王戈宏：我要讓年輕人住回城里

王戈宏，身材魁梧，外形硬朗，有一股意氣風發的勁兒，氣場強大。見面時，他正帶著耳機處理手頭的工作，考究的西裝下面搭了一雙運動球鞋，這身混搭倒是貼合新派公寓的特點—高冷的基金和有溫度的地產結合在一起。

2017年，49歲的王戈宏迎來了他的“新派元年”。他的新派公寓在深交所（深圳證券交易所，簡稱深交所）成功掛牌。這是國內首支權益型公寓類REITs，獲得華爾街日報等國際媒體的關注，被稱為中國第一支破冰的Quasi-REIT。一路走來，他從一個中國房地產證券化的試耕者，成為實操 者。

在當日的《留學》專訪中，再次談及去年的掛牌成功，王戈宏波瀾不驚，“這件事，堅持了一個最初的判斷而已。”真正讓王戈宏興奮的是他帶領著新派公寓從0到1 的過程。

房地產的黃金十年 他激流勇退

學生時代的王戈宏是年級里的“尖子生”，除了熱愛學習運動之外沒有別的愛好，除了考第一名之外沒有別的特長。“我媽媽特別自豪，最喜歡去開家長會。”王戈宏得意地往后一仰，“數學英語和物理都非常好，高中還通讀了《相對論》。”在知乎上曾經有人提問：“學霸考100分和我們考98分有什么區別？”有一個回帖這樣寫道：“學霸考100分是因為滿分有100分，如果滿分110，學霸就能考110，但我們只能考到98。”這后來成為點贊最多的一個回帖，網友都普遍承認能考到第一的人，一定比后幾名有“過人之處”。

青春期的煩惱讓王戈宏與名校擦肩而過，不過大學畢業后，他又去上海交通大學讀完MBA，后來又在社科院進修了金融博士。20世紀90年代，南方談話剛剛過去沒幾年，“東西南北中，發財到廣東”的順口溜傳遍了內地，也激蕩著青年人南下淘金的雄心。不甘于拿著“鐵飯碗”過活的王戈宏當然也不例外，他南下廣州和深圳創業，從事房地產產業，逐漸小有成就。

1998—2007年是中國房地產市場的黃金十年。1998年的“房改”打開了中國的商品房市場，隨后的十年里房地產行業高增長高回報，有人回憶說，那十年，一有暴發戶的新聞，大家就會自動聯想到是房地產商。

就在這個行業獨占時代潮流橋頭的時候，南下淘金的房地產商王戈宏選擇退出。為什么在房地產最熱的時候退出？王戈宏的回答很樸實：“當已經完成一件事情的時候，它就變得簡單了，對我來說沒有挑戰性。”

留學讓他第一次了解REITs

2003年，35歲的王戈宏以研究學者的身份到美國丹佛大學求學。商科是丹佛大學的長項，在美國的Business week上面，商學院排名第九。在丹佛，他第一次聽說REITs（房地產信托投資基金，即房地產證券化的重要手段）這個詞。王戈宏回憶道。教授看到他每天不是苦練高爾夫，就是到處研習各種建筑，開玩笑地說：“要不你轉行學習高爾夫吧，或者研究REITs吧，這是在美國發展很好的房地產金融工具，未來中國可能會有。”這不經意的一個玩笑，像是給王戈宏打開了一扇天 窗。

REITs簡單點說，是一種房地產投資信托基金，就是借助匯集的社會投資者進行房地產投資經營管理，然后上市稱為股票，并將絕大部分租金收益免稅分配給投資者。它起源于20世紀60年代的美國，并在20世紀90年代后進入高速發展時期。

“《創富志》的主編張信東曾經是國內知名的財經雜志《新財富》的主編，是我多年的好友。我在美國打電話跟他閑談的時候，興奮地把REITs這種產品告訴了他。那是在2005年初。”王戈宏記得他跟張信東說，這是房地產金融的“新產品”，在美國發展很好，以后在中國也會有市場。張信東也很敏銳，立即為王戈宏在《創富志》開了一個專欄，系統介紹美國各類REITs的案例，專欄名字叫“地產邊緣”，每月一期。長達三年的供稿讓王戈宏把美國REITs的各類企業都研究了一遍，這為他之后帶著REITs回到中國發展打下了堅實的知識基礎。

人到中年去留學的王戈宏沒有閑著。他開著車從洛杉磯到華盛頓，從東到西，從南到北，橫穿美國三次，走過美國最開放的城市，也路過最保守的小鎮。后來，王戈宏在紐約和猶太人發起基金。這樣的經歷，讓他深度體驗了美國，也開闊了視野，拓展了思維的寬度。

