè)建設用地開發(fā)投資建成的地上附著物，折合到價格期日的價格。

由于存量集體建設用地已經(jīng)進行過開發(fā)投資，因此它的交易價格比新增集體建設用地價格較高。現(xiàn)實中，集體建設用地與國有土地不同，國有土地在符合法律程序條件下隨時可以進入市場交易，而且交易的頻率極高，可以收集豐富的市場交易資料；而集體建設用地的市場很不規(guī)范，難以收集到有效的集體建設用地樣點，因此集體建設用地市場交易價格的測算存在較大的難度。因此，此處采用與之類似的國有工業(yè)建設用地的價格作為集體建設用地的價格。

2.2原集體建設用地價格

原集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設用地與新增集體建設用地相比，要考慮農(nóng)用地用途轉變價格和原土地使用者的開發(fā)投資，即

原集體建設用地價格=新增集體建設用地價格+農(nóng)用地用途轉變價格+原土地使用者投資現(xiàn)值

（1）新增集體建設用地價格

新增集體建設用地是指原農(nóng)用地經(jīng)過開發(fā)轉為可供使用的建設用地的那部分土地，土地所有權仍屬于集體。在本文的界定中，將新增集體建設用地價格界定為集體建設用地初始價格。對于新增集體建設用地來說，初始價格為原農(nóng)用地用途價格和“五通一平”開發(fā)費用二者之和，因此可以得到：

新增集體建設用地初始價格=原農(nóng)用地價格+“五通一平”開發(fā)費

a.原農(nóng)用地價格

農(nóng)用地轉為集體建設用地，其所用者仍為原農(nóng)民集體，其用地性質發(fā)生了變化，失去了原農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的功能，其價格應該主要體現(xiàn)在農(nóng)用地的經(jīng)濟價值。

目前我國還尚未形成真正的農(nóng)用地交易市場，農(nóng)用地的價格一般是以其收益能力為構成基礎，以各自的生產(chǎn)能力和收益能力的大小來判斷價格的高低。因此，在農(nóng)用地價格評估中應采用收益還原法比較合理。收益還原法是以土地收益價格為理論依據(jù)，將待估土地在未來某年預期的純收益以一定的還原利率還原成估價期日價格的一種方法，比較適用于市場不發(fā)達的土地價格的評估。

隨著我國政府對農(nóng)業(yè)的不斷重視，以及糧食價格體系的不斷完善，今后農(nóng)用地凈收益將會逐年有所遞增。而根據(jù)報酬遞增遞減規(guī)律，農(nóng)用地凈收益不可能無限遞增，到未來某年凈收益達到最大，在以后年限內(nèi)凈收益將保持不變。因此，在本文的研究中，將農(nóng)用地土地使用期限可看作為無限年。所以，本文運用收益還原法測算農(nóng)用地價格時，假定前n年內(nèi)凈收益按級差數(shù)b遞增，即第一年為a，第二年為a+b，第三年為a+2b，第n年為a+（n一1）xb，直到第n年純收益達到最大；而n年后的年限內(nèi)純收益無變化，一直以第n年的純收益a+（n一1）xb延續(xù)；還原利率保持不變且大于零。確定地價評估公式為：

農(nóng)用地轉為建設用地需要進行“五通一平”等開發(fā)，土地的開發(fā)過程需要大量的資金。單位面積土地的開發(fā)費用要參照具體的標準，計算具體宗地的開發(fā)費用直接根據(jù)單位面積的土地開發(fā)費用乘以宗地面積來測算。