淺議離婚案件中婚前購買婚后還貸房屋分割

王菁

摘 要：在近幾年人民法院受理的離婚訴訟中，對于婚前購買、婚后還貸的房屋應當如何認定、分割，不僅當事人各執已見、針鋒相對，就是在人民法院內部，意見也并不統一。

關鍵詞：共同財產；首付款；個人債務

1關于房屋貸款

房屋按揭貸款是房屋貸款的一種形式，當前房屋貸款主要有公積金貸款、按揭貸款及公積金和按揭按比例組合的貸款三種形式。無論哪一種貸款形式，當事人都必須與銀行簽訂借款合同和抵押擔保合同，在當事人所購買的房屋上設立擔保物權，銀行是抵押權人。所以，實務中的房屋貸款本質上就是房屋抵押貸款。

我們可以得出兩個結論，第一，辦理房屋所有權證是婚前即已享有的合同權利；第二，房屋貸款是產生于婚前的合同義務，屬于婚前個人債務，應由個人財產來償還。由于我國婚姻法規定的法定夫妻財產制是夫妻財產共同所有制，那么在夫妻之間沒有特別約定的情況下，婚后所還貸款應當認定為用夫妻共同財產償還個人債務，離婚時應當支付婚后所還貸款金額的一半給對方。

2關于房屋的權屬性質

房屋的權屬性質可以從兩個方面來分析。首先可以從物權角度分析。房屋所有權證是物權的權屬證明，具有法律上的推定效力，即推定房屋所有權證上登記的人是該房屋的所有權人。但是在訴訟中房屋所有權證只是一種證據，當事人就房屋權屬有爭議時，還應當進一步考察購買房屋時的出資情況。就本文案例來說，雖然房屋所有權證是在婚后取得，但是還不能僅憑此就認定房屋是夫妻共同財產。一般來說，只有夫妻共同出資購買取得的房屋才是夫妻共同財產。那么，通過前面所述，銀行向開發商劃款的行為已經履行了支付房款的義務，因此，可以認定，購買房屋完全是以婚前個人財產出資。因為購房與貸款、還貸是不同的、相互獨立的法律關系，所以不能將婚后還貸認定為是對購房的出資。

其次，從婚姻法角度來分析，財產所有權的取得包括原始取得和繼受取得，繼受取得包括買賣、繼承等方式，顯然要經歷一個過程。如果我們把買賣方式的繼受取得開始于要約、承諾、訂立合同，繼承方式的繼受取得開始于被繼承人死亡，那么《婚姻法》所規定的婚姻關系存續期間所得的財產，應當理解為繼受取得的過程開始于婚姻關系存續期間，而不僅僅是指最終取得財產所有權的結果發生于婚姻關系存續期間，否則，就可以說，婚姻關系存續期間、用夫妻共同財產購買的、登記在一方名下的、在離婚后才取得所有權證的房屋不是夫妻共同財產。

3關于房屋增值

近幾年來，房屋價格一直處于上漲的情形，一方在婚前貸款購買的房屋，在雙方離婚時往往已經大幅升值，因而就有一種觀點認為應當將房屋的升值部分作為夫妻共同財產予以分割。筆者認為這一觀點是不正確的，理由有三：第一，所謂的增值并不是實際已經取得的財產，它只是根據如果將房屋按市場價變賣這樣一種假設而得出的推測的結論，而不是現實已經存在的必然能夠實現的財產權利。換句話說，如果當事人不將房屋放到市場上去出售，則所謂的增值永遠也不會實現。離婚訴訟不可能分析不存在的財產或權利。第二，雖然房屋增值是一種推測，并未現實地得以實現，但房屋增值確是不爭的事實。然而，房屋增值的原因完全是房地產市場造成的，與婚后共同還貸的行為并無任何因果關系。在市場價格大幅上漲的情形下，當事人若不償還貸款，可能造成的后果之一是銀行依法行使抵押權，而絲毫不會影響房屋的市場價格；同樣，如果房地產市場價格大幅下跌，就算當事人依約及時還貸，也不會使房屋增值。第三，房屋增值并不是生產、經營的收益。婚姻法規定：夫妻關系存續期間生產、經營的收益歸夫妻共同所有。根據這一規定，如果一方當事人在婚后將婚前購買的房屋出租而取得租金收益，或者將婚前購買的房屋售出取得高于當初買房的對價，這些都可以認定為源于生產、經營的收益，而本文案例中的房屋是當事人的居住用房，其增值顯然不是源于生產經營行為，而是完全由市場原因所致，所以不能將房屋增值部分認定為夫妻共同財產。第四，從物權角度講，一個物上只能有一個所有權，就房屋所有權來說，要么完全歸一個主體所有、要么歸不同的主體按份共有或者共同共有，不可能存在既有一個主體所有的部分，又有不同主體共有的部分的情形。所以，那種回避房屋權屬問題、直接認定婚前首付和還貸及相應的增值部分是一方個人財產、婚后共同還貸及相應增值部分是婚后共同財產的觀點和做法是沒有法律依據的。

4小結

在當前的離婚案件中，涉及一方婚前購買、婚后雙方共同還貸房屋的一般有三種情形：一是一方婚前貸款購買并已經取得房屋所有權證，婚后雙方共同還貸；二是一方婚前貸款購買，婚后才取得房屋所有權證，婚后雙方共同還貸；三是一方婚前貸款購買，婚后雙方共同還貸，離婚時尚未取得房屋所有權證。筆者認為：在第一種和第二種情形下，應當認定房屋為購買一方的婚前個人財產，在第三種情形下，因當事人尚未取得房屋所有權證，依據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條的規定，不宜判決房屋所有權的歸屬，而是根據實際情況判決由當事人使用。婚后還貸無論在何種情形下均屬于用夫妻共同財產償還個人債務，應當由買房一方支付婚后還貸金額的一半給對方。房屋增值也均與婚后還貸行為無任何事實上的和法律上的因果關系，不能將房屋增加的價值作為夫妻共同財產予以分割。

審判實踐中還有一種觀點認為：由于當前一般是男方準備結婚用房，所以上述處理意見對女方不公平、不利于保護婦女權益。實際上，關于這一點法律已經給出了救濟渠道，《婚姻法》第四十二條規定：“離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予幫助。”最高人民法院在《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》中對《婚姻法》第四十二條做出了進一步的規定。據此，法官完全可以在審理具體案件時查明事實，酌情判決。在離婚訴訟中保護婦女權益無可厚非，但是應當在法律規定的框架內，將本文案例所涉房屋認定為夫妻共同財產或者認定婚后還貸及增值部分為夫妻共同財產而予以分割，并不妥當。

參考文獻：

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