房地產企業“營改增”影響分析及稅收籌劃建議研究

陳文杰

摘要：稅收對國家的財政收入及資金規劃意義重大，同時也對企業的經營成本及產品定價有重大影響，在“營改增”背景下，房地產企業的經營、建設與發展回收遇到一定的阻礙，其房產價格也會受到影響產生波動，房地產企業經營者，正在需求如何在“營改增”的背景下，通過納稅籌劃，降低經營成本，促進企業發展。文章分析了營業稅改增值稅的政策，明確了“營改增”對于房地產企業的影響，并結合現階段實際情況，提出房地產企業在“營改增”情況下的納稅籌劃的建議，

關鍵詞：“營改增”：影響分析：納稅籌劃

稅收是以實現國家公共財政職能為目的，由政府機構向公民就財產或特定行為進行強制征收并間接償還，是國家最主要的財政收入形式，國家取得財政收入的方法多樣，如稅收、發行國債、收費、罰沒等，而稅收則由政府征收，取自于民、用之于民。稅收具有無償性、強制性和固定性的形式特征。

一、房地產企業“營改增”

“營改增”是營業稅改增值稅的簡稱，是將傳統納稅人或納稅企業的營業稅轉變為繳納增值稅，其最大特點在于降低了征稅的重復率，降低企業納稅負擔，提升企業納稅積極性。

營業稅改增值稅是黨中央、國務院根據我國的經濟社會發展形式，從深化改革的總體部署做出決策，其目的在于加快我國的稅收體制改革，降低企業稅負，提升納稅積極性，促進我國服務業以及科技文化產業的發展，加快產業以及消費水平提升。

營業稅改增值稅后，其主要征稅范圍在于交通運輸業以及現代服務業，現代服務業則包含研發與技術服務、信息技術服務、有形動產租賃服務、鑒證服務等。在營業稅改增值稅完成后，增值稅又增加了抵稅率，分別為現代服務業的6%以及交通運輸業的11%。

增值稅已經成為當今世界經濟中最主流的稅種，它和營業稅是兩種完全不同的、獨立不交叉的稅種，它們的征收對象、征稅范圍、稅率等完全不同。在過去一段時間內房地產不動產、勞務輸出、無形資產轉讓都需要繳納營業稅。房地產行業在“營改增”之后，有利于房地產行業的進一步盈利發展以及房價的穩定控制。

二、“營改增”對于房地產企業的影響

（一）“營改增”影響房產企業建設成本

房地產行業隸屬建筑工程業，其施工材料選用上，材料來源廣泛、種類多，不僅有鋼筋、水泥等主要應用建筑材料，還包括一些較為細小的零部件，而這些細小的零部件，采購渠道大多數是個體經營者，而這些個體經營者多數為增值稅的小額納稅人，沒有專門的增值稅所用發票，缺少發票這一重要憑證，建筑企業無法對造價以及納稅額進行扣除，大大提升企業稅負。

建筑行業屬于勞動密集型產業，需要大量的廉價勞動力支出，這些廉價勞動力大多出身于農民階級，無法提供有效的增值稅發票。在“營改增”的體制下，勞務公司會變相將稅負推卸到建筑企業上，同時增加房產企業的建設成本。

（二）“營改增”影響房產企業稅負支出

我國的房地產行業，長期執行土地的營業稅與增值稅并行的稅收制度。房地產行業具有行業內自己的定價機制，伴隨房產開發過程，在征稅時會出現復征，并且復征伴隨著房產的進一步開發而程度也隨之加深，提升房地產企業的稅負，阻礙房地產行業的盈利及發展，由于房地產開發商追求利益，房價就會變相提升，導致住房困難。

增值稅是以產業的增值額作為征稅標準，并且要扣除在上一環節繳納的稅款，如果房地產行業納稅統一為增值稅標準，則整個房地產行業稅負會呈現整體下降趨勢。

三、房地產企業在“營改增”情況下的納稅籌劃

（一）首先要調整房產的定價及交易價格

一般情況下，通過轉讓定價手段對納稅籌劃進行干涉，其操作的條件式企業能夠在不同的地域擁有幾家或多家分公司或子公司，并且在各地區稅率間存在較大差異。假設企業的其中一個公司單位所在地的稅率要相比其他地區所在地的稅率高，那么在稅率高的地區開設的公司，其生產所應用的相關材料、半成品則會抬高出售價格，致使企業的進貨成本、生產成本提升，應用轉讓定價，將此地區的部分生產利潤轉讓到稅率較低的區域，從而做到在成本、總利潤、預算不變的情況下，盡可能的減少企業的總稅務支出。同樣的當稅率高的區域向稅率低的分公司出售產品，也可以在一定的程度上拉低成本價格，收到材料或產品的分公司要對材料或產品進行進一步的加工與行動，降低產品生產成本，適當提升價格，取得更高的利潤。

