淺淡利用住房公積金加強房地產經濟調控

武曉慧

摘 要：隨著近年來房地產市場的蓬勃發展，越來越多的房地產項目投入建設使用，由此也推動了房地產經濟的持續白熾化。住房公積金作為房地產經濟主體的重要構成部分在當前存在著重要的作用，自某種特定意義上來講，房地產市場經濟的推進離不開住房公積金的支持，然而因為房地產經濟的變化發展，在一定程度上也會為住房公積金造成相應的變化影響。本案在基于房地產經濟發展之上，深度論述了住房公積金對于房地產經濟起到的重要意義。

關鍵詞：房地產經濟調控；房地產產業鏈；住房保障體系；住房公積金管理

1加強房地產調控顯成效

當前，房地產市場正朝著調控預期方向發展，數據顯示，今年1-4月，70個大中城市新建住房價格同比漲幅回落，商品住房成交量同比下降14.9%，而自住性購房成為主流，不少項目首次購房比重達到70%。以四川省為例，今年一季度全省新建商品住房銷售面積同比下降33.69%，交易量呈明顯回落趨勢。這些說明在一系列房地產市場調控政策和穩健貨幣政策的作用下，房地產市場明顯降溫，投資、投機性的購房需求得到抑制，部分城市房價已經有所松動。

2房地產調控仍然面臨的困難

城鎮化進程中，房地產對一國GDP增長的貢獻度日益提高，其支柱產業的地位凸顯。但是，住房關乎人民的生活尊嚴與質量，房地產更應發揮改善民生的作用，支柱產業不能成為不調控的理由。房地產業身兼投資與消費兩種身份，樓市調控面臨經濟與民生的雙重考驗。

2.1房地產需求與房地產供給之間矛盾重重

由于我國正處于城市化快速發展期。快速城市化為城市帶來大量的新增人口，城區面積迅速擴大。可以估計，城市化的進程將在未來較長時間內持續下去，中國將進入城市化率40%到60%的加速擴張階段。在這一時期，商品住宅的需求將繼續增長，城市化進程將推動房地產業繼續發展。因此，在排除了非市場因素如房屋質量提高、成本增加、周圍設施環境改善等方面外，全國商品房平均銷售價格持續上漲，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

2.2土地財政模式

“土地財政”依然是一些地方政府增收的主要手段。由于我國土地對于土地“招拍掛”出讓方式，地方政府成為了房地產市場利益主體之一，地方政府通過土地使用權的出售（即地租的貨幣化）積極參與房地產商品價值的形成，有的地區地租價格占房地產價格的50%以上。政府利益與房價漲跌休戚相關，因此房價下跌預期可能導致房市成交量劇烈下降，從而影響當地的總體經濟增長。因此，許多地方政府遲遲不肯出臺配合相關房地產調控政策的實施細則，仍然在觀望。

3房地產投資與投機行為依然活躍

目前，中國的投資渠道不多，商品房投資成為比利息收人高而相對風險小的最佳投資選擇。從靜態收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市場的供給和需求失衡，中國的主要城市的租金收益率達到7%左右，遠遠高于銀行存款的收益率；從動態看，2001年以后，中國大部分城市的房地產價格都在上漲，使房地產投資產生了較大的盈利機會。從國際看，境外熱錢的流入對推動房價上漲也不可忽視。境外資本瞄準賺取人民幣升值、房價上漲等超值收益，躍躍欲試。

4 住房公積金的作用

現行住房公積金的作用是為了保障居民正常住房的使用資金，作為住房公積金本身來講，從商品房存在的一刻就誕生了住房公積金。如何保障住房公積金能夠順利發揮作用，住房公積金對房地產經濟的作用又有哪些。

4.1 住房公積金如何使用

就北京市住房公積金提取為例，根據《北京住房公積金提取管理辦法》第二章，第四條規定：“第四條 職工有下列情形之一的，可以提取住房公積金賬戶內的存儲余額：（1）購買、建造、翻建、大修自住住房的；（2）離休、退休的；（3）完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的；（4）出境定居的；（5）償還自住住房貸款本息的；（6）房租支出超出家庭工資收入 5% 的；（7）生活困難，正在領取城鎮最低生活保障金的；（8）遇到突發事件，造成家庭生活嚴重困難的；（9）進城務工人員，與單位解除勞動關系的；（10）在職期間判處死刑、判處無期徒刑或有期徒刑刑期期滿時達到國家法定退休年齡的；（11）死亡或者被宣告死亡的；（12）北京住房公積金管理委員會規定的其他情形。”

可以看到，除了住房公積金擁有人因為特殊原因不能因為購買房屋而提取住房公積金之外，個人只能通過購房手段提取住房公積金。而住房公積金的繳存比例一般為？1∶1，？即個人繳存1元同時單位繳存1元，從這點上看，住房公積金的個人收益相當可觀，利率達到100%，同時房子問題又是每個人所面對的必須解決的問題，因此，住房公積金的存在能夠促進房地產的交易以及流動。

4.2 住房公積金貸款對房地產經濟的促進作用

前文已經對房地產經濟在我國經濟體系的作用進行了分析，但是，當面對數額巨大的房屋價格時，普通百姓又如何談及購買房屋呢？如果老百姓對房屋失去了購買能力，那么作為商品的房屋又有什么存在價值呢？那么整個房地產經濟就是一個偽命題。

而住房公積金的存在正是解決這個命題的根本所在。住房公積金是保障百姓有房住的一筆重要的資金，而且是只能用于住房的專項資金。這種專有的性質決定了，這筆資金作為固定性收益只能解決老百姓的根本問題。但是，當下社會對于住房公積金的管理存在諸多問題，如何能夠規避這些問題，才是能夠使住房公積金更好的為房地產經濟貢獻力量。

4.3 構建強力的公積金管理體系，保證房地產經濟的正常發展

在公積金成立管理中心后，應該再構建更強有力的公積金監管體系，提高公積金的安全系數。首先，要明確監管體系的成員，應該包括政府審計部門、財務部門、建設部門和銀行監管部門。通過明確監管責任，落實到各個部門，誰的問題誰來管，制定監管辦法、落實監管措施，抓好落實。其次，要明確各個監管部門的分工，審計部門就應該主要負責審查資金來源、使用投向和使用結果；地方財政部門應該定期檢查資金運營賬目，監督評價資金的經營狀況；同時金融主管部門要檢查住房公積金管理的金融合法性。最后，要加強社會監督力度，公積金管理中心應該每季度將住房公積金存款的財務報表、單位和個人的繳存、提取、貸款情況進行公示，接受社會的監督，凡社會在監督過程中提出的問題和質疑，公積金管理機構都要進行認真的檢查并將檢查結果向全社會通報。

結束語：

綜上所述，只有保證公積金的正常投入到房地產行業，才能保證房地產行業的平穩健康發展，同時促進整個房地產產業鏈的發展，從而使我國經濟能夠在十二五期間平穩健康的發展。

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