商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)分析

【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，商業(yè)地產(chǎn)在近年來獲得更多投資和顯著發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，因其功能的豐富性，專業(yè)的多樣性，市場的復(fù)雜性，其設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，故設(shè)計(jì)管理的復(fù)雜性也更高。本文以購物中心項(xiàng)目為重點(diǎn)，結(jié)合大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)和設(shè)計(jì)目標(biāo)要求，分析影響各專業(yè)設(shè)計(jì)階段管理的主要因素，提煉各專業(yè)設(shè)計(jì)管控過程中的重點(diǎn)與難點(diǎn)，梳理設(shè)計(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理

1、商業(yè)地產(chǎn)各專業(yè)設(shè)計(jì)管理要點(diǎn)概述

1.1建筑設(shè)計(jì)

建筑設(shè)計(jì)必須基于項(xiàng)目定位凸顯項(xiàng)目品牌理念和內(nèi)涵。建筑設(shè)計(jì)是給客戶樹立第一印象的形象工程，應(yīng)能傳遞項(xiàng)目設(shè)計(jì)風(fēng)格和美學(xué)品位，幫助項(xiàng)目形象宣傳，塑造良好的市場口碑，打造地標(biāo)性建筑。

1.2室內(nèi)設(shè)計(jì)

客戶在進(jìn)入商業(yè)項(xiàng)目后在室內(nèi)空間停留和活動(dòng)的時(shí)間是最長的，故室內(nèi)設(shè)計(jì)對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的重要性顯而易見。室內(nèi)設(shè)計(jì)必須依據(jù)項(xiàng)目定位，圍繞鮮明而別具一格的設(shè)計(jì)主題來展開各部分的空間設(shè)計(jì)。在室內(nèi)設(shè)計(jì)中可設(shè)置特色化的功能分區(qū)，加強(qiáng)與客戶的互動(dòng)，展現(xiàn)設(shè)計(jì)創(chuàng)意，豐富項(xiàng)目功能性，提升物業(yè)品質(zhì)。

在進(jìn)行室內(nèi)平面布局和動(dòng)線設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合相關(guān)部門提供的租戶需求意見，充分討論項(xiàng)目空間模式和鋪位劃分，提高空間利用率和使用坪效。還需分析項(xiàng)目冷區(qū)和熱區(qū)的分布，并通過設(shè)計(jì)優(yōu)化盡量帶動(dòng)冷區(qū)的人氣。

另外，項(xiàng)目室內(nèi)還涉及軟裝設(shè)計(jì)和視覺陳列設(shè)計(jì)，有品質(zhì)、有創(chuàng)意的設(shè)計(jì)能給客戶創(chuàng)造更多舒適感和愉悅感，營造良好的商業(yè)環(huán)境氛圍。

1.3標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)

標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)理念確定室內(nèi)、外標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)風(fēng)格，兼顧標(biāo)識(shí)的美觀性和個(gè)性化的前提是充分發(fā)揮標(biāo)識(shí)的功能價(jià)值，故標(biāo)識(shí)數(shù)量寧愿偏多也不宜過少，標(biāo)識(shí)位置和尺寸要合理，動(dòng)線指示要清晰。

1.4景觀設(shè)計(jì)

商業(yè)項(xiàng)目室內(nèi)、外景觀應(yīng)配合項(xiàng)目建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)主題來設(shè)計(jì)。景觀設(shè)計(jì)除了滿足項(xiàng)目綠化率的基本要求，應(yīng)幫助完善室內(nèi)、外設(shè)計(jì)效果，協(xié)助引導(dǎo)客流和車流，美化商業(yè)環(huán)境，烘托商業(yè)氛圍，增強(qiáng)項(xiàng)目休閑價(jià)值。項(xiàng)目局部若需要垂直綠化，需要專業(yè)公司設(shè)計(jì)、施工和養(yǎng)護(hù)。部分需要綠化效果但不利于綠植存活及養(yǎng)護(hù)的區(qū)域可適當(dāng)選用仿真綠植來替代。

