租售同權政策下發展長租公寓的經濟學思考

辛亦文

【摘要】租售同權是解決高房價問題的重要舉措，長租公寓又是租房領域的重要組成部分。目前我國長租公寓發展運行總體態勢向好，但也出現了一些不健康的因素。本文運用基本的經濟學知識，從政策層面分析了發展長租公寓應當做好的“一個保證、三個管控”，以促進長租公寓健康可持續發展。

【關鍵詞】租售同權；長租公寓；經濟學

為解決高房價帶來的一系列社會問題，2016年的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。2017年，廣州市率先提出“租售同權”政策，即賦予租房與買房居民享同等待遇，這一舉措將成為化解高房價風險的重要手段。可以預見，租房領域將是中國社會未來的發展重點，發展長租公寓又將成為其中的破題之舉。

從經濟學的角度來看，商品房作為一種特殊的商品，與普通商品一樣要受到內在價值和供求關系的影響。從根本上說，中國房價的長期上漲是由于國民經濟快速發展、居民財富迅速增長，中心城市不可能無限擴張，加大商品住房供應的能力有限，短期內住房供應不能滿足快速膨脹的居住需求造成的。“長租公寓”，又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，可以作為商品房的替代品，將一部分居民空置房、商業用房轉做居住用途，有效的擴大住房供給，減少城市中心住房空置率，滿足人民群眾安居樂業需求，同時起到控制平抑商品房價格的作用。統計數字顯示，目前我國長租公寓已經進入爆發式增長階段。截至2018年一季度，全國范圍內的長租公寓品牌多達1200家，房源規模超過200萬間，主要分布在北上廣深等一線城市及熱點二線城市。預計到2020年，國內租房市場的規模可達2.71萬億。長租公寓已經成為很多開發商的戰略核心，如萬科集團2017年報顯示，其集中式長租公寓品牌“泊寓”已累計獲取資源超10萬間，累計開業超過3萬間。碧桂園要在未來3年發展一百萬套長租公寓，重點打造長租城市。但是，在長租公寓市場發展日新月異的一片繁榮景象下，也出現了一些令人警惕的不健康因素。房屋租賃市場租金上漲較快，長租公寓普遍比居民出租房貴，一般要比周邊民房平均租金貴15%以上；整體發展趨向高端化，北京等大城市出現“天價”公寓；消費欺詐、“黑中介”等亂象也屢有發生。如果任憑各種問題滋生蔓延，長租公寓發展將重復商品住房的歷史，出現又一輪炒作亂象，背離了國家通過發展長租公寓滿足居住需求并平抑房價的初衷。需要各級政府認真研究長租公寓發展所依循的內在經濟規律，加大市場整治力度，盡快完善相關法律法規，出臺并嚴格落實配套的扶持政策，確保長租公寓的發展始終沿著正確的航道前進。

1、要保證“租售同權”政策落到實處

在“租售同權”政策下，長租公寓提供了與商品房同樣的居住、入學和配套生活設施，即同樣的內在價值。按照經濟學價值與價格的相互作用規律，如果商品的內在價值一致，則價格偏好將成為消費者選擇的主要考慮因素。相對于已經“炒到天上”的房價，租金低廉的長租公寓無疑具有極高的性價比，將順理成章的成為負擔不起高房價的購房者的替代目標。但是，如果各級政府仍舊不能擺脫固有的通過出讓土地、銷售商品房回籠城市發展建設資金的思路，不能積極落實長租公寓的各項配套政策，則長租公寓的實際內在價值勢必受到影響。廣州“住房租賃新政”16條中，最關鍵的承租人子女享有就近入學等公共服務權益政策，近一年以后才陸續落地，但還要考慮租戶的居住證、合法穩定工作、繳納社保年限等綜合積分情況。為切實保障承租人權益，需要各級地方政府從教育、金融、財稅、監管等方面出臺細化落實措施。目前，開展加快發展住房租賃市場試點的12個城市中，僅有廣州、南京和江西三家明確將“租購同權”寫入試點方案，煙臺提到探索建立“購租同權”制度。這表明要想推動“租售同權”政策真正得到落實仍然面臨著許多難題，對各個城市公共服務供給能力的提升和管理能力的現代化提出了考驗。

2、要管控住商品房價格，或者說管控住人們“房價永遠漲”的心理預期

眾所周知，由于過去20余年房價的持續上漲，使得商品房客觀上具有了保值增值作用，本來用于解決居住需求的房子被附加了投資投機價值，成為一種良好而且稀缺的金融品種。從經濟學角度分析，這種現象極大地增加了商品房的內在價值，使得高房價成為了市場充分交易后形成的合理定價。因此，必須按照“房子是用來住的，不是用來炒的”的要求，運用中心城市限購政策、加大首付比例、嚴格控制貸款等綜合措施，更重要的是明確房產稅政策推出的時間表，將人們投資、炒作住房的意愿逐步降低，將“房價永遠漲”的公眾認識逐步消除，才能將長租公寓拉回到與商品房相同的競爭起點，長租公寓的價格優勢才能發揮作用。只有更多的居民愿意通過租房來滿足居住生活剛需，才能減少對于商品房的購買意愿，建立起房價得到控制→投資者和炒作者離場→房價下降的正向循環機制，使得發展長租公寓措施真正起到平抑房價的作用。從目前的情況看，部分二線城市積極推出人才引進政策提高了本市商品房購買力，部分準一線城市出現萬人搖號盛況，令人擔憂這些地方政府的政策導向，以及隨之而來的大眾預期。

3、要管控住長租公寓的經營成本

要創造長租公寓發展的良好環境，使其商業運營能夠獲得合理適當的利潤，企業能夠有效運作和發展壯大，從而更有力的支持房價控制政策。目前影響長租公寓發展的關鍵因素是成本問題。在一線和熱點二線城市，以自持物業為主的長租公寓企業拿地成本普遍較高，而以分散運營為主的長租公寓運營成本也很高。分散運營的長租公寓首先要從居民手中歸集房源，而居民提供不出發票，企業無法抵扣稅。其次是居民房屋多數需要重新維修，成本也很高。長租公寓經營是一種典型的資金投入密集、回報期長的商業模式，資金是長租公寓的生命線。據測算，長租公寓行業整體資金需求一年內將增長到300億元左右，其中約50%需通過融資來解決。但是目前長租公寓企業的融資渠道稀少，股權、債券等金融工具受企業規模等限制難以應用。REITs（房地產信托投資基金）解決了大宗物業交易退出的機制，但目前中國REITs仍處于萌芽階段。在企業稅收方面，目前我國尚未針對房屋出租出臺專門的稅收減免政策，長租公寓企業需要繳納增值稅和企業所得稅，整體稅率在17%左右。在租金收入方面，美國、新加坡、香港和臺灣均出臺政策，租金收入用于分紅免稅，而中國目前為止并未有相關的政策優惠。我國也尚未出臺有關REITs份額轉讓的優惠政策，而新加坡、香港、臺灣等出售REITs免征稅。綜上所述，由于購置成本、融資和稅收等方面的配套措施尚未到位，長租公寓企業的經營成本高企，勢必傳導到租金端，導致長租公寓市場出現高端化現象。