淺談房地產(chǎn)園林景觀設計管理

柳永紅

【摘要】隨著房地產(chǎn)市場的競爭加劇，園林景觀成為地產(chǎn)營銷期間的一項重要因素，良好的景觀設計能提升房地產(chǎn)的價值。本文首先分析了房地產(chǎn)園林景觀的特點和現(xiàn)狀，然后指出設計管理要點，最后闡述了幾點改進措施，以供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；園林景觀；設計管理；措施

在房地產(chǎn)開發(fā)建設中，園林景觀設計管理是指計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、判斷及控制等職能要素組成的活動過程，其基本職能包括決策、領(lǐng)導、調(diào)控幾個方面。設計與管理相結(jié)合更加提高生產(chǎn)效率，用最少的投入，做到最好的景觀效果，使景觀工程項目得到質(zhì)的改善。園林景觀設計管理工作應該貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)建設的全程，從地塊區(qū)位、項目定位、建筑空間入手，考慮景觀風格理念、地域文化、功能需求、人文文化等要素，為設計單位指出明確的方向，減少溝通成本，是項目景觀設計工作運作和實施的綱領(lǐng)。以下針對設計管理工作進行探討。

1、房地產(chǎn)園林景觀的特點和現(xiàn)狀

第一，針對性。房地產(chǎn)園林景觀設計應該結(jié)合項目地塊獨特性、區(qū)域文化特色、建筑特點和客戶特點，地塊特點對豎向設計、交通流線有著很大的影響，而地域文化、建筑風格和不同層次的客戶，景觀設計要確保景觀產(chǎn)品需與項目特點保持一致，能完美契合。第二，限制性。簡單來說，限制性就是設計期間，必須滿足建筑規(guī)劃標準和條件，例如消防通道、車位規(guī)劃、綠化率指標等。第三，復雜性。外觀展示呈現(xiàn)的效果、后期功能性使用和成本控制的符合度，要求與營銷、物管和成本等部門溝通協(xié)調(diào)。且園林景觀范圍相對分散，會和建筑、室外管網(wǎng)、精裝等專業(yè)等存在交叉現(xiàn)象，因此設計時會有多個專業(yè)和部門協(xié)調(diào)，應該準確無誤地進行信息溝通、協(xié)調(diào)，保證設計方案可行。

然而在實際情況中，景觀設計管理存在一些問題，具體如下：一是設計周期短。受到開發(fā)進度影響，往往無法給設計單位充裕的設計時間，甚至很多設計步驟都是交叉進行。二是設計條件變動頻繁。因為園林專業(yè)處于整個房地產(chǎn)設計鏈的終端，前面的條件一旦變化就需要跟著調(diào)整，所以與其他專業(yè)協(xié)調(diào)的情況極多，一旦信息脫節(jié)或遺漏，對后期會造成較大的修改或變更。三是場地信息不確定性。景觀的場地存在很大的不確定性，除了測繪信息的誤差，還有現(xiàn)場不確定因素的干擾都會導致設計條件的變化。四是植被搭配設計復雜。植物設計的范圍廣、信息量大、標準不統(tǒng)一，導致管理人員和設計人員溝通量極其大，而設計人員對現(xiàn)場施工的熟悉度和設計水平的參差不齊也會影響后期的效果展示。

2、房地產(chǎn)園林景觀的設計管理流程

2.1 前期準備階段

第一，總體環(huán)境布局。以待建的房地產(chǎn)項目為核心，全面了解地理位置、區(qū)位環(huán)境、人流車流情況，研究定位報告。項目啟動時，設計工作開始介入，針對總體規(guī)劃、環(huán)境布局提出意見和建議，提高資源利用率，滿足景觀需求，實現(xiàn)建筑和環(huán)境的統(tǒng)一性。

第二，制作設計任務書。組織營銷部、成本部和工程部等部門召開會議，明確項目定位、景觀定位，尤其是突出園林景觀的賣點，確定景觀設計方向和成本。設計任務書的制作，應該詳細列出各個要素，包括項目概念況、設計范圍、階段成果、設計深度、管理難點等，并且在任務書中明確成本、進度等要素。

第三，設計單位招標。選擇設計單位時，要充分了解該單位的設計項目作品，分析設計方案的質(zhì)量和過程服務內(nèi)容及水平。一般來說，選擇什么樣的設計單位，取決于自身的成本投入：如果成本允許，可以選擇知名設計公司；如果成本一般，可以選擇當?shù)卦O計公司。通過招標投標選定設計單位后，要對設計團隊進行審查和考核，要求主設計師具有良好的專業(yè)技能、豐富的設計經(jīng)驗。

2.2 方案設計階段

第一，概念方案。園林景觀的設計，應該滿足目標用戶的定位，可以通過市場調(diào)研的形式，了解目標用戶群的居住需求，然后確定景觀設計方向，超出用戶的期望值。在設計主題上，要求所有景觀具有統(tǒng)一的主題風格，同時各組團又具有自身特色。景觀主題要具有引導性，契合用戶的心理需求，不能生搬硬套，防止偏離主題。在設計風格上，既需契合建筑風格，也要融入地方特色和項目地塊特點，同時體現(xiàn)出節(jié)能環(huán)保概念。

第二，方案設計。①在功能分區(qū)上，應該分析建筑布局、空間關(guān)系，確保不同分區(qū)和場地空間相匹配；同時控制好軟景、硬景之間的比例，一般遵循多軟景、少硬景的原則，兩者比例控制在7：3左右。②在組團節(jié)點上，豎向尺寸、平面尺寸的設計，要和物業(yè)管理工作相結(jié)合，考慮到人流、物流路線。以封閉式小區(qū)為例，應該減少崗亭的數(shù)量，降低物業(yè)管理成本。③在過渡空間上，主要是建筑首層和室外交接部位，應該以豎向設計為優(yōu)先，能豐富景觀層次；同時考慮到造價、排水、綜合管線、市場條件等因素，滿足綠化覆蓋率指標。

