我國房地產市場 存在的五大主要矛盾分析

郎靜

自從1998年第一次房改建立起商品住房供給機制以來，我國的房地產市場經過培育引導和發展壯大，目前已經基本形成了極為客觀的規模，房地產經濟在國民經濟中的貢獻不可忽視。為解決居民住房問題，實現住有所居目標發揮了顯著作用。但是，房地產發展中存在的問題也不少，在許多方面面臨著矛盾的選擇，直接影響著房地產市場的健康發展，影響著全面建成小康社會目標的實現，必須引起足夠重視。

一、住房供應渠道單一與需求多樣化的矛盾

1998年起，伴隨著城鎮住房制度改革的深入推進，我國全面停止了城鎮職工自建住房、單位集資建房制度，職工和居民所需住房一律通過市場購買商品住房渠道解決。這一政策雖然對加快住房新制度的建立起到了積極的推動作用，但是，由于住房供應渠道單一，難以滿足不同需求群體對解決居住問題的需要。

由政府主導的較為完善的住房租賃市場缺失，一些外來人口、進城務工人員在解決中短期住房問題方面，主要依賴于非政府主導下的租賃市場自行解決。近年來，雖然各級政府加大了保障性住房的建設力度和供應量，但因門檻較高、條件苛刻，致使許多一般家庭被阻擋在保障性住房的范疇之外。對中短期需要通過租賃住房的外來人口、進城務工人員來講，政府所提供的公共租賃住房也因位置、交通、面積等方面的限制，難以滿足大多數一般家庭的居住需求。住房問題成為社會關注的熱點持續不退。

住房供應渠道單一與住房需求多樣化的矛盾，引發了住房投資“高燒不退”，加大了住房領域里的投機成分。一些買不起商品住房、不能獲得政府公共租賃住房的勞動者，迫不得已只能通過商品住房租賃市場尋求解決途徑，加大了生活成本。黑中介、黑租賃應運而生，某種程度上影響了城市的社會綜合治理。

為此，按市場經濟的要求，對住房嚴格劃分層級，實行分層管理、租售并舉，就成為化解矛盾的選擇途徑。

政府負責保障性的住房供應，包括可以用來銷售的住房和用以長期租賃的住房，滿足一般家庭解決住房需求。面積依據生育政策的調整，按照一般家庭四口人的規模建造，修正以前不超過60平米的政策限制。住房結構按照三室一廳的戶型設計，可以滿足異性子女家庭長期居住、學習的需求，避免頻繁換房造成的裝修浪費，節約社會資源，減輕家庭生活負擔，滿足人們對美好生活的需要。

市場負責提供商品住房的供應和租賃，滿足較高收入職工及其家庭的住房購買和租賃需求。在住房面積、戶型不做限制，由開發商依據市場需求自行決定。

如果這一矛盾得到緩解，住房租售并舉方可真正落實。不同收入職工及其家庭都可以根據自身狀況圓滿解決居住問題，人民的幸福感將會大大增強。

二、市場高房價與家庭收之間入的矛盾

由于住房供應的單一，一定程度上加劇了房地產上的壟斷。房地產壟斷聯盟的形成，助長了市場住房價格的飛漲。尤其是近年來杠桿工具的多次使用，更是助推了房價居高不下。2016年全國106萬億元的貸款余額中，房地產貸款余額26.9萬億元，占比超過25%。也就是說房地產占用了全部金融資金量的25%。過多的金融資本流入房地產市場，扭曲了住房市場機制。從1998年到現在20年間，全國平均房價上漲了4倍多。一線城市北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市，房價收入比達到40：1，全國有20多個二線城市房價收入比都在25：1左右，一些小縣城也在5-6：1左右。住房價格與居民家庭收入比遠遠高于發達國家水平，即使倫敦的房價收入比也在10：1以內。這種現象在發展中國家也極為罕見。

過高的房價阻礙了勞動力的合理流動，削弱了年輕人創業的積極性，加劇了社會矛盾。因此，只有痛下決心，堅持租購并舉，加大房地產市場去杠桿調控力度，才能消除泡沫促使住房價格回歸到正常狀態，也才能促進房地產市場健康發展。

