二手房買賣“陰陽合同”藏陷阱

“網簽合同是假的，無效”

寧波的沈瓊（化名）夫婦去年看中了周大伯家的一套房子。經過商議，房屋的總價為190萬元。于是，雙方簽訂了一份合同，約定房屋成交總價為190萬元。二手房過戶時，為了少交稅，按照“潛規則”，雙方采用了“陰陽合同”的方法。

“陰”合同即當時簽訂的總價為190萬的那份。“陽合同”是雙方在房產交易中心簽訂的涉案房屋的網簽合同，網簽價格為150萬元。

合同簽訂當天，沈瓊夫婦支付了10萬元定金。事后，雙方卻因為房產過戶中的其他問題起了糾紛，沈瓊夫婦將周大伯告上法庭，要求周大伯繼續履行合同，并支付賠償金和承擔中介費。

令沈瓊夫婦意外的是，周大伯卻在庭上提出了反訴請求：解除《存量房屋買賣中介合同》及確認網簽合同無效；判決定金10萬元不予返還等。

周大伯甚至不惜自爆內幕：第三人（指中介公司）明知有正式合同，而唆使、誘導簽訂“陰陽合同”，并用假合同去辦理網簽。網簽合同價款為150萬元，比實際合同價款減少了40萬元，損害了國家的利益，應屬無效合同。為證明己方觀點，還出示了向寧波市住建委的相關舉報受理文件作為證據。

最后，法院綜合認定，雙方簽訂的《存量房屋買賣中介合同》系雙方的真實意思表示，各方均應依約履行。即“陰”合同有效。法院判決，周大伯和第三人協助沈瓊夫婦做好涉案房產的產權變更登記手續，確認雙方在寧波市不動產交易中心簽訂的涉案房產的網簽合同無效。

看似有利，實則風險不小

記者以購房者的身份咨詢多家中介，發現雖然各部門明令禁止，但是“陰陽合同”仍屢見不鮮。最主要的目的是為了少交稅。

一名房產中介以周大伯和沈瓊夫婦的買賣舉了個例子。

假設這套房子的個稅、契稅等都由沈瓊夫婦承擔（這也是二手房交易中常見的做法）。這套房子為沈瓊夫婦的二套房，面積為100平，周大伯當時買入價為150萬，且已經滿2年無需交增值稅。

那么，按150萬的“陽”合同，因為是平買平賣，可以不用交個稅，契稅部分按150萬的2%計算，則為3萬。

按190萬的“陰”合同，則需要繳納190萬的1%的個稅，即1.9萬；契稅部分按190萬的2%計算，則為3.8萬。總共需要繳納5.7萬的稅費。相比之下，走“陰陽合同”可以省下2.7萬的稅。如果是總價高的豪宅，或者是不滿兩年的二手房，“陰陽合同”的稅差就更大了。

浙江尚甬律師事務所陳翔律師說，為了少交稅等目的簽訂的“陰陽合同”，看似對交易雙方都有利，但對買賣雙方來說，存在著不小的風險。一旦發生糾紛，雙方都希望按對自己有利的那份合同來履行，出現上面的事例也不足為奇了。此外，為了少繳稅款而簽訂“陰陽合同”，違反了國家相關稅收法律法規，一旦被查出，不僅要補繳稅款，如達到一定條件，當事人還有可能要承擔刑事責任。