第三，擴初設計。擴初設計是方案轉(zhuǎn)化為圖紙的橋梁，設計管理重點如下：①對建筑規(guī)劃條件進行復核，保證滿足規(guī)劃指標，具體執(zhí)行時，可以將建筑條件圖、景觀總平面相互疊加，評估景觀和建筑條件的交叉情況，滿足可行性要求。復核內(nèi)容包括綠化率、停車位、室外管線、消防通道、建筑首層豎向銜接、市政道路銜接等。②在地下室的頂板上方，如果設計有大型景觀、水景、喬木等，應該計算頂板的荷載大小，保證結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性。③在雕塑小品上，應該確定規(guī)格、材料；在綠色植被上，應該確定主景樹、骨架樹的品種，積極配合采購工作。

2.3 施工圖設計階段

施工圖紙設計是整個設計工作的結(jié)晶，加強設計管理能減少設計變更、施工簽證，促進施工建設順利進行，設計管理重點如下：①豎向和排水。豎向設計既要實現(xiàn)合理的銜接面，又要滿足排水要求，場地內(nèi)不能有積水；綠地系統(tǒng)和種植槽內(nèi)，也要設計排水系統(tǒng)。②設計范圍。復核施工圖紙的設計范圍，以及深度、節(jié)點等要素，保證滿足規(guī)范要求，有利于施工組織。另外，還要檢查水景、軟景、硬景、活動場地等細節(jié)，及時消除安全隱患。③綠化設計。以苗木為例，一方面要因地制宜，滿足正常的生長規(guī)律和需求；另一方面要具有良好的市場供應，降低苗木采購成本。

2.4 施工配合階段

施工階段，應該組織施工單位進行技術(shù)交底，全面了解施工圖紙，匯總各個專業(yè)的意見進行圖紙調(diào)整，在施工之前解決設計偏差和問題。另外，還要對鋪裝材料、照明燈具、預制品、綠植、康體設施等進行確認，做好現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作。

3、提高園林景觀設計管理的措施

3.1 工作前置，合理安排設計周期

如何合理安排設計周期可從這幾方面入手：一是提升自身管理水平，合理安排設計周期；二是根據(jù)前期定位和地塊特點，收集各種設計和場地資料；三是各項前期準備工作交叉進行；四是使用成熟、口碑好的和有合作過的設計單位；五是協(xié)調(diào)和決策工作盡量不占用設（下轉(zhuǎn)123頁）（上接121頁）計時間。例如：在項目定位階段可以完成設計單位考察及設計單位接洽工作，收集市政管網(wǎng)資料、地勘報告、現(xiàn)場地形地貌圖和現(xiàn)場苗木圖等資料，充分了解項目各方面情況，做到心中有數(shù)，這樣對可以在協(xié)調(diào)工作中迅速做出判斷，留個設計更為充足的時間。一般展示區(qū)是最為緊急的，可以提前把這部分工作做細，只有通過設計管理者自身的把控和優(yōu)秀設計單位的配合，可以在有限設計周期內(nèi)控制好設計質(zhì)量。

3.2 有效溝通，避免設計失誤

因為上游專業(yè)變動的頻繁和場地的不確定性，要求設計管理人員必須做準確而有效的溝通。一方面在容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵點，比如設計交界位置、設計范圍的劃分、管網(wǎng)、標高和埋深等問題。另外一方面要及時了解現(xiàn)場情況，避免閉門造車，比如有的場地復雜的山地項目，標高問題的不能詳細的反映到圖紙上，從方案階段到施工圖階段要不斷深入現(xiàn)場，使設計能夠真正落地實施。

3.3合理選擇綠植

房地產(chǎn)園林景觀設計，綠植是提高設計效果，最能營造氛圍與劃分空間的手段，是景觀設計管理的關(guān)注重點。其一，在苗木骨架設計上要合理，骨架苗木對景觀空間劃分有著舉足輕重的作用，在重點部位，不能缺少骨架喬木的支撐。其二，植物設計要有層次感，避免林冠線單一，空間劃分扁平，要按照大喬-中喬-小喬-球類-地被-草坪幾種層次，逐步分解。其三，避免選擇單一品種的綠植，會帶來古板單調(diào)的感覺，色彩上也要豐富多彩，給人眼前一亮的感覺，避免同一區(qū)域植物顏色、質(zhì)地、季相缺少變化；其四，綠植的栽種和設計主題相符，實現(xiàn)相互映襯的效果；其五，注意選擇有益于人體健康的樹種。以喬木為例，除了蔽蔭效果以外，還能夠清除廢氣、凈化空氣，提高環(huán)境質(zhì)量。另外在墻體、圍欄等部位，可以選擇具有攀援性的喜陽植物，可以增加建筑的立體感，改變單調(diào)呆板的印象。

結(jié)語：

房地產(chǎn)園林景觀的特點體現(xiàn)在針對性、限制性、復雜性，然而目前設計管理中存在一些問題。文中從前期準備、方案設計、圖紙設計、施工配合四個階段，詳細介紹了園林景觀的設計管理要點。與此同時，通過工作前置，合理安排設計周期、進行有效溝通，避免設計失誤和合理選擇綠植，能提高景觀設計質(zhì)量，提升房地產(chǎn)項目的價值。

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