城市地籍管理中土地估價方法探討

辛立 于春萍

摘 要：土地管理過程基于系統性，也具有一定的科學性，尤其在城市的土地管理過程中，需要綜合性的管理體系構建，才能實現對于城市地籍的有效管理，城市地籍管理系統，包括對于城市的土地調查與登記，也包括對于土地資源的統計與估價，本文基于此方面內容，重點討論如何對城市土地進行估價。基于城市土地估計問題，作為相關工作人員，要積極提高認識，從而才能更好地服務于群眾，也能夠進一步為國家土地資源管理提供科學保證。

關鍵詞：城市地籍管理；土地估價；策略

引言

土地管理作為重要的項目，在城市建設過程，應該將其放到重要位置，從土地估計方面看，不僅要實現其科學性，而且要結合實際，通過精確分析，提高估計的有效性，基于此，下面具體分析如何開展城市地籍管理中的土地估計。

1土地估價概述

地價，是土地價格的簡稱。根據涉及的土地性質存在宗地地價、交易地價、標準地價或公告地價等稱謂。1992年國家土地管理局頒布的《劃撥土地使用權管理暫行辦法》明確規定，我國使用基準地價和標定地價的稱謂，并對其定義如下：基準地價，就是各城鎮按土地的不同級別、不同地段分別評估和測算的商業、工業、住宅等各類用地土地使用權的平均價格。標定地價，是在基準地價的基礎上，按土地使用年期、用途、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位、市場行情等條件，修訂評估出的具體地塊在某一時期的價格。土地估價實質上是一種估計和預測，即根據評估土地的環境條件和白身情況做出關于土地價格的一種分析、判斷、量算和預計。土地估價一般不存在一個絕對正確的結果值，評估值在一定的值域區問內波動都是有效的。

2城市土地估價現狀與原則

2.1我國的地價評估現狀

目前，我國房地產市場還處在萌發初期。除沿海少數房地產市場交易較多，市場地價資料已開始積累外，絕大多數城市還得借助一些估測地價的過渡形式。我國城市規劃當前研究和評估地價，是在綜合以上各種地價資料基礎上，估算規劃范圍內可能達到的地價，以之估算規劃的土地效益可能產出，與實施規劃所需要的投入進行綜合協調，通過調整規劃的各類土地用途面積的分配和適當調整容積率，拆遷補償回遷、增加公共設施，增加道路綠化用地的支出得到解決，為城市開發和基礎設施現代化提供更多財源。其定量分析雖不及市場交易地價準確具體，但卻具有更高的綜合性和指導性，這種估算不能為土地出讓，規劃管理提供內部掌握的評估底價參考或依據。

2.2城市土地估價原則

城市土地的估價應遵循以下原則：土地優先原則、有效使用原則、替代原則、變動原則。

城市土地估價功用土地估價是有效控制和管理土地市場的基礎。近年來隨著成片土地有償出讓、轉讓的增加，土地價格問題更為突出，迫切需要建立一套成熟的土地估價體系加強管理。同時，正常的土地市場運行，包括土地投資、開發、轉讓、抵押等，都必須掌握反映市場狀況的土地價格情況，只有這樣才能做到有效科學地管理市場并促進土地市場的正常發育。

3城市地籍管理中土地估價方法

3.1遵循市場準入規則，創造公平競爭環境

首先需要完善對應的土地估價機構管理制度。對于進入本市進行中介工作的外地土地估價機構采取準許的原則，但需要借助本地的管理機制，控制監督外來土地機構的土地評估業務，督辦相關手續。若存在外來土地評估機構建設分公司的情況，需要向有關部門報備、注冊以及完善相關手續，再開展有關從事業務。其次，需要建設公平的土地交易環境。在進行土地交易時可以采用的方法是公開搖號、現場公布、媒體公開抽簽方式等等以保證土地評估機構在市場競爭中，均享有公平競爭的機會。此外還要建立明確的考核機制，通過對備案的土地評估機構，進行以年為周期的考核制度，并建立考核歸檔機制，對不同的考核結果明確結果獎懲，以便形成良性競爭的土地行業機制。結合土地評估機構的“黑名單”機制提升行業的業務質量，淘汰落后機構，并建立良好的選拔機制，給有條件的土地評估機構予以充分的發展機會。

3.2進一步完善政務公開和信息查詢制度

必須要明確可公開以及保密的相關內容。在進行土地評估時，可以由執業土地估價師、土地評估機構等按照國家相關規定要求向社會公眾公開符合法律的土地相關資料、相關地價公示信息等。對于涉及國家的、商業的、以及個人隱私的內容不得予以公布。此外政府需要完善可公開信息的范圍，對于不涉及隱私秘密的項目可適當進行公開。并及時調整信息、更新相關信息，建立相關信息查詢制度，對于調整的地價公示相關信息、變化的市場相關信息等，定期進行信息調整，幫助群眾及相關單位利用信息查詢制度，及時獲取信息完成準確估價。

3.3充分發揮行業自律與協會監管作用

在完善土地評估市場管理時，需要通過行業的自律特點結合協會對行業進行監管，保證行業內部的廉潔性。通過對行業在自律意識上的加強實現更好的服務社會。行業自律主要是指通過行業形成自律規范實現對土地評估機構、土地估價師的行為及信譽進行監督。并以此為依據構建土體評估機構誠信評價制度即資質評定制度。此制度具體是指利用抽查、定期檢查等方法對相關機構及個人建立誠信檔案機制，并向社會公開，便于查詢，以此實現通過行業的自律規范土地評估機構及個人。利用資信評估制度，推動品牌運營，幫助土地評估行業形成競爭氛圍，以良好的信譽推動機構、行業發展。同時，行業協會需要給予適當的推動作用，對于信譽好、優勢強、質量強的機構給予鼓勵性、獎勵性支持。通過協會引入評估師職業保險，提升評估師個人執業能力。

3.4加強土地估價專業隊伍建設

完善土地評估行業制度，需要打造專業性強的估價隊伍。第一，提高從業人員的專業法律意識，使從人員充分了解違法行為，以此為警戒，熟知各項法律政策及規定，以公正的立場嚴格要起自己；第二，重視繼續教育，對有資質的從業人員完善繼續教育的考核制度，推動工作人員了解新動態，與時俱進把控評估質量；第三，加強行業內部的培訓質量，不斷完善資源共享機制，提升行業人員的培訓師資力量，滿足行業的發展需求；第四，對于行業內的突出問題進行鉆研，獎勵有建設推動性意見或行為的個人，鼓勵行業創新發展，以創新推動經濟發展，以創新推動行業進步。第五，儲備優秀行業人才，加強對專業性評估人才的培訓，引進吸引人才。在構建專業團隊時，還可以引入專家兼職指導，增加估價團隊的專業科研性。

結束語：

隨著我國土地使用制度的改革。城市地籍中土地估價已經成為社會經濟運行中直接關系公共利益和財產安全的不可或缺的重要部分，基于本文的闡述，希望能夠促進土地資源的集約合理利用以及推進土地市場建設，以此為我國的經濟發展作出了貢獻。

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