三、勞動力流動與城鄉住房市場阻斷之間的矛盾

由于產業政策的影響和一、二線城市的“虹吸效應”，決定了中小城市在就業方面面臨的極大困境，大量的中小城市和農村富裕勞動力向一、二線城市聚集，一方面造成中小城市大量的住房需要去庫存，農村的住房“人去樓空”，閑置浪費；另一方面造成一、二線城市住房供給壓力，這一人群在城市的生活成本居高不下，心理壓力負擔極重。加之農村住房沒有進入流通領域，城鄉住房相互流通阻斷，一些在城市生活壓力較大的城鎮人口不能通過城鄉住房置換改善生活，大大降低了人們對美好生活的向往。

所以，通過新一輪房改，將農村住房通過確權納入住房市場互通有無，可以大大減少住房閑置，使城鄉住房資源得到充分利用，滿足不同家庭對未來生活的規劃和追求，全面提升人們的生活幸福感。

四、保護耕地紅線與住宅用地供應之間的矛盾

住房作為附著在土地上的不動產，與土地的關系密不可分。在住房用地供應方面，我們在上世紀八九十年代學習香港的做法，實行了住宅用地招拍掛制度。由于一、二線城市土地資源緊張，導致土地拍賣價格節節攀升，一定程度上助推了房價上漲。同時，住宅用地壟斷在政府手里，城市住宅用地實行計劃供應，與城市人口總量嚴重脫節，造成一、二線城市土地供應十分緊張。一方面增加住房供給量需要增加住宅用地，一方面要堅守18億畝耕地底線不得突破，二者之間的矛盾十分突出。

實際上，住宅用地的供應取決于住宅的需求量，而住宅的需求量取決于城市人口的總規模。所以，將住宅用地與城市人口總量掛鉤是解決這一矛盾的有效辦法。對城市住宅用地應不再實行計劃供應或者平均供應，在全國范圍內進行總體平衡和余缺調劑。在確保耕地紅線不被突破的情況下，對住房存量過大的城市適當調減住宅用地指標，用以增加人口多、住宅供應缺口大的城市的住宅用地需求。通過土地供應政策的調節，滿足不同城市對住宅建設用地的需求。

五、住房市場調節與政府干預之間的矛盾

市場經濟是一種自由經濟，要求減少政府干預，這就出現了市場調節與政府調控之間的矛盾。商品住房由市場調節天經地義，但商品住房的供應卻受政府嚴格控制，在一定程度上加劇了這一矛盾。在這一矛盾掩蓋下，把正常的政府監管也錯誤地認為是政府干預。比如一些開發商本應在獲批土地后兩年內啟動、五年內完成開發，但卻囤積土地，甚至十年也不開發待漲轉手，坐享其成。有的開發商買來土地后，在利益驅使下千方百計改變土地用途，突破原定容積率規定。有的開發商融資時向銀行、信托舉債，有的借高利貸，甚至把手伸向理財資金、小貸公司，在公司內部向員工亂集資、私發企業發債券，亂象層出不窮。其根源在于過分夸大了市場調節與政府調控之間的矛盾，放松了市場監管所致。在維護市場經濟健康發展方面，由于一些職能部門監管不力，導致宏觀調控過多地觸及細節方面頻繁反復，一定程度上為夸大市場調節與政府調控之間的矛盾制造了口實。

事實上，政府關于房地產市場的監管和宏觀調控是為了促進房地產市場的更加完善。十八屆三中全會《決定》明確指出，經濟體制“核心問題是處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用”。由此可見，我國社會主義市場經濟是在發揮市場配置資源的決定性作用的同時，又要發揮政府的作用。通過政府作用的發揮，最終化解和消除政府干預與市場調節之間的矛盾，促進市場調節作用的發揮。

總之，我國經濟社會發展進入了新時代，正確認識當前房地產市場存在的主要問題，化解各種主要矛盾，對于科學合理規劃未來房地產市場發展，促進全民住有所居目標的實現意義十分重大。只要我們始終堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，求真務實，堅持住房租購并舉，多渠道解決住宅用地供應，多渠道滿足人們對解決居住問題的需求，那么，全面建成小康社會和實現“兩個一百年”宏偉奮斗目標以及中華民族的偉大復興進程將會無往而不勝！

（本文作者單位為山東省棗莊市國土資源局）