有效完善不動產登記研究

【摘要】不動產登記，有助于明確產權分布，保護產權擁有人利益。為了確保人們創造財富的激情，就需要創建完善的不動產登記管理系統，才能在保證人們財產的同時推動有關產業的跨越式進步。本文主要結合實際狀況，分析現階段不動產登記遇到的問題，提出完善措施，以供參考。

【關鍵詞】不動產登記；問題；措施

隨著市場經濟的發展，以及歷史、自然和社會等因素的影響，致使在不動產登記中遇到各種各樣問題。以下將結合實際經驗，分析目前不動產登記遇到的問題，以推動不動產統一登記機制的發展。

1、不動產登記遇到的問題

自國土資源部創建不動產登記管理部門以來，不產登記工作雖然取得了一定成績，然而因為不動產登記操作比較復雜，缺少必要的法律法規，使得在實際操作中面臨這樣那樣的問題。這些問題倘若無法有效的解決將影響不動產登記健康發展。

1.1登記單位職責分配不清晰

不動產登記單位承擔著連接各部門的職責，其不僅僅需要登記發證，還需要調查、檢查、審批等。然而由于大多數人還不知道內情，認為其主要負責的只是登記工作，使得登記過程中出現各種問題。之所以造成這些現象的原因是，不動產登記崗位職責分配不清晰。比如，交易抵押房產，由于其職能的權限在交易單位，居民在進行登記時就需要提供“三證兩同”（也就是居民戶籍證明、身份證、結婚證明和交易、抵押合同），居民提供以上證明之后需要到房屋交易填寫有關表格，并簽字、蓋章、拍照，確認無誤，三天之后方可領取告知單。

1.2檔案轉交不及時或者不順暢

不動產登記檔案的轉交，是登記工作中不可缺少的操作之一，也是保證檔案管理順暢的基本保證。然而在實際操作中，檔案轉交卻出現問題，特別是轉交時間方面。導致這一現象的主要因素有三點：第一，房產單位對房屋轉交登記實施的一體化管理，以至于資料整合之后無法分開查看；第二，建設單位負責出臺有關文件，其要求房產單位也要創建房屋轉交檔案；第三，歷史存在的問題，由于少數檔案出現破損現象，導致檔案交接無法順利進行。

1.3法律規定范圍和參照不明確

根據現有狀況來說，我國還沒有一個統一的法律來維護不動產登記，特別是登記單位權力交叉、職責界限等不清晰，造成登記出現問題。此外，不動產進行交易的基礎就是明確的權屬，然而在實際操作中，權力細分模糊，導致資產法律權屬不確定，無法維護權益人正當權利。倘若由于不動產登記危害到公民的權益，將如何規定雙方責任？

1.4缺少先進和熟練的操作技術

相對來說，土地和房屋登記目前發展已經趨于成熟，但是在林權、海域等登記方面，不管是測量坐標、精度，還是統一標準、范圍，都存在一定的問題。另外，在創建不動產登記平臺和技術研發上還存在數據不完整、業務操作不順暢、信息體系不整合等現象。

2、健全不動產登記工作的措施

2.1統一不動產登記的程序

由于不動產登記經常產生重疊、交叉等現象，因此其可以使用的方式有：第一，由具備社會化服務工程的機構來登記，比如，事業單位、公證部門等；第二，由政府設立專門的單位進行不動產登記工作，此方式運用頻率較高，其主要是因為我國基本國情所確定。因此，相關機構應當在基于有關登記工作、文獻資料和人員上整合之上，推動登記工作效率和質量。

2.2制定切實有效的檔案交接計劃

國土資源機構應當協同同級編辦，在提升各單位職能轉變的同時積極與房屋建筑機構、海洋管理機構、林業管理等機構的聯系，并明確各自崗位職責，以便實現不動產交接的順暢和順利。此外，在檔案交接過程中，還需要制定精確的整理、轉交內容和標準，并確定數據和文獻保管原則、模式和時間。與此同時，國土資源機構還需要結合國家有關檔案管理制度，實施行政首長責任機制，以便落實到個人頭上。值得注意的是，在對重要文檔的保管中要注意加密工作，以避免出現數據篡改現象產生。

2.3基于最終成果整合登記資料

不動產最大的特征就是地域性、不動性和空間性。一般情況下，不動產涉及到的地理信息多為多邊形表示，例如，坐落、占地面積、界線劃分、功能等。隨著精細化管理的深入，土地和房屋登記整體發展趨于立體化，房產和地籍三位（一般指的是權利擁有人、客體權利擁有人和權利對象）也必將轉向圖文一體化發展。圖文一體化發展是提高不動產權籍審核和保管的主要憑證。經過對不動產權籍的審核，有效保證了房屋落地、林落地等不動產的權屬關系。此外，依據房屋（或者林地）匹配產生的不動產單元，可以確保遺漏現象的產生，從而為登記的精確性、合法性、真實性提供保障。

2.4明確崗位職責

由于不動產登記錯誤導致的損失主要有兩項表現：人身權利和財產損失。“登記過程中造成的損失是由第三方或者有關工作者失誤導致”是進行責任判定的基礎，然而對于如何來承擔應有責任，則需要結合實際狀況，詳細加以分析。倘若不動產登記出現問題，是由申請人員提供虛假信息導致的，例如，偽造假的房產證明、假的身份證明等，則應當由申請人全部承擔；倘若由登記工作者失職造成的，則應該根據有關法律法制規定由登記工作者承擔；倘若由于行政人員的干預導致的失誤，則有相關機構和相關當事人處理；倘若損失是因為文件錯誤造成的，將由提供文件的單位承擔應有責任，并賠償一定經濟損失。

2.5提高不動產登記人員技術

因為各個單位都掌管著大量的信息和數據，所以使用現代化技術，創建不動產發證體系和檔案管理體系為一體的不動產管理體系，對于提高不動產管理效率的提升意義重大。例如基于信息技術、計算機技術和GIS技術，創建有利于內外聯動的不動產管理體系，可以有效提升不動產登記的精確性、真實性和權威性。

結語：

不動產登記實施統一機制已經運用一段時間了，然而要全方面的創建和完善該機制，提高不動產登記的有效性，就需要更進一步的提高居民在不動產登記和轉交中的信任感和安全感。此外，還需要使用有效的解決措施，以確保創建完善的不動產統一登記系統，從根本上維護權利人的權益。

參考文獻：

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作者簡介：

王錦利，天津市地籍管理中心。