調控房市深化房改，鑄就國民“美好生活”之基

錢振華

【摘要】近年來，房地產市場持續熱火朝天，難以步入一個穩定健康的發展之路，高房價不僅阻礙了經濟轉型升級和高質量發展，還動搖了新時代人民美好生活的“根本”。在新一輪房改之際，要走出當前房價博弈的誤區，在房價背后的博弈結構和游戲規則上“動手術”，重新設計出一套新的房地產市場游戲規則，在源頭上解決問題，才能有效地實現房價平穩回歸，進一步鑄就國民“美好生活”之基。

【關鍵詞】高房價;博弈;調控;房改

相較于上躥下跳、來回震蕩的股市，樓市一直以來比較火熱，房價在徘徊中仍然不斷上漲。特別是2016年以來，全國超50個城市已發布各種相關房地產調控政策累計200余次，包括限購、限貸、限價、限售、限商等，開啟了中國樓市“五限時代”。但房地產市場還繼續著“漲價一調控一降價一刺激一漲價”的老循環，難以步入一個持續穩定的健康發展之路。

一、國內房地產市場呈多方博弈局面

市場經濟，“千規律，萬規律，價值規律第一條”。無論從商品價值出發，還是以資本價值度量，國內的房產價格都遠高于其實際價值，存在巨大的“經濟泡沫”。同時，目前國內房價居高不下，不僅存在部分剛需托底的情況，還因為房價博弈走入了—個誤區。在市場結構中，房價博弈主體有買家和賣家，但房價博弈不能僅局限于此，而是多方博弈形成的相互影響、相互制約的聯動體系。如果將調控只盯在供求關系上，其視野是狹隘的，認識是片面的，高房價問題也是難以得到根本性解決的。

由此，筆者認為，國內房地產市場是一個多方博弈、多方參與的“經濟游戲”，其中就包括中央政府、地方政府、銀行、房地產開發商、房地產銷售商、投資投機者以及自住購房者等。那些直接以房價作為調控對象的政策措施，注定難以徹底奏效，即使一時硬把房價壓下去，如果一松手，就會有反彈。

二、高房價對產業結構和民眾生活的影響

房價上漲表面上帶動了不少產業快速發展，但基本上以后向帶動為主，帶動的是需要消耗大量資源的一些產品，比如鋼鐵、水泥、木材、電力與能源等，最終消費的前向帶動比例則較小。當前，國內出現的10多個行業的產能過剩，基本上都是房地產后向帶動產業的結果。高房價正在加劇國內產業之間的不平衡，第二產業越來越發達，而第三產業的健康可持續發展卻受到了相應的抑制。

同時，高房價嚴重降低了廣大民眾的福利水平，使其無法分享社會發展進步之成果。房價高必然會嚴重阻礙中國經濟增長方式的轉變，抑制內需的進一步擴大。此外，高房價還是一種財富的轉移與財富的集聚方式，筆者認為，高房價正在成為導致“一些貧者從暫時貧困走向跨代貧窮”的最重要推手。如果不想辦法改變這一情況，貧富差距便會趨向穩定化和制度化，成為一種今后很難改變的社會結構，社會階層流動通道也將被嚴重堵塞，進而導致社會公平正義受到制約。

高房價最恐怖的是透支了年輕人的未來。“現金為王”的時代，階層通過努力掙錢是可以跨越的，但是在“房子為王”的時代，可能一些民眾再努力也買不起一套房子，階層固化現象會越來越嚴重，這甚至會影響年輕人對未來的期望和規劃，也毀掉了年輕人的理想和想象力。特別是近幾年來，高房價正在引發文化層面更深遠的問題，比如逐漸侵蝕年輕人的“三觀”，不少年輕人感嘆，“夢想還來不及張揚就已經墜落到物質糊口艱難的窘境。寒窗苦讀十年，最初的夢想已退化成了在城市里買一套房子”。

三、“房住不炒”開啟新一輪房改，政策引領下多方合作共鑄國民“美好生活”

“房子是用來住的、不是用來炒的”，首次寫入黨的十九大報告這一歷史性的綱領性文件，這是一個重大的民生承諾，為今后房地產調控和改革確定了新的方位，也為科學看待房地產問題確立了新的坐標。筆者認為，“房住不炒”實際上開啟了新一輪房改。顯然，要想破解房地產發展困局，調控就不能只盯著房價本身，而要在房價背后的博弈結構和游戲規則上“動手術”。打壓房價只是一時之策，“抽薪止沸”的解決之道，是重新設計出一套新的房地產市場游戲規則，特別是要在頂層設計規則、在源頭解決問題，才能有效地實現房價平穩回歸。

在黨的十九大報告中，“人民美好生活”是一個高頻詞，先后在全文中出現過14次，足以見其重要性、現實性與緊迫性，它一頭連著民生，一頭連著黨的使命、宗旨、目標與愿景。如何把握“人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”，理解其深刻內涵，成為社會各界的思考題。各行各業也都以滿足新時代人民日益增長的美好生活需要為著力點，尋找企業發展戰略的契合點。而房子作為用來滿足基本生存和生活的必需品，不應該成為資本的斂財工具。國家、地方政府、銀行和房地產開發商們要從各自的角度去尋找契合點，走出房價博弈的誤區，讓全體人民住有所居，這才是滿足人民對美好生活向往的落腳點。

矛盾無時不在、無處不在，存在于經濟社會發展的全過程，是社會進步發展的根本動力。這也是未來最重要的戰略基點，抓住了主要矛盾，就抓住了新時代新商機，就踏上了時代節拍。新矛盾的定調實際上反映了消費領域供給側改革的方向，隨著中產階級和千禧一代的崛起，一方面消費要提檔升級，更加注重品質和價值;另一方面消費也出現了結構性變化，文化、體驗、健康等非物質消費必將進一步增長。從供給側進一步凸顯了圍繞人民“美好生活”這一命題所蘊含的無限商機。而要承接其“溢出效應”，首先必須抑制高房價。

當前，租賃房源大規模人市、削弱房地產金融屬性、房地產稅的研究制定等，這些政策舉措對抑制投機投資需求有直接作用，都是具有全局意義的長效制度安排。以往的調控主要針對高房價，以短期政策為主，但是穩定房地產市場需要長期制度安排，本輪長效機制的建立重在改變供求關系和預期。在這些綜合舉措之下，中國樓市有望發生轉折性變化，著力打破“屢調屢漲”的怪圈，使我國房地產市場將逐步由一個“政策市場”變成“制度市場”“法律市場”。