城市商業綜合體投資風險評價模型

孫愛民，韓建委，何國華

(中鐵十一局集團房地產開發有限公司，重慶 404100)

近幾年來，隨著我國城市大都市化的發展趨勢，城市的中心區由以前的唯一性轉變成由多個中心區域組成，即城市中心區由單中心向多中心發展，而城市商業綜合體是實現該轉變的重要組成部分。城市商業綜合體投資本身具有周期長、資金投入大、變現能力差、易受政策制約等特點，決定了城市商業綜合體投資風險的難以評價[1]。論文針對項目的實際情況，用客觀的數據來驗證所評估的項目，確定該項目是否可行。

1 城市商業綜合體投資風險指標的確定

結合城市商業綜合體投資風險的研究現狀，根據指標分解的方法，將城市商業綜合體投資風險因素分為5大類，分別為經濟風險、政策風險、技術風險、決策風險、管理風險[2]，詳細因素見表1。

根據表1的評價指標，運用層次分析法、灰色理論、模糊數學相結合的綜合評價方法，對武漢某一城市商業綜合體可能的投資風險大小進行研究分析。

1.1 采用AHP方法計算各層次指標權重

根據表1所示城市商業綜合體投資風險層次結構模型和具體的風險因素特性，綜合專家的意見，該文對各個風險因素采用層次分析方法，在各層元素中進行兩兩因素的比較，構建比較判斷矩陣。其中兩兩因素比較的相對重要性，通過取1，2，…，9以及它們的倒數作為標度，求出各個風險因素的權重值。

表1 城市商業綜合體投資風險指標體系

1.2 確定評價矩陣及評價等級

組織10位專家根據表1的評價指標體系，對城市商業綜合體投資風險進行打分，求得評價樣本矩陣為

Q=(Q1,Q2,Q3,Q4,Q5)T

1.3 確定評價灰類

通過對上文風險評價方法的分析，結合城市商業綜合體投資風險指標體系，該文將各影響因素的可能風險程度劃分為5個等級：高風險(V1)，比較高風險(V2)，中等風險(V3)，比低風險(V4)，低風險(V5)。從而構成城市商業綜合體投資風險度評價準則集：V=(V1，V2，V3，V4，V5)=(高、比較高、中等、比較低、低)，用數字評語表示，可以將V依次賦值為9，7，5，3，1，處于兩個等級之間的可以賦值8，6，4，2。

在城市商業綜合體投資風險評價中，根據專家意見，按百分制對指標進行評分，并將指標等級劃分為5個灰類級別。

表2城市商業綜合體投資風險評價指標的灰色分類標準

灰色序號灰類等級中心點灰數域1高100[80，120]2較高80[60，100]3中等60[40，80]4較低40[20，60]5低20[0，40]

根據表2，確定白化權函數[3]，第一類：“高風險”，其白化權函數記為f1(vij)；第二類：“較高風險”，其白化權函數記為f2(vij)；第三類：“中等風險”，其白化權函數記為f3(vij)；第四類：“較低風險”，其白化權函數記為f4(vij)；第五類：“低風險”，其白化權函數記為f5(vij)。

1.4 模糊評價計算項目風險

同理可得B2～B5。

1.5 城市商業綜合體投資風險的灰色聚類評價

同理可得C2～C5

1.6 綜合聚類矩陣

Z=C·VT=(0.014,0.11,0.324,0.35,0.175)(9,7,5,3,1)T=3.714

確定風險等級為較低和中等風險之間。這說明該城市商業綜合體投資風險一般，且符合實際情況。從決策矩陣的結果可以看出，該城市商業綜合體投資在某些方面存在較大風險，如市場供求、業態組合及布局、內部財務管理。因此開發商應在以上方面采取積極有效的預防措施，以確保項目投資安全。

2 結 論

在我國對于項目投資風險的研究較多，同時考慮到城市商業綜合體具體情況的差異性，因此投資風險評價指標并不完全一致[4]。對此該文的評價指標體系，僅僅是結合此項目進行設計的。對于其他城市商業綜合體可以對評價指標體系進行細微的調整。該文定性和定量地對城市商業綜合體投資風險的程度進行評價，可以處理同時具有灰色性和模糊性的綜合評價問題。結果表明，利用綜合評價模型對城市商業綜合體投資風險評價的結果與開發商進行投資的結論基本一致，符合實際情況。因此，城市商業綜合體投資風險評價模型能更客觀、科學、有效地評估城市商業綜合體投資風險，減少主觀因素影響， 方便開發商自評自查及時了解自身投資現狀， 且對加強投資風險管理， 有針對性地采取預防措施等都具有重要意義。

[1] 楨 棟，文 凡，胡 強.城市建筑綜合體的城市性探析[J].建筑技藝，2014(11)24-29.

[2] 高 蕾.房地產項目投資風險評價模型[J].青年科學，2013，34(6)：234-236.

[3] 劉思峰，謝乃明.基于改進三角白化權函數的灰評估新方法[J].系統工程學報，2011，26(2)：244-250.

[4] 韓建委.城市商業綜合體投資風險控制機身研究與應用[D].武漢：武漢科技大學，2013.