淺議夫妻共同財產中的“按揭”房屋分割

馬桂星

摘 要：《婚姻法解釋三》的出臺，讓我國夫妻共同財產中的“按揭”房屋立法渡過了“從無到有”的歷程。然而，《婚姻法解釋三》所引發的巨大爭議，讓我們意識到“按揭”房屋分割的立法依然面臨著如何“從有到優”的難題。

關鍵詞：婦女權利保護；個人財產權利保護；共同財產

1“按揭”房屋分割制度的理論分析

“商品房擔保貸款，也就是人們通常所說的商品房按揭”，其法律關系包括購房者與開發商之間的商品房買賣關系，開發商與銀行之間的按揭貸款合作關系，購房者與銀行之間的房產抵押關系等等。然而，這種復雜的法律關系在我國缺乏專門的法律予以規范調整，相關的法律制度供給嚴重不足，按揭房屋只能以一種“非典型擔保”的名分存在于我國現行法律體系的灰暗地。

《婚姻法解釋三》第10條規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。”據此規定，可以認為司法解釋者對“按揭”房屋歸屬為婚前個人財產與婚后共同財產的混合體，在處理該類財產分割時，需要平衡保護個人財產、共同財產以及第三人（銀行）財產等三者權益。很顯然，單一的法律規定無法有效地應對這個復雜的問題。由于配套的實體和程序法律制度不完善，使得看似理性的制度卻沒有發揮應有的功效，甚至可能導致“奶酪”分配不公。

2“按揭”房屋分割存在的四對矛盾

第一，法律規定的單一性與按揭房屋類型的多樣性之間的矛盾。雖然《婚姻法》及三個解釋對房屋分割的原則與方法作出了較多的規定，其中真正涉及“按揭”房屋分割僅存在于《婚姻法解釋三》第10條，且限定為“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款”這一種情形。然而，“按揭”房屋按照房屋購買的時間和出資的主體進行分類，可以分為：“婚前一方個人出資，離婚時已取得房產證”“婚前雙方出資，離婚時己取得房產證”“婚后雙方出資，離婚時己取得房產證”“婚后雙方出資，離婚時尚未取得房產證”等四種情況，這四種情況還依據首付款比例等標準進一步細分多種類型。單一的法律規定對此無法做到“具體情況具體分析”。

第二，權屬判定的簡單化與按揭房屋權屬構造的復雜性之間的矛盾。依據物權的公示公信原則，《婚姻法解釋三》第10條將“產權登記”與最終的“按揭”房屋產權判定進行了銜接。然而，“按揭”房屋往往既是婚前一方或雙方個人財產與婚后共同財產的混合體，又因房屋的增值部分原因的多樣性（既有可能是因房價上漲而引發的自然增值，還有可能是因投資行為而引發的增值），以及涉及到債權人銀行的抵押物權利益，使之權屬構成異常復雜。《婚姻法解釋三》作出的“可以判決該不動產歸產權登記一方”規定容易失之片面。

第三，財產計算的功利性與夫妻關系的倫理性之間的矛盾。婚姻家庭不能完全擺脫經濟社會物質基礎的制約，市場經濟的規則也要為夫妻雙方所遵守，例如公平原則、禁止權利濫用等。然而，顯然也不能視夫妻財產關系完全等同于市場經濟關系，因為一個家庭的組建、一段婚姻的結合不僅僅是財產的組合和疊加，更融合了親情、愛情等家庭倫理因素。至于夫妻雙方對家庭的付出、感情的投入、親情的建立不僅根本無法簡單用財產衡量，還在于這種衡量的本身往往也會陷入“剪不斷理還亂”境地。

第四，法律名義平等與現實習慣差異之間的矛盾。雖然此次《婚姻法解釋三》的出臺極大地彰顯責任平等意識、弘揚理性婚姻。然而，男婚女嫁，“男方提供的婚房，女方提供的嫁妝”仍然是中國婚姻的常態，且房屋價值目前多處于增值狀態，盡管有一定的補償，但這種補償是遠遠不夠的。正因為女性共同還貸以后，實際上就放棄了個人買房的機會，這事實上導致女性權益保護的弱化。

3法律完善建議

3.1增設關于“按揭”房屋的專門規定

“按揭”房屋已經成為百姓購買的主要方式，其自身法律關系的復雜性和類型的多樣性決定了正確分割“按揭”房屋的前提是要清晰界定“按揭”房屋的權利歸屬。目前我國《婚姻法》及司法解釋涉及到“按揭”房屋的僅有少數幾條規定，而實踐已經證實，這種少量的、零散的規定方式無助于解決審判中遇到的疑難問題。因此，我國立法機關可以在《婚姻法》的司法解釋中作出對“按揭”房屋分割的專門規定，針對各種類型“按揭”房屋作出具體的規定，以便起到定紛止爭的作用。“按揭”房屋的專門規定可以包含以下幾個方面內容：

3.2增設“按揭”房屋資金份額登記制度

由于夫妻是一個由婚姻關系連接的利益共同體，所以購買房屋的資金來源比較復雜，有可能是夫妻一方支付的，有可能是夫妻雙方支付的，還有可能是夫妻一方或者雙方的父母支付的。資金的來源不同，就會使得按揭房的所有權大有差異，此外，婚后還貸行為，也可能由一方承擔，但基于是夫妻共同財產，既無法分別又無力舉證。對此行之有效的解決辦法就是對“按揭”房屋資金份額進行登記。即為避免爭議、強化財產對第三人的對抗效力，夫妻可以就“按揭”房屋各方的出資金額和還貸金額向有關部門進行明確登記。

3.3制定“按揭”房屋增值部分的分割方法

在制定“按揭”房屋增值部分的分割方法時，筆者認為，可以借鑒美國在財產收益方面的立法。具體而言，應該充分考慮到一方是否對房屋的增值作出了貢獻。這里貢獻既包括金錢上的貢獻，還應包括投入的勞動、時間、照料老人和子女、操持家務勞動、付出的智力等。如果房屋的增值并非因為上述原因，而是由于政治、經濟等客觀因素造成的，如物價的上漲、市場的自然規律、通貨膨脹、社會經濟的發展等，那么對于增值的部分，仍應當作為個人所有的財產，不對其進行分割。

參考文獻：

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[3]王奇.夫妻共同財產界定與分割之實務研究——兼論我國夫妻財產制的不足與完善[D].南京大學，2005.