樅陽縣房地產市場現狀及對策研究

孫 軍

（安徽省銅陵市樅陽縣國土資源局 ，安徽 銅陵 244000）

去年，房地產市場價格一路走高引起社會各界的廣泛關注，中央媒體也史無前例地加入了對房地產行業的批評，媒體如此集中激烈的關注被認為是中央將出臺新的房地產調控政策的晴雨表。果不其然，國家在五月份連續出臺多項新政和措施（如國十條、新國十一條，停發第三套房貸等），重拳出擊，抑制房價過快上漲和規范開發商的開發行為，由此拉開了國家嚴格調控房地產市場發展的序幕。今年以來，國家更是加大房地產市場整治力度，政策和措施更趨嚴厲，針對土地出讓、供后監管等環節均作了明確規定。千絲萬縷的利益驅動和人們消費心理的糾葛讓我國的房地產行業出現了錯綜復雜的迷局，在這種大背景下，隨著國家加快城鎮化建設步伐政策的貫徹落實，作為三線城市的樅陽縣，房地產行業的發展又呈現出怎樣的特點呢？

一、樅陽縣房地產業的發展現狀

樅陽縣房地產業經過近幾年的培育和發展，已步入升級換代的階段，尤其是安慶市住房建設“十一五”規劃編制完成和樅陽縣推進開放攻堅、加快城市化進程的發展戰略后，大力開展了“三違”集中整治，凈化了房地產市場秩序，給房地產業帶來了新的發展機遇并進入了最佳發展時期，呈現出強勁的勢頭。它不僅帶動了縣域經濟的發展，促進了縣城面貌的改觀，而且還活躍了房地產市場，改善了縣城居民的住房條件。

目前樅陽縣的房地產業開發企業48家，其中外來企業35家。新開工住宅小區和成片改造項目34個。房地產市場呈現“增長速度較快、供需總體平衡、結構趨向合理、價格穩中有升、消費逐步理性”的良好發展態勢。據數據統計，2008年全縣房地產開發投資24746萬元，商品房銷售面積8.05萬平方米，銷售額11810萬元；2009年全縣房地產開發投資81040萬元，商品房銷售面積15.10萬平方米，銷售額28532萬元；2010年全縣房地產開發投資155330萬元，商品房銷售面積31.62萬平方米，銷售額70611萬元。

2011年以來，盡管遭遇全國性房地產硬性調控，房地產市場出現“拐點”，樅陽縣房地產隨大盤影響，成交量下滑，部分消費者持幣觀望，但商品房銷售額穩中有升。2011年1-9月份商品房銷售面積17.84萬平方米，同比下降14.3%，其中住宅15.97萬平方米，同比下降4.5%;商品房銷售額49407萬元，同比增長11.06%，其中住宅42977萬元，同比增長27.98%。商品房平均銷售價格2770.13元/m2，同比增長29.63%，住宅平均銷售價格2690.89元/m2，同比增長34.03%。九月份，城區商品房平均銷售價格3022.37元/m2，環比3.68%；城區住宅平均銷售3037.32元/m2，環比6.79%。商品房成交量比去年同期有所減少，但成交均價上升幅度較大。

2011年1-9月份樅陽縣城區商品住宅成交對比

二手房需求量明顯增加，市場相對活躍。據統計，2011年1-6月份，樅陽縣二手房交易179件（套），面積1.62萬平方米，同比增長40.87%，平均售價842.75元/m2，同比增長14.98%。平均價格同比增長14.98%，環比增長2.36%。

廉租住房建設全面啟動。2009年康居山莊廉租房建設獲得省發改委批準立項，計劃總投資2000萬元，建筑面積10400平方米，工程完工后可滿足208戶低收入住房困難家庭居住，目前工程已全部完工；城區低收入住房困難家庭調查工作已深入開展，住房租賃貨幣補貼即將發放。相對廉租房的快速發展，經濟適用房建設明顯滯后，我縣到目前為止，還未上馬經濟適用房項目。

