高端寫字樓宇經濟

陳曦

高聳入云的摩天大樓成為各區域地標性建筑，這些大樓多屬于高端寫字樓宇。高端寫字樓已經悄然成為城市財富的新密碼，他承載著一個區域的經濟和產業發展。近年來成都寫字樓也越來越向外觀超高層、運行高端化、管理高精尖等方向發展。在體驗式營銷盛行的今天，項目的物業品牌度直接決定了寫字樓的租金價值和出租率，成為衡量寫字樓等級的重要指標和軟實力。面對物業管理轉型升級的今天，高端商務寫字樓宇是突破資產管理、提升項目運營能力的途徑之一，也有越來越多本土品牌樓宇企業在這一領域發力，“以服務一個項目，樹立一個品牌”的服務理念，改變著市場角逐中恒定不變的規律法則。

一、成都市及錦江區商業物業發展宏觀背景

1、成都市商業地產發展現狀

成都具備著多元化的經濟基礎和良好的投資環境，隨著中國的經濟活動向西部轉移，成都商業經濟也正經歷飛速增長。目前成都已經擁有中國新興城市50強中最大的寫字樓市場、第二大的零售物業市場。

成都高端商務寫字樓市場發展前景良好。現成都經濟已經表現出強大的持續發展能力，這種經濟的高速發展將支撐成都寫字樓市場全面發展。區域市場的資產表現差異化趨勢逐步顯現。隨著大量未來供應建成入市，同質化的市場競爭將愈演愈烈。雖然短期來看，成都寫字樓市場放量現象較為突出，但從長期的供需關系情況和目前政府宏觀調控政策層面來看，它們將成為成都整個房地產市場經濟發展的持續動力和擁有閑散資金投資者投資的熱點。

成都優質零售物業市場將經受考驗。雖然成都人口數量多、消費能力高，但是其優質零售物業的市場表現卻排在其他城市之后。同時，面對未來大規模的市場供應，若不強化對西南地區的輻射能力，以及對物業進行市場細分引導和準確定位，未來成都零售將面臨來自招商和后期運營的嚴峻考驗。

成都高星級酒店市場發展現狀較好，但其面臨結構性調整。成都高星級酒店由于供應較緊缺且城市商務商貿以及會展、旅游業發達，目前市場表現良好，甚至高于北京水平，僅次于上海。隨著成都五星級酒店未來幾年大量集中入市，將有可能面臨短期運營商經營壓力大的問題。

2、錦江區經濟發展現狀

錦江區金融業發展持續較好。入駐錦江區的金融及其衍生、配套服務機構據不完全統計已達300余家，其中銀行30余家，占全市60%，居全市之首；開設支行以上分支機構80多個；外資銀行8家，占全市73%；外資保險29家，占全市55%。入駐成都的近20家世界500強保險機構有超過一半進駐錦江。錦江區已成為成都金融機構種類最齊全、數量最多、容納度與市場細分度最高，聚集吸引力最強大的區域。

零售業發展較為突出。錦江區匯集了成都市四大商圈中的兩大商圈，即鹽市口商圈和春熙路商圈，商業業態已十分成熟，不斷吸引著各個不同消費水平的人群前來購物，具有較好的人群聚集效應，因而使得錦江區全區社會消費品零售總額及增幅繼續保持全市第一。

總部經濟發展勢頭強勁。韓國樂天集團、中國五冶集團等一批大型總部企業已經入駐錦江區，平安科技有限公司中西部總部等29家總部企業已經入駐錦江區。而仁和集團等一批本土總部企業也在不斷發展壯大中，總部經濟對地方稅收貢獻率達超過了30%以上。

休閑服務業成長態勢良好。現錦江區已成功引進希爾頓旗下頂級品牌Conrad（康拉德酒店）和新加坡排名第一的國際健身中心Cenosis（纖諾）。蘭桂坊特色街吸引了包括香港利苑、美國多利蘿瑪、瑞士大衛杜夫等33家全球知名餐飲及服務企業入駐，成為成都休閑娛樂的地標。

