嘉興市物流園區(qū)高端物流產(chǎn)業(yè)布局研究

馬 行

嘉興市規(guī)劃設計研究院有限公司 浙江 嘉興 314000

正文：

一、明確發(fā)展高端物流產(chǎn)業(yè)的指導思想

1、高端物流的定義

“高端物流”沒有權(quán)威的定義，相對于“普通物流”或“傳統(tǒng)物流”而言的，也只是一個相對的概念。所謂的“高端”一是物流服務的對象是高端領域或高價值產(chǎn)品，二是物流服務的手段是提供供應鏈一體化服務，三是物流服務的功能是價值增值、功能提升，四是作為現(xiàn)代服務業(yè)的重要組成部分。

2、發(fā)展高端物流的可行性分析

從浙江省層面來看，基本已經(jīng)形成了發(fā)達的公路運輸網(wǎng)，公路通車里程達到11.63萬公里，境內(nèi)有滬杭、浙贛、杭甬、金溫、金千、杭長和新長等鐵路，內(nèi)河航道通航里程9762公里，已擁有中國最大的國際第四、五代集裝箱碼頭和20萬至25萬噸級泊位14座，20萬噸級船舶可自由通航。公、水、鐵以及規(guī)劃的軍民合用機場能夠構(gòu)建高效率的物流交通網(wǎng)絡是發(fā)展高端物流的必要條件之一。

二、理清發(fā)展高端物流業(yè)面臨的困難阻力

高端物流園區(qū)應首先在大城市特別是沿海開放城市、重要交通樞紐城市規(guī)劃建設。本次規(guī)劃嘉興物流平臺距離海岸線港口有一定距離，港口物流園區(qū)和保稅物流園區(qū)在高端物流發(fā)展中的作用未能充分體現(xiàn)。

高端物流主要服務于高端企業(yè)，嘉興物流園區(qū)處在嘉興西南角以工業(yè)生產(chǎn)和集聚為主的片區(qū)，缺少與高新技術園、出口加工貿(mào)易區(qū)、港口保稅園區(qū)、會展中心等高端功能區(qū)之間的聯(lián)系。發(fā)展高端物流服務的關鍵是有一批成熟的高端物流服務提供商。目前，嘉興所擁有的高端物流提供商很少，沒有形成供應鏈和完善的物流系統(tǒng)策劃整合業(yè)務。

目前，我市引進物流產(chǎn)業(yè)用地布局上主要依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，嘉興市作為一處水網(wǎng)密布的傳統(tǒng)水鄉(xiāng)城市，在對城市建設用地進行規(guī)劃的過程中，通常會保留現(xiàn)狀大部分水系走向，從而導致很多建設用地地塊被水系不均勻分割，不規(guī)整的地塊格局使得一些大體量建筑布局無法滿足規(guī)劃中針對路網(wǎng)密度、地塊建筑密度、地塊容積率、綠化率提出的一系列要求，從而無法最大化發(fā)揮物流功能的價值。

三、汲取國內(nèi)外其它地區(qū)的物流發(fā)展經(jīng)驗

1、充分利用新技術手段的德國高端物流園區(qū)

從德國兩處物流園區(qū)的衛(wèi)星影像圖和表格數(shù)據(jù)中能夠看出，德國高端物流項目的建筑密度基本都在50%以上，甚至超過60%，而園區(qū)內(nèi)綠地率相對較低，一般維持在10%左右甚至更低，綠化主要集中在園區(qū)與其它城市功能區(qū)交接處用于功能隔離。這主要是由于德國物流園區(qū)是由當?shù)卣y(tǒng)籌規(guī)劃、多為立體綠化等原因，各園區(qū)運營狀況都比較好，年貨運能力強，都與他們的功能構(gòu)成、先進的管理水平、高技術工藝流程等一系列高端物流所具備的特征密不可分。