經發放100多份調查問卷調查，購房者中，縣城機關及事業單位人員占30%，鄉鎮政府工作人員及教師占38%，外地經商及個體商業人員占22%，其他人員占10%；月收入800元以下的占5%，800-2000元的占54%，2000-3000元的占31%，3000元以上的占10%；居住本縣的占98%，外地的占2%；67%的人認為目前我縣房地產價格太高，不能接受，28%的人認為較適度，可以接受，5%的人認為房價較低；所購房地面積在90M2以下的占5%，90-140M2的占87%，140M2以上的占9%。

樅陽縣購房者類別對比圖

1縣城機關及事業單位人員，2鄉鎮政府工作人員及教師，3外地經商及個體商業人員，4其他人員

通過調查，我們發現目前樅陽縣房地產開發基本處于適度增長階段，由于房地產市場化程度不高，居民可支配收入有限，消費層次較低，房產投資結構合理，住宅用房占比高，總體呈現供求基本平衡供略大于求的市場格局。

二、樅陽縣房地產業發展的特點

縣城房地產業雖然起步比較晚，但是發展迅速，尤其是近幾年，隨著國民經濟快速發展、人民生活水平不斷提高和城市環境不斷改善，房地產業快速發展。

從供給來看主要有以下特點：（1）外地房地產開發企業成為投資主體，進駐樅陽從事房地產開發的48家房地產企業中，有35家系外地房地產開發企業；（2）開發量逐年上升，住宅面積比例逐漸增多；（3）小區規劃設計逐步規范，新開工的住宅小區設施齊備；（4）供應戶型以中等戶型和大戶型為主，2009年住宅投資68427萬元]，其中90平方米以下投資860萬元，僅占總投資額的1.26%。

從需求來看，主要特點如下：（1）總需求中，低收入家庭所占比例大，但由于住房商業貸款審查嚴格，“門檻”較高，使有效需求相對較少；（2）我縣房地產起步較晚，對外不具備輻射力，以本地需求為主；（3）機關事業單位人員及外地務工人員購房比例大；（4）付款方式多樣，貸款購房比例逐漸增加；（5）住房價格穩中有升，漲幅不大，暫不具備投資和投機的潛力，絕大部分為自用性需求。

三、樅陽縣房地產業發展存在的問題

在調查過程中發現，樅陽縣房地產市場的發展與其它大城市相比有一定的相似性和滯后性，既有共性也有自己的個性的方面，可以歸納為以下幾個方面問題。

房地產開發缺乏科學統一的規劃。政府有關職能部門應在充分調查研究的基礎上，根據經濟社會發展狀況和居民需求等實際情況制訂出切實可行的發展規劃，進行有序開發，然而我縣前幾年一味堅持市場的主導地位而忽略了相關的調控機制，放任房地產自由發展。近幾年樅陽縣加大了對房地產市場的調控力度，以關注民生為出發點，出臺了一系列房地產政策，才使以上局面有所改觀。

部分房地產開發企業規模較小，商品房開發層次不高。房地產開發不能適應市場需要和提供布局合理、套型多樣、設施完善的商品住房，房地產中介機構不規范，房地產信貸規模偏小，還沒有健全完善的房地產信息發布系統。

房價的階段性漲幅過快，房價增長明顯快于居民收入增長，與樅陽縣城市競爭力不相匹配。2010年度，樅陽縣居民人均可支配收入14086元，同比增長8.4%，農民人均純收入4504元，同比增長7.2%，遠遠低于房價漲幅，考慮收入分配差距，大部分居民收入增速低于房價增速。

商品房交易市場管理不到位。主要表現在房地產開發混亂，私人開發商品房進入市場，房產證取得困難，私自交易情況嚴重，國家契稅收入大量流失。

四、樅陽縣房地產調控的幾點對策

第一有效增加供給，促進房地產市場健康發展。第二進一步規范房地產市場，積極引導房地產理性開發、良性發展。第三轉變觀念，走可持續發展道路。

通過以上措施，必將促進我縣房地產市場秩序良好發展，購房需求也將趨于理性，房價上漲的勢頭會逐步得到控制。但我們也清醒地認識到，穩定和發展房地產市場是一項綜合性、長期性的工作，需要各級部門的密切協作。我們須按照國家宏觀調控政策的要求，進一步加大調控力度，加強制度建設，努力建立房地產市場長效調控機制，實現我縣房地產市場穩定、持續、健康發展。

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