（二）為工廠或生產單位提供免費或低價的勞務并調整勞務價格

除去對商品的交易，企業內部的勞務提供也關系到企業的生產、納稅以及盈利。企業分公司或分項目之間存在的稅率差異，為勞務、勞務對象以及勞務價格的提升存在可能性。稅率較高的分公司或行政區域更有意愿為其他分公司或分布提供免費或低價的勞動力，以此方式將高稅率區企業的利潤轉移至低稅率區。相等的，如果高稅率地區的分公司如果需要勞務支出，也可以向低稅率區的分公司申請，并提升支付價格。

（三）對于無形資產進行轉讓

無形資產可以說是企業的重要資產以及資產的重要組成部分，在跨國公司的世界化經驗活動當中，無形資產是眾多環節中必不可少的一個重要組成。現階段，有相當大的一部分跨國公司是依靠無形資產占領的世界市場，其投資項目由最初的公司用地、生產設備、生產資料等有形資產，轉化到現階段的知識產權、肖像、商標、專利等無形的資產。企業內部可以通過公司之間的無形資產轉讓與共享，實現稅負的減輕。

（四）對有形資產進行轉讓或轉變為實際收益

企業之間存在著相互合作與資產轉讓，因無形資產對于企業意義重大，轉出企業預期的轉讓費用也不會低于資產能夠創造的最大價值，無形資產的轉讓很難在短期內完成。有形資產的轉讓是企業將閑置的資產，如設備、場地等低價出售給有需要的分公司或其他企業，以此手段為企業帶來小幅收益，降低管理支出，降低利潤水平，從而達到減輕稅負的目的。

（五）提升對營業稅改增值稅的重視程度與政策學習

房地產企業要加強內部人員管理工作，對有關財務人員或納稅管理人員進行培訓指導，公司財務或納稅籌劃人要認真學習并掌握“營改增”的相關制度政策，根據有關制度政策制定最有效的核算方式。

（六）做好開發成本的納稅籌劃

由于房地產企業的開發工作具備長期性，在這長時間內，將各環節的工程成本以最低限度的進行平均分配，其增值額度即可進行平均抵銷，從而達到成本節約的目的。房地產公司的稅收籌劃，要從工程立項開始，對工程的造價、應用材料、施工周期等進行充分考慮、設計。從實際情況分析，“營改增”政策的執行，不免會為房地產企業的開發提升成本，但是仍要追求納稅成本的最低化，降低“營改增”對于房地產盈利以及房地產定價的影響。

（七）做好材料物資的納稅籌劃

在建筑材料的供應或采購環節，為避免部分個體商戶將增值稅納入房地產公司應付范圍之內。首先，盡可能的要求建筑材料的經營公司或是個體經營戶提供發票，并以發票為標準，對采購材料的質量、價格等多方面進行評定、比對，并選擇綜合評定最優，最符合生產建設需要的經營戶進行協商以及合同簽訂。

（八）營銷方式的納稅籌劃

我國的房地產銷售行業主要接觸兩個稅種，即營業稅和土地增值稅，簡單地來說，房屋土地在一定時間內，單平米價格出現增值且增值幅度較大的情況，那么這塊土地的增值率也會隨之提升。如果將房產銷售分開進行，將實際銷售額轉移為裝修費用，則擴大了稅收籌劃范圍，這是需要降低房產的增值率，從而大大減少增值稅的可能。

四、總結

稅收是國家的一種主要財政收入形式，稅收的稅率高低、金額的大小，決定了國家在這一季度內或年度內收入的多少，也決定了未來的收支走向，于此同時稅負也關乎到企業生產經營成本。為了降低重復納稅的可能，同時也降低企業稅負，黨中央、國務院決定實行營業稅改增值稅政策，以降低企業生產成本，控制市場價格，稅率非為6%及11%兩種。但對于房地產企業來說，動產與不動產，二者過高的基礎價格以及日趨增長的房價，使房地產企業在“營改增”的背景下，發展也遇到阻礙。房地產企業想要加快發展，要充分學習與分析“營改增”政策，加快資金轉移以及結構調整，全方位做好納稅籌劃工作，從而在“營改增”的稅務背景下，求得生存及發展。