1.5燈光設(shè)計(jì)

燈光設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目室外建筑幕墻泛光、園林燈光以及室內(nèi)燈光設(shè)計(jì)。燈光設(shè)計(jì)應(yīng)配合建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)主題，并根據(jù)項(xiàng)目所需的設(shè)計(jì)效果和商業(yè)氛圍來決定。

1.6機(jī)電設(shè)計(jì)

機(jī)電設(shè)計(jì)包含給排水、暖通、強(qiáng)弱電等各專業(yè)，并將隨著建筑智能化的不斷發(fā)展可延展至更多相關(guān)技術(shù)領(lǐng)域。機(jī)電設(shè)計(jì)關(guān)乎項(xiàng)目運(yùn)營后各方面功能的實(shí)現(xiàn)，且機(jī)電施工一般為隱蔽工程，故必須在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期全面地提出營運(yùn)需求和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合招商規(guī)劃業(yè)態(tài)和品牌布局，預(yù)留公共區(qū)域和商鋪的機(jī)電條件。并且，機(jī)電設(shè)計(jì)與建筑、精裝在很多層面存在銜接，必須相互配合，優(yōu)化落實(shí)。

2、商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)總結(jié)及建議

2.1根據(jù)項(xiàng)目預(yù)算控制設(shè)計(jì)成本

各專業(yè)設(shè)計(jì)必須根據(jù)成本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)研發(fā)，使設(shè)計(jì)效果與項(xiàng)目定位吻合，設(shè)計(jì)成本與項(xiàng)目預(yù)算匹配。

各專業(yè)設(shè)計(jì)必須基于項(xiàng)目預(yù)算來分?jǐn)傇O(shè)計(jì)費(fèi)，避免后期因不可控的設(shè)計(jì)變更及施工變更造成額外的成本超支。故設(shè)計(jì)管理人員與成本預(yù)算部門應(yīng)充分溝通，在控制不必要的設(shè)計(jì)變更費(fèi)的同時(shí)，還應(yīng)兼顧材料造價(jià)和施工成本，如遇價(jià)格過于高昂的材料，可以尋找替代材料甚至微調(diào)設(shè)計(jì)。

2.2落實(shí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，突出項(xiàng)目設(shè)計(jì)特點(diǎn)

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理涉及各專業(yè)在各階段的協(xié)調(diào)與配合，為避免設(shè)計(jì)缺項(xiàng)和功能條件預(yù)留遺漏的問題，必須制定標(biāo)準(zhǔn)化的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)范，這不僅需要設(shè)計(jì)部門的研究，還需要綜合各營運(yùn)部門、使用部門的意見并不斷完善設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以便在所有同類項(xiàng)目中推行，以不斷提高設(shè)計(jì)管理的效率，壓縮項(xiàng)目投資回收期，提高項(xiàng)目投資回報(bào)率。

推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，在市場高速發(fā)展的當(dāng)今有利于提高效率，然而，為避免商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)設(shè)計(jì)千篇一律的現(xiàn)象，雖然各品牌的設(shè)計(jì)靈魂和設(shè)計(jì)要求是一致的，但不同區(qū)位的商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)盡量挖掘當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)文化特色，彰顯各個(gè)項(xiàng)目自身的特色與個(gè)性，以避免商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化競爭，有利于吸引客戶，提升品牌價(jià)值。

2.3借助多種工具評(píng)估設(shè)計(jì)效果

因設(shè)計(jì)工作具有一定的主觀性，而商業(yè)地產(chǎn)投資巨大，若施工期間才發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)效果不理想，則施工拆改成本等一系列流程的隱形成本較高，且影響工期。因此，為了實(shí)現(xiàn)理想的設(shè)計(jì)效果，可以借助多種工具幫助設(shè)計(jì)人員模擬以便審核、評(píng)估設(shè)計(jì)效果。包括設(shè)計(jì)顧問制作的二維效果圖，三維軟件效果模型、建筑智能化模型等其它利用高新技術(shù)制作的模型，還可制作室內(nèi)裝飾樣板間、標(biāo)識(shí)樣板、幕墻樣板等，可根據(jù)具體預(yù)算等情況確定采用實(shí)物樣板還是以其他低成本材料來制作，以便檢查各部分設(shè)計(jì)是否沖突，布局是否合理，設(shè)計(jì)尺寸是否科學(xué)，各空間之間配合所呈現(xiàn)的效果是否美觀，以便及時(shí)優(yōu)化設(shè)計(jì)。

