淺析地鐵對商品住宅價格的影響研究

孫偉 吳濤

【摘要】本文以青島市地鐵沿線商品住宅為例，通過理論和實證分析，研究了地鐵對商品住宅價格時空變化的影響特征，并對商品住宅價格評估中地鐵這一影響因素進行了探討。

【關鍵詞】地鐵；價格；評估

1、引言

隨著城鎮化快速推進，人口不斷涌入城市，發展軌道交通成為各大中城市緩解交通壓力的理性選擇。目前，我國各大中城市相繼掀起了地鐵建設熱潮，地鐵的建設會導致城市的空間布局和經濟形態發生重大變化，特別是對沿線的商品住宅具有巨大的影響效應。

究竟地鐵房離地鐵應多遠才稱得上是真正的地鐵房？業界并沒有一個統一標準。一般來說，距離地鐵站點步行5分鐘可到達房子稱之為“正地鐵房”；10分鐘內到達稱為“準地鐵房”；15分鐘內到達稱之為“近地鐵房”。

但是，并不是所有的“地鐵房”都有升值空間，距離不同，房價、升值空間也不一樣。根據國內外城市的經驗，與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產，才是真正具有價值的房地產。

2、國內外研究成果

國外一些文獻研究結果表明，軌道交通項目對住宅價格存在顯著的時間上的效應。有國外學者研究發現，在地鐵開始運營以前地鐵站周圍的價格就有明顯的上升，也有人得出“地鐵站附近的獨戶住宅的土地價地鐵站點位置宣布的三年后到地鐵開始運營前1年有上漲”這一結論，也有文獻結果表明隨著軌道交通項目的進展對住宅價格產生了負面效應，項目的施工降低了住房價格，在項目完工的時候負面效應消失了。在國內，清華大學學者使用特征價格模型研究了北京地鐵13號線對沿線住宅在空間維度和時間維度上的影響，研究表明地鐵開工建設和建成通車前后對沿線房地產價格影響最大。

3、地鐵對商品住宅價格的影響

3.1地鐵對商品住宅價格變動的時間特征

地鐵發展階段一般可以分為規劃、建設、部分運營、完工、全線通車、運營成熟期等幾個階段。地鐵對房地產價格產生的增值主要在開通前預期心理的增值和開通后實質效益增值兩部分。

在規劃期間即開通前，地鐵建設規劃一經披露，地鐵帶來的增值效應會被迅速放大，在售商品住宅借助地鐵規劃利好，會提價銷售。同時房地產開發商會在地鐵沿線周邊搶先布局，土地市場競爭更加激烈，土地溢價率更高，樓面地價大幅上漲，導致房地產價格在短時間內迅速上漲。

在施工期間，地鐵的施工周期一般較長，施工期內房地產市場對地鐵的熱度會有所減退，并且房地產商在這個時期內對項目的宣傳力度也會降低，因此房地產價格一般會停止上漲或者上漲速度減緩。

在運營期間，地鐵開始運營時，交通便利的優勢會得到最大化體現，因此在運營的一至兩年內，房地產價格會因此上升，但之后地鐵對于房價的推動作用會逐漸減弱。

青島地鐵3號線很好的詮釋了地鐵對商品住宅價格變動的時間特征。青島地鐵3號線驗段于2010年開工建設，于2015年12月16日北段試運營，2016年12月18日南段投入運營并全線通車，全長25.2公里，設22座地下車站，其中換乘車站10座，目前已基本進入運營成熟期。

選取青島地鐵3號線周邊項目萬科城為例，地鐵規劃期萬科城住宅價格有較大幅度上漲，建設期價格相對平穩，在地鐵開通前后，萬科城在一個月內價格上漲了2500元/平方米，開通后半年內上漲了5000元/平方米，商品住宅價格、增長幅度均高于區域和全市水平。因此，在地鐵即將通車前后和開通后的一年內，都是房價快速上漲的重要時間點。

3.2地鐵對商品住宅價格變動的空間特征

地鐵對商品住宅價格變動的空間特征主要體現在區域成熟度和離地鐵沿線距離兩個層面。

區域發展成熟程度不同，受地鐵建設開通影響的程度也不一樣。一般來說，城市中心區由于原有區位條件已相當優越，各種配套已非常完善，商業居住氛圍已經形成，在用地強度或性質未改變時，修建地鐵對房地產價格的影響不是很明顯，其增值的周期很短，增值幅度也非常有限。而在城市邊緣地區或新的開發區，各項配套缺乏且檔次相對較低，地鐵的開通導致區位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比較顯著，“時間距離”大幅縮短，故房地產價值的增長受地鐵的影響非常明顯，增值周期較長，增值幅度也較大，所以越是交通不成熟的區域，地鐵投資對周邊地區產生的效益越大，房地產價格的升幅也越大。

通過對比市南區華潤中心悅府和李滄區中海國際社區，兩年內華潤中心悅府商品住宅價格增幅不到40%，而中海國際社區商品住宅價格增幅接近100%，從低于青島市區均價到超過青島市區均價，有力證明了地鐵開通對非成熟區域的價格影響更大。

地鐵離商品住宅之間的距離不（下轉34頁）（上接32頁）是越近越好，也不是越遠越好。如果距離地鐵站口太近，環境嘈雜且存在環境不可控性，特別是由于地鐵在運行過程中不可避免地會產生噪音和振動，因此地鐵地面或高架線路周邊的房屋，特別是住宅，不但沒有升值，反而可能會有一定的跌幅。而距離太遠，就無法享受地鐵帶來的方便和快捷。

因此，地鐵和住宅之間最好保持一定距離，稱之為理想距離，根據實際經驗，理想距離是500米左右。當小于這個理想距離，距離越近商品住宅價格負面影響越大，價格越低，當大于這個理想距離，距離越遠，商品住宅價格越低。

位于青島市西海岸經濟新區的中建錦繡城，項目總建面約150萬㎡，分為南、北兩個地塊，北區譽園部分樓座由于離地鐵高架過近，受地鐵噪音和震動影響，價格就相對較低，而南區由于與地鐵之間的距離比較合適，售價就相對較高。

3.3地鐵對不同品質商品住宅價格影響特征

地鐵對不同品質的商品住宅價格影響差異也是非常大的。地鐵物業的升值潛力，通常來說在中低端住宅上將體現得更為明顯。而對于豪宅，是否在地鐵附近意義不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地鐵的開通建設帶來前所未有的機遇，所以地鐵沿線最好選中低端住宅，投資的收益最大。

4、商品住宅價格評估中地鐵影響因素探討

商品住宅價格受多重因素影響，如區位、物業管理水平、開發商品牌等，且某些因素影響程度更大，甚至會稀釋地鐵帶來的價值提升，且這些因素的影響可能是相互影響、相互重疊的，很難也不可能得出某種因素對商品住宅價格影響的一個精確值。因此地鐵對商品住宅價值提升的作用力及其影響程度處于什么水平，只能得到粗略的估計值。

通過前述文獻綜述及本文理論實證研究，地鐵對于商品住宅價格的影響，已被研究證實。地鐵對商品住宅價格的影響，主要因區域發展成熟程度、離地鐵站口距離、商品住宅品質不同而不同。

在商品住宅價格評估中考慮地鐵這一影響因素時，切忌盲目認為地鐵因素對商品住宅價格影響都是正面的、一致的，應根據實地查勘情況，應分清是正面效應還是負面效應及影響程度的大小，綜合考慮選取合適的影響數值，以使估價更加合理、準確。

作者簡介：

孫偉，青島德潤土地房地產評估咨詢有限公司；

吳濤，青島德潤土地房地產評估咨詢有限公司。