2、資源緊缺背景下高效率運作的日本高端物流

日本的物流園區(qū)建筑密度與容積率都比較高，容積率平均2.0左右，部分達到3.0，建筑密度基本維持在60%左右，土地的利用效率非常高。在物流業(yè)發(fā)展上日本大力發(fā)展現(xiàn)代化倉庫基地，加強科學技術在倉庫設計及使用方面的應用，提高土地利用率。如今日本的倉庫業(yè)的發(fā)展方向已從簡單的儲存型倉庫演變成綜合的流通倉庫，兼顧配送中心功能。信息處理、流通加工、配送和包裝等配套日益完善。這些行為極大的提高了倉庫運作效率。

3、起步與探索階段的我國物流園區(qū)發(fā)展形態(tài)

目前我國并沒有針對物流用地出臺相應控制標準，主要一線城市根據(jù)自身情況對倉儲用地制定了標準，大部分地區(qū)物流項目繼續(xù)參考《工業(yè)項目建設用地控制標準》,由于物流項目用地和工業(yè)用地功能的差別，在操作過程中還是缺乏指導，導致我國物目用地指標控制力度不強，給周邊環(huán)境及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展帶來壓力。

4、基于建設指標的國內(nèi)外發(fā)展情況對比

資金投入方面。發(fā)達國家高端物流項目建設都由政府提供前期開發(fā)資金和基礎設施建設，這些國家都有較為完備的信息系統(tǒng)，車輛的滿載率得到保障，空載率小，能源消耗低。而我國物流項目的資金投入各地都不相同，在項目建設過程中政府會提供土地和稅收方面的優(yōu)惠政策，直接提供資金支持的極少，開發(fā)模式上也是以企業(yè)開發(fā)為主，而企業(yè)開發(fā)物流項目的目的性不明確，往往會給物流項目今后的健康發(fā)展帶來不確定性。

容積率。發(fā)達國家先進的技術手段又是發(fā)展高端物流的基礎，這一基礎使得這些發(fā)達國家甚至我國香港、深圳的局部用地能夠做到2.0以上的容積率，從而很大程度上減少項目的占地規(guī)模，節(jié)約了用地?！都闻d市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》中對物流倉儲用地的容積率限制上限為3.0，但實際嘉興現(xiàn)代物流園目前引進企業(yè)的設備及技術水平比較落后，倉儲設施多為單層，作業(yè)流程都還處于比較低級的狀態(tài)，未能充分利用控規(guī)指標給足的彈性空間。

建筑密度。而國內(nèi)大部分物流項目用地的建筑密度都在30%-45%之間，嘉興現(xiàn)行的控制性詳細規(guī)劃大多將建筑密度上限設為50%，現(xiàn)代物流園區(qū)部分用地已結(jié)合引進項目的實際情況將建筑密度上限調(diào)整為55%，這充分說明我國目前物流項目用地在建設過程中嚴重浪費土地資源，造成這一現(xiàn)象的主要原因是由于嘉興目前物流運輸模式還處于傳統(tǒng)物流模式中，對先進設備及先進技術的應用極少的緣故。

綠地率。發(fā)達國家高端物流的綠化率主要集中在10%左右，雖然綠化率低，但是他們的綠化大多是立體綠化，項目用地內(nèi)的植被以對環(huán)境保護較好的喬灌木為主。國內(nèi)物流項目的綠地率相對于國外的要高，僅就嘉興地區(qū)而言，物流倉儲用地的綠地率控制基本在20%以上。但根據(jù)對嘉興物流園區(qū)影像圖的判別和實際調(diào)研發(fā)現(xiàn)，項目用地內(nèi)的實際環(huán)境較差，周邊生活區(qū)噪音大，灰塵過多。這說明綠地率大是由于企業(yè)的預留用地一直沒有開發(fā)建設造成的假象，實際運營地塊的綠地率還是偏小，而且缺少對灰塵及噪音的抵擋能力好的植被。因此，規(guī)劃提倡打造高綠化覆蓋率而非綠地率。

