淺析住宅建筑防水工程管理

費曉寧

【摘要】防水工程是工程建設中應重點抓好的一個重要分部，是直接關系到建筑物的使用壽命、使用環境及衛生條件，影響到生活質量的重要內容。防水工程在建筑施工中屬關鍵項目和隱蔽工程，其質量優劣對于保證工程質量具有重要作用。本文從分析產生防水質量問題的原因出發，提出通過從設計、施工及工程驗收等方面采取管理和技術措施入手，解決住宅頻發的各種滲漏問題，對住宅建筑防水工程管理進行了較詳細的概述。

【關鍵詞】住宅；防滲漏；管理

住宅房屋常見的漏水問題又多集中在衛生間、屋面、外窗、外墻、地下室等高發區域。據國家統計局報告，2017年全國商品房銷售面積接近17億平方米，在這么大的建設規模下，住宅房屋的滲漏問題絕不是一個小問題。在這個嚴峻問題的背后，反映了住宅建設單位、設計單位、監理單位和施工單位等建設市場主體在住宅市場快速發展下，對工程項目管理的缺位。然而，房屋滲漏問題的解決最終還是要靠市場主體的協作配合，通過提升強化工程項目的管控能力，積極探索運用新工藝新技術，來解決建筑質量的頑疾。

下面，首先具體分析產生住宅房屋滲漏的原因，在分析原因的基礎上提出解決問題的措施，包括技術措施和管理措施。

1、住宅建筑滲漏多發的原因分析

1.1在項目前期階段和實施階段管理失控，設計、采招等環節把控不嚴，留下隱患。

1.1.1防水設計不專業，導致設防措施先天不足

設計階段，設計人員對防水設計不重視，對需設防部位未采用有針對性的措施，導致防水設計存在先天缺陷。有些設計人員缺乏相關知識和設計經驗 ，對防水材料的性能、適用范圍、使用條件等不甚了解 ，不能根據不同的建筑標準、使用功能、氣候條件等采取不同的防水措施和選擇不同的防水材料，最終引起滲漏。

如在我國沿海地區，夏秋季節，臺風期間風大雨急持續時間長，需對房屋外墻采取抗裂和防滲漏的措施。通常的做法是在外墻墻體不同材料交接處掛設鋼絲網，對采用加氣混凝土砌塊的墻體滿掛鋼絲網，抹灰砂漿要采用聚合物水泥砂漿和防水砂漿。若不采用這些針對性的措施，臺風期間外墻滲漏是肯定的。再如，房屋結構過于復雜，薄弱環節多，滲漏的隱患也多。

1.1.2項目防水工程招采管理工作不規范，混亂

當下很多項目在防水工程這塊的招投標管理上很是混亂，內部指定、轉包等現象嚴重。一些無資質、缺乏專業技術人員和經驗的施工隊伍承擔了這項專業性極強的工作，最后的結果，項目出現滲漏問題也就不足為怪了。

1.1.3工序交接、驗收等管理環節缺失

施工時工人不按照工序要求進行施工作業，圖方便、省事，偷工減料，施工單位又缺乏管控，建設和監理單位也缺乏監督，整個施工及驗收環節缺失。如在防水要求的墻板上隨意開洞、埋管，但又不精心進行防水修補處理導致滲漏。

1.2技術規范缺失，在質量問題出現的多發部位沒有針對性的解決措施。

一些建筑材料因其自身的物理力學性質相差較大，其交接部位防滲漏措施不當也極易出現滲漏問題。如鋁合金窗與墻體交接處。兩種材料的性質相差較大，如設防措施不當，由于溫度變化使交接界面之間產生縫隙，導致滲漏。

1.3合同管理上的缺失

施工承包合同不嚴謹、不全面，對出現質量問題后的責任承擔約定模糊或未約定，導致責任不明，合同效力減弱，推諉扯皮現象時有發生，質量問題難以杜絕。如在有些項目中，門窗工程是由建設單位單獨發包給專業門窗承包商的，若在雙方的合同中對外窗與外墻交接界面的防滲漏責任約定不清晰，極易出現滲漏問題，且事后還會相互推卸責任。對管理者來說，不易判定責任歸屬，無形之中也增大了管理的難度。

2、解決問題的技術和管理措施

2.1強化設計管理，確保施工工藝和材料遴選的合理性

2.1.1提高設計水平和設計者責任心，強化設計選材能力

設計人員必須掌握防水技術、材料性能及規范要求 ，依據工程性質 、重要程度 、使用功能以及耐用年限，確定防水等級，同時應根據工程特點 、地區、自然條件等要求進行設防。

2.1.2落實圖紙會審制度，確保防水設計的合理性

確保施工圖防滲漏設計合理、無缺陷。設計人員要對施工人員提出的不明確、不合理的設計方案，要及時給予解決。同時，承接項目防水業務的施工單位，要按設計要求對細部及構造進行深化設計，并編制防水工程專項施工方案，報施工總承包單位、監理單位、建設單位審核。施工方案不得擅自改變原設計。

2.2嚴格執行工程招采管理制度，杜絕權力尋租

2.2.1采用公開招標，禁止轉包

通過公開化招標和禁止轉包等制度，就能大大限制一些項目管理人員利用權力尋租，進而降低因此引發的房屋滲漏問題。項目的防水工程必須由有相應資質的專業施工單位施工，且在施工合同應明確質量標準，確保防水工程的質量。

2.2.2采用甲供或甲指乙供的方式保證材料質量

為確保防水材料的質量，開發商也可以自行采購防水材料，然后施工外包。如龍湖等房企的一些項目就是采用的此種模式。其好處有二，一是開發商能掌控材料的質量，杜絕了因材料質量導致滲漏水問題；二是施工單位由總包進行招標并負責管理而不是開發商，這樣做能降低因管理對接不暢導致的施工質量風險。