整體來看，成都商業地產市場發展水平在二線城市中處于領先地位。商業地產體系是現代服務業的重要載體，現代服務業依托于商業地產的規模化、品質化布局，商業地產的快速發展是調整整個城市經濟產業結構的推動力。成都市錦江區近幾年來大力發展現代服務業，鞏固提升錦江區作為成都市“現代服務業發展先導區”的地位。

二、錦江區的高端寫字樓數量比例最為均衡，當前高端寫字樓供應領跑成都寫字樓市場。

1.錦江區甲級寫字樓硬件水平與配套物業服務品質水平高。錦江區現有甲級寫字樓中仁恒置地廣場、香格里拉中心、航天科技大廈、IFS等投入市場的樓盤硬件配置均達到了高端商務寫字樓的國際標準。錦江區的高端寫字樓的硬件水平有一定領先趨勢，特別是標準層面積、凈層高、架空地板與客梯的品牌品質、空調與新風系統方面等都處于市場領先水平。在所有權方面，錦江區擁有較多產權集中或單一業權的高端寫字樓供應。

2.未來錦江區內甲級寫字樓集中供應，區域競爭優勢明顯。2013年-2016年成都市高品質寫字樓市場將迎來供應高峰，截至2016年可甄別新增大型項目高達20余個，新增供應體量超過200萬平方米，新增體量超過當前成都甲級寫字樓市場體量總和。

3.錦江區高端寫字樓開發商經驗豐富，產品品質高。區域供應中知名項目包括仁恒置地廣場、IFS、時代1號、晶融匯等，這些優質項目憑借其強大的影響力，卓越的品牌效應與號召力以及強硬的物業品質，奠定了錦江區商務樓宇高品質的水準。隨著大量未來項目入市，東大街和南部新區將形成新興商務區。成都市高品質寫字樓的分布將隨著大量未來項目的入市而改變，高品質寫字樓物業相對密集的聚集將使東大街和南部新區將形成新興商務區。人民南路沿線將維持其穩定而高品質的物業供應。在市中心區域，中央商務區和人民南路沿線仍將憑借其成熟的商務氛圍和便利的交通，繼續成為高端寫字樓項目的聚集地。

三、與之配套的高端物業服務對于商務樓宇市場具有舉足輕重的作用。

1.商務樓宇的物業服務水平對其吸引高端客戶入駐起著至關重要的作用

高端客戶選址除了硬件指標外，軟件服務是吸引其入駐的關鍵因素。寫字樓購買者對物業管理的重視程度僅排在地段與硬件設施之后，普遍認為寫字樓物業運營損耗大，唯有高水準的物業管理水平才能決定樓宇投入運營后能否長久保持較高的品質與價值。世界500強企業、外資企業、金融業的業主與租戶，都將物業管理公司與水平看做是選址的參考值之一。寫字樓物業管理作為區域招商引資的窗口從側面反映了區域樓宇經濟的發展水平，優質的物業方能提供良好的載體，維持長久的競爭力。

2.優質的物業服務為樓宇保值增值保駕復航

高品質的寫字樓物業服務，將強化樓宇功能，提高樓宇辦公效率，從而成為樓宇保值增值的主要動力之一。例如美國紐約的帝國大廈已建成近85年，目前無論從硬件設施還是軟件設施依然不遜色于區域內其他的寫字樓。值得一提的是，該棟大廈不僅供辦公使用，每年還有無數旅游觀光者到訪，因此物業管理的重要性在為樓宇保值增值發揮著關鍵作用。

3.人性化管理

在滿足標準化、體系化管理的條件下，站在業主與租戶的角度上思考與人性化的管理可大大提高樓宇內部的服務質量與大廈的整體競爭力。通過近期與多位經驗豐富的物業管理者了解到人性化服務的重要性。