四、理清并整合高端物流產(chǎn)業(yè)鏈運作途徑

1、四式聯(lián)運模式的對高端物流布局的影響

在研究多式聯(lián)運與高端物流布局關系時，主要從兩方面入手，一是從城市規(guī)劃的角度思考多式聯(lián)運系統(tǒng)對整個物流園區(qū)空間的影響，二是從物流建筑設計的角度思考多式聯(lián)運設施內(nèi)部布局要求。

（1）功能協(xié)調(diào)：嘉興地區(qū)高端物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模上需要結(jié)合現(xiàn)狀不斷擴大和改建，使得其包含的基本功能和配套服務功能也越來越多，各種功能既要保持相互獨立， 又要有必要的聯(lián)系，這就需要在分析各項功能間相互聯(lián)系的基礎上，把關聯(lián)性較強的功能組合劃分在同一個功能分區(qū)內(nèi)，包括空港物流、高端配送以及核心功能，將保稅物流、對外貿(mào)易物流產(chǎn)業(yè)、冷鏈、電商等高端物流形態(tài)靠近重要交通節(jié)點設置，將一般倉儲、第三方物流、供應鏈物流結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地與綜合服務功能區(qū)設置，發(fā)揮每個功能區(qū)的綜合效益。

（2）交通優(yōu)先：交通系統(tǒng)是物流園區(qū)的營運基礎，因此，便捷的交通設施也成為高端物流發(fā)展的重要依托。在物流園區(qū)的空間布局中，應當將各功能區(qū)與重大交通基礎設施有緊密的交通聯(lián)系，使大量的人流、物流能夠便捷到達、快速集散。同時，加強園區(qū)內(nèi)部公、鐵、空、水四個重要交通點的聯(lián)系。構(gòu)建以公路鐵路為主的運輸通道。

（3）服務便捷：物流園區(qū)規(guī)模的擴大，必然會吸引大量商貿(mào)、物流、金融服務、信息處理、電子商務等企業(yè)的入駐。綜合服務配套區(qū)正是為這些企業(yè)、機構(gòu)提供商務辦公場所，并為各種類型的商務活動配套餐飲、住宿、會議等服務功能。對待該片區(qū)的選址和布局，優(yōu)先考慮交通便利，毗鄰主城區(qū)的位置，結(jié)合嘉興現(xiàn)代物流園區(qū)周邊發(fā)展情況，考慮選擇臨近高鐵站、高速出入口同時遠離機場跑道的區(qū)域作為綜合服務功能的集中片區(qū)。

2、完善物流項目用地規(guī)劃建設標準

針對發(fā)展高端物流這一方向，建立物流用地出讓管理機制，分兩放面進行用地出讓管理：

根據(jù)規(guī)劃空間布局確定高端物流的布局方向和一般物流、產(chǎn)業(yè)的布局方向，確定方向后針對不同方向的土地進行控規(guī)新編或修編，針對發(fā)展高端物流片區(qū)的地塊容積率、建筑密度以及綠地率等指標依據(jù)現(xiàn)有的或再談的高端物流項目的實際需求進行反推，制定適用于高端物流的用地指標標準。

另一方面，結(jié)合已建或待建的物流項目，如果投資方有增加現(xiàn)代化設施、提升物流運作效率、改造提升物流服務流程、降低污染能耗增加立體綠化等一系列向高端物流改造的意向并計劃落實，規(guī)劃可結(jié)合控規(guī)局部調(diào)整等程序考慮對部分地塊用地指標進行微調(diào)，給予一定量的彈性空間鼓勵現(xiàn)代物流園區(qū)逐步由一個傳統(tǒng)物流園區(qū)向成熟完善的高端物流園區(qū)轉(zhuǎn)型。

結(jié)論

1、高端物流的布局

綜合前文分析，規(guī)劃將嘉興現(xiàn)代物流園分為三個組團，西北側(cè)結(jié)合機場、高速出入口、貨運鐵路站布置保稅、外貿(mào)、冷鏈、電商等物流資源；東北側(cè)結(jié)合高鐵站、高速出入口以及利用瀕臨嘉興國際商務區(qū)的優(yōu)勢布置生活、公共服務類設施；南側(cè)結(jié)合現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)和物流企業(yè)設置供應鏈物流、快遞、倉庫與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)等資源。