2.2.3建立材料樣板庫，嚴把標準關

把好材料入口關。為保證防水工程質量，根據招投標文件明確的材料品牌和規格，在施工現場設立材料樣板庫，對進場材料逐批驗收，必要時取樣送檢。項目監理機構應認真地履行職責，將不合格材料拒之于門外。

2.3建立樣板引路制度，讓技術交底和培訓更加通俗易懂

因地產建筑行業的快速發展，很多缺乏工作經驗的人進入了施工現場，而開發商管理人員的素質和水平也參差不齊。這些原因也構成了房屋滲漏的一大根源。這些施工人員年齡偏大，文化水平較低，一般的以口頭、文字等方式對施工人員進行技術交底，很難達到理想效果。所以，以樣板這種直觀的形式進行技術交底和施工培訓，反而起到意想不到效果。

2.4恪守工序管理及驗收制度，通過對質量控制點的嚴格控制，消滅質量隱患

住宅建造施工過程中容易出現質量隱患并給后期業主收樓投訴較多問題需重點關注的地方需要嚴格控制，在相關工序完工以后，必須做全數檢查驗收后方能進行下一道工序，業內稱之為質量停止點的檢查驗收。涉及到與防滲漏有關的分項工程有：（1）地下室，包括外側壁防水、后澆帶留設及處理、地下室頂板防水細部處理等；（2）主體，包括外墻砌筑灌縫、頂磚的砌筑、外墻螺桿和拉桿洞的處理等；（3）外窗邊洞口，包括窗洞塞縫、臨時支撐的清理、防水細部處理等；（4）衛生間沉箱和屋面，包括防水基層、防水層、保護層及細部處理等；（5）飄板，包括根部砼反坎、結構坡度等內容；（6）外墻淋水（下轉91頁）（上接89頁）試驗。這些重要的分項工程除了嚴格履行“三檢制”外，某些企業規定需另行向更高級職能管理部門申報，接受不定期抽檢。事實證明，對于關鍵部位采取更嚴格的管理措施，十分必要。

3、積極嘗試新的工藝、技術、材料，彌補管理不足的缺憾

對于房企來說，除了完善管理制度，降低因人為因素導致的房屋漏水外。還應積極嘗試新工藝、新技術、新材料。

3.1防水施工工藝的革新，能大幅改善房屋的防滲漏能力

在現有的防水材料和技術水平下，施工工藝的革新是提升房屋防水能力見效最快的一種方式。如以下幾種，

3.1.1一次成型止水節工藝

有關機構經過調研發現，住宅衛生間和廚房滲漏問題很多其實是出現在立管根部。而新的一次成型止水節工藝，則是讓止水節直接安裝在建筑模板上，并與現澆板面一次澆搗成形。這樣，止水節周圍的混凝土為均勻的一體，不易出現開裂的現象。這種工藝改變了傳統穿樓板管道安裝中采用預留孔洞的方法，避免了因預留孔洞在安裝中由于修補洞口不密實、材料收縮等原因引起的滲漏。

3.1.2后澆帶新工藝

因傳統后澆帶施工工藝的弊端原因，使得地下室滲水成了住宅項目滲漏的重災區。不過，通過工藝的革新就能大大有效改善這一通病，如設計一套新型后澆帶模板，并在后澆帶的兩側形成兩道凹槽，在凹槽內放置遇水膨脹止水膠條。通過這種工藝，實際中后澆帶處滲漏的問題基本得到根治。

3.2新技術的應用，能夠為住宅的防水性能帶來質的提升

3.2.1混凝土自愈合技術

在混凝土中加入一種特殊材料，從而讓混凝土更加智能。這種材料能夠讓混凝土遇水時生長出晶體，填充混凝土中的結構縫隙，進而使得混凝土更加密不透水。大大強化了混凝土固化后的強度和防水性。

3.2.2一次成型整體衛浴技術

如碧桂園、綠地的一些精裝修項目已經開始使用一體成型整體衛浴。其最大的特點就是不需要做任何防水處理，其衛生間（含浴室）在做地面時一次成型，避免傳統衛生間因工序繁瑣操作不當導致的地面滲漏和墻體滲透等問題。可以說整體浴室基本上解決傳統衛生間滲漏。

3.3通過材料的創新，提高住宅的整體的防水水平

防水材料是住宅防水工程的基礎和載體，那么一些防水材料的創新及應用，也就意味著住宅整體防水水平的提高。

3.3.1泡沫混凝土

其是通過將發泡劑用機械方式充分發泡，并將其泡沫與水泥漿均勻混合，然后通過泵送系統進行現澆施工或模具成型，進而形成的一種含有大量封閉氣孔的新型輕質材料。其不僅可以很好的解決防水層的防水問題，而且還有很好的保溫效果。

3.3.2三元乙丙橡膠防水卷材

其是由高分子聚合物、硫化劑、促進劑等經壓延或擠出工藝制成的一種高分子卷材。特點在于強度高、延伸率大，具有高彈性和極好的耐老化性能，而且正常使用壽命長。

結語：

房地產開發行業的異軍突起容易使人們忽略住宅建筑中工程項目的質量問題，尤其是本文所敘述的房屋滲漏水的質量通病。在本文中，筆者從住宅建筑滲漏產生的原因著手進行分析，進而提出解決這些問題的措施，強調應先從產生問題的源頭開始加以控制，并加強在項目招投標和施工階段的過程控制。只有這樣，才能醫治建筑工程質量頑疾，房地產業也才能健康持續發展，為人們提供優質的居住產品。

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