2.4注意各專業(yè)設(shè)計(jì)的配合

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建筑、室內(nèi)和機(jī)電等各專業(yè)設(shè)計(jì)中相互影響和制約，必須加強(qiáng)各專業(yè)在設(shè)計(jì)過程中的相互溝通，以充分考慮各專業(yè)設(shè)計(jì)效能的最大化實(shí)現(xiàn)。

2.5協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)與施工

在商業(yè)項(xiàng)目各專業(yè)施工之前，應(yīng)組織設(shè)計(jì)單位和施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審，及時(shí)溝通圖紙疑問，減少圖紙與施工現(xiàn)場的差異。并且，設(shè)計(jì)管理人員和設(shè)計(jì)顧問必須在施工時(shí)適時(shí)監(jiān)察施工現(xiàn)場，及時(shí)提出有效建議，參與施工驗(yàn)收，以保證設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn)。

2.6考慮商業(yè)項(xiàng)目市場行情，及時(shí)收集、反饋客戶需求

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)用地性質(zhì)，為了更好地發(fā)揮項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，在設(shè)計(jì)階段必須根據(jù)招商行情和租戶需求來制定設(shè)計(jì)方案，也需根據(jù)市場發(fā)展趨勢及客戶的市場反應(yīng)和偏好來確定營運(yùn)需求。因客戶需求提資不及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度難免有一定影響，故設(shè)計(jì)管理期間需加強(qiáng)與相關(guān)部門的溝通，及時(shí)共同探討出具有前瞻性的決策和可行的執(zhí)行方案，從而提升設(shè)計(jì)價(jià)值，完善項(xiàng)目功能。

2.7設(shè)計(jì)時(shí)考慮后期使用、維護(hù)和節(jié)能

在設(shè)計(jì)人員追求項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果的同時(shí)，必須考慮項(xiàng)目的后期營運(yùn)和使用便利性。因此，在設(shè)計(jì)方案確認(rèn)階段，需要相關(guān)部門提供意見，以便盡早發(fā)現(xiàn)問題和規(guī)避問題。并且，在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各部分的維保、檢修的便利性，必要時(shí)預(yù)留檢修口，或使設(shè)計(jì)便于拆卸，應(yīng)考慮盡量采用造價(jià)不貴，且易于采購更換的材料，采用有利于項(xiàng)目營運(yùn)期間節(jié)省能耗的設(shè)計(jì)和材料。

2.8商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)人才建設(shè)

商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理涉及面廣且較為復(fù)雜，設(shè)計(jì)管理人才不僅需要掌握本專業(yè)的技術(shù)知識(shí)和管理流程，還應(yīng)了解相關(guān)專業(yè)的基本知識(shí)，甚至是商業(yè)市場行情以便更好地指導(dǎo)設(shè)計(jì)，并需具備全面考慮問題的前瞻性思維，高效解決問題的能力和人際協(xié)調(diào)能力，這樣才能更有效率和效果地推進(jìn)設(shè)計(jì)管理工作。

結(jié)語：

隨著近年來商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，商業(yè)項(xiàng)目重復(fù)建設(shè)和同質(zhì)化的現(xiàn)象日益嚴(yán)峻，如何順利推進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)度，突出項(xiàng)目特色，幫助企業(yè)提升物業(yè)價(jià)值、品牌價(jià)值和市場競爭力，以及打造區(qū)域地標(biāo)性建筑，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的最大化價(jià)值是商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的思考方向。

作者簡介：

危娜，新世界發(fā)展（武漢）有限公司新食藝分公司。