2、建設指標布局

（1）保稅物流、合作貿(mào)易片區(qū)。作為規(guī)劃嘉興機場的重要門戶區(qū)域，該片區(qū)一方面需要充分發(fā)揮倉儲、物資轉(zhuǎn)運等物流功能，另一方面需考慮利用機場的先天優(yōu)勢，適當布置辦公、研發(fā)、信息中心、物流企業(yè)總部等業(yè)態(tài)。因此針對該片區(qū)考慮在不突破機場限高的基礎上，適當鼓勵建筑建高；建筑密度上限適當提升至60%；鼓勵建設立體倉庫最大化利用機場周邊核心用地，容積率上限維持3.5-4左右；綠地率可適當降低至12%左右，但在控規(guī)中應要求鼓勵片區(qū)種植樹冠較寬的喬木或結(jié)合建筑建設立體綠化等手段提升綠地帶來的效益。

（2）冷鏈物流、電商物流等片區(qū)。結(jié)合該類物流形態(tài)的對倉庫占地的要求，適當提升建筑密度上限至60%左右；建筑高度維持機場限高；綠地率適當降低至12%左右，但在控規(guī)中應要求鼓勵片區(qū)種植樹冠較寬的喬木或結(jié)合建筑建設立體綠化等手段提升綠地帶來的效益。

（3）供應鏈物流、快遞片區(qū)、配套產(chǎn)業(yè)區(qū)、配套服務區(qū)。維持現(xiàn)狀控規(guī)指標。

3、道路交通布局

物流園區(qū)道路網(wǎng)規(guī)劃的根本目標主要是為了滿足物流園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。道路交通要求方面主要以物流園區(qū)的交通特性為基礎，結(jié)合物流園區(qū)本身對道路的要求特點，得出以下四個方面結(jié)論:一是要求滿足以貨運交通為主的園區(qū)交通運輸需求；二是要求確定合理的物流園區(qū)道路面積率；三是要求確定合理的道路網(wǎng)等級功能結(jié)構(gòu)；四是考慮市政工程管線鋪設、日照通風、救災避難等要求。結(jié)合前文分析，參考國內(nèi)外經(jīng)驗，規(guī)劃針對道路面積占總建設用地的比例與園區(qū)道路等級對應的功能提出如下要求（用地強度：單位時間內(nèi)園區(qū)單位面積用地的物流處理能力，數(shù)值上物流園區(qū)單位用地強度=園區(qū)年度物流量+園區(qū)總用地面積）：

（4）配套設施布局

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結(jié)合機場北側(cè)已保稅、對外貿(mào)易為主的物流園區(qū)，配套一定量的商務辦公、科研研發(fā)用地，配套設施建筑一方面采用現(xiàn)代化的造型布置在機場門戶區(qū)域作為機場形象提升的基石，另一方面使得機場的高端物流倉儲區(qū)與生產(chǎn)片區(qū)形成合理的分割。

針對中部的冷鏈物流、電商物流區(qū)域，少量設置科研研發(fā)用地與商務辦公，一方面與北側(cè)的馬家浜食品小鎮(zhèn)形成呼應，作為食品小鎮(zhèn)南北向軸線的收尾；另一方面使得食品小鎮(zhèn)核心區(qū)塊與物流產(chǎn)業(yè)區(qū)塊得到分割，強化功能分區(qū)。同時增加教育研發(fā)類用地，吸引人才入駐，補缺高端物流發(fā)展的短板。

針對東部的現(xiàn)代物流園區(qū)綜合服務中心，除生產(chǎn)所需的商務活動外，考慮布置突出生活氛圍的酒店、會議、休閑、會展等聚集人氣的業(yè)態(tài)，來凸顯整個物流園區(qū)的服務中心地位。