4.樓宇內部的穩定性

除了穩定的宏觀政策環境、穩定的樓宇自身管理政策和穩定的管理團隊均是恒久保持高競爭力的重要因素。穩定的團隊與高品質、專業化的服務在高端寫字樓物業劇烈的市場競爭下，依然保值并保持著強勁的競爭力。

四、錦江區高端寫字樓物業管理未來的必然趨勢

1.物業管理社會認知回歸于專業服務業

物業管理屬于現代服務業，但在發展初期絕大多數物管公司屬于勞動密集型和簡單服務提供者，較低的附加值限制了行業發展，決定了物業服務企業的經濟運營和盈利空間十分狹窄，服務質量也與業主或租戶要求有著很大出入。因此，長期以來業主、社會等對物業管理的認知出現偏差，使其一直成為低端勞動密集服務業的代言詞，這對于物業管理水平的提升，物業管理人才的培養均是一種極大的阻礙，而現在這種觀念在改觀，隨著不斷引入新技術，新業態和新方式，開創全新商業模式，持續提高物業服務的技術含量、增值服務和產品附加值，物業管理漸漸實現從粗放型服務業向集約型服務業的轉變，使廣大業主與社會的觀念也隨之改觀，對于物業服務作用的重視以及更多國際知名專業物業公司進入市場推動了物管價值的回歸，其將回到專業服務業的發展道路之中。

2. 物業服務市場將更加公開透明

當前物業服務市場中經常發生業主與物管方面的糾紛，這也是缺乏公正客觀獨立的第三方機構證明造成的。為此北京等地區在物業市場推行了第三方監理機制，在物業項目收費標準、物業服務行為技術評估、物業項目交接等容易發生矛盾糾紛的事件上面，鼓勵第三方進入監理評估，促使物管服務行為更加規范化，物業市場更加公開透明化，待此方案發展成熟時便將在全國范圍推行，物業管理市場將走向更加公開透明的發展方向。

3. 高端寫字樓提供定制化尊崇服務或將成為趨勢

錦江區擁有成都為數不多的超甲級寫字樓與眾多的知名寫字樓物業服務公司，隨之而來的還有世界最前沿的物業管理理念。據悉，目前如仁恒置地廣場這樣的高端寫字樓的物管團隊已經開始對其業主進行尊崇服務的推廣。其尊崇服務體現在酒店式管理，一站式服務，管家式商務辦公需求24小時全程服務，專人全程租賃代理等個性化、定制化的高附加值物管服務。對于細節的注重與打造提供定制化的尊崇服務，或將成為錦江區未來寫字樓物業管理特別是高端物業管理發展趨勢之一。

五、高效規范創造政企交流平臺，大力發揮錦江樓宇協會橋梁作用。

錦江區商務樓宇物業管理協會目前擁有會員單位近六十家，距其初期目標的九十家仍有一定差距。協會為民間組織，經費主要來源于每個會員單位每年上繳的年費。由于為區域企業行業協會，其現有規模較小，影響力有限，目前管理方面尚在摸索階段，與成熟市場當中的協會相比，目前處于起步階段，但尚有較大的發展空間。目前，錦江區樓宇物業管理協會在區房管局、樓宇辦大力發展樓宇服務的指導思想下，正在逐步搭建“企業—協會—政府”的中介式交流平臺，做到上情下達，下情上傳，為錦江區樓宇經濟及高端樓宇物業發展建言獻策，當好政府的參謀助手和企業的好幫手。

2017年，將是樓宇經濟及其樓宇物業發展的重要一年，在面對產業經濟、物業發展的轉型升級的階段，錦江樓宇人將用“開放、合作、共贏”去迎接這一經濟發展的主旋律，用新元素改良高端樓宇物業服務基因。我們相信：高端寫字樓宇經濟，將會開啟未來美麗成都經濟財富的新密碼！

參考文獻：

[1]《物業管理的本質》、部分行業、政府報告資料等

[2] 文章中設計到的部分數據由于收集渠道的局限性，僅供參考

（本文作者系成都市錦江區商務樓宇物業管理協會會長，成都歐菲物業服務有限公司董事總經理）