“美國老年人的心態其實都很年輕，完全沒有老態龍鐘的樣子。我的老師雖然年過六十但狀態很好，特別有激情，特別真誠。”王戈宏回憶道。當地人的氛圍感染了王戈宏，年輕的細胞重新復活。“人的思想可以和年齡沒有一點關系，這是我在美國學到的重要啟示。”王戈宏笑著說如果沒有美國留學的這段經歷，他現在或許是一個大腹便便、不茍言笑，戴著老花鏡、端著大茶缸，跟年輕人傳授職場厚黑學的標準油膩大叔。

雙創時代下的明白人

YouTube上曾有一段瘋傳的畢業演講，里面有一段話尖銳地指出了是什么阻礙著大多數人去實現自己的目標。“你可以耗盡一生時間去想象鬼魂，擔憂未來的道路，但是所有存在的一切就是此刻正在發生的和我們當下做的決定。許多人出于害怕而選擇了自己的道路，卻誤以為是出于實際。我們覺得自己真正想要的東西絕不可能、荒謬之極，所以我們不敢去管這個世界要。”

王戈宏是實現目標的少數人，他敢向這個世界去要。

觀察成功創業者的路徑，往往會得出這個結論，他們抓住了市場的信息不對稱。1993年，比亞迪的王傳福通過一份行業簡報了解到，日本本土不再生產鎳鎘電池。他立刻意識到這將引發鎳鎘電池生產基地的大轉移，這將是自己的創業機會。果然，隨后的幾年，王傳福利用日本企業撤出本土留下的市場空隙，成就了自己的事業。

前有王傳福，后有王戈宏。2010年前后的中國還沒有REITs，連現在發行的“類REITs”產品都還沒有嶄露頭角，王戈宏看到了兩個市場之間的信息不對稱。

“我要把REITs這種先進的金融工具與中國的房地產市場結合起來。”2009年，王戈宏回到中國，在這之后的9年里，他一直在“試耕者”和“實操者”兩個身份之間切 換。

“新派公寓是在深交所成功發行的中國首單住宅租賃類REITs，它的創立與成功植根于國家的大政策。當你的思維與這個時代的脈搏接近的時候，當你所做的事情與國運合拍的時候，你就會發現做什么都很順利。”

當王戈宏帶著REITs回到國內的時候，依托于傳統房地產市場的長租公寓在租賃市場興起。隨著房價的攀升，越來越多的年輕人開始租房生活。但中國的長租公寓市場還處于空白期，在2013年以前，長租公寓品牌只有不超過10個，大都小成本運作，也沒有資本的關注。

市場的需要之下，長租公寓迎來了政策的支持。在十九大開幕式上，國家最高領導人在大會報告中針對房地產市場做出最新指示，“堅持房子是用來住的、不是用來炒”的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。租售并舉成為房地產市場的關鍵詞。

“租在前面，售在后面，國家鼓勵房屋租賃。在大多數人對中國傳統房地產模式悲觀時，中國房地產的新機遇來了。”王戈宏解讀道。

同時，創業者也迎來了國家政策的春天。長期以來，國家鼓勵創業帶動就業，促進大眾創業萬眾創新。針對創業者的痛點難點，國家出臺多項政策，加大支持力度，為創業者清障搭臺。國家不僅鼓勵創業，還鼓勵創新，具體到金融業，鼓勵開辟與創業各階段相適應的金融形式，開辟新的金融業務。

王戈宏正是在這樣的政策環境下成長起來的一批創業者。“國家鼓勵租賃的時候，我在做租賃；國家鼓勵金融創新，我也在金融創新。”王戈宏說新派公寓在深交所掛牌后，在與金融機構交流時，他問到為什么深交所看中了新派公寓。監管機構領導的一席話，讓王戈宏印象深刻。

“是你們準備好了，新派公寓用4年的時間完成了從私募基金收購城市存量資產到改造，持有運營并獲得穩定現金流以及資產增值的實踐，類REITs給你們提供了最后一個資產流動的工具，實現了投資價值的閉環，新派公寓的案例是一個星星之火，可以燎原。”

疾風才知勁草

2017年11月3日，新派公寓權益型房托資產支持專項計劃在深交所成功掛牌，開啟了一個60萬億量級的全新市場，隨后半年時間，住房租賃的資產證券化雨后春筍般的出現。新派公寓在中國資產證券化的路程上，成為標桿和引領者。

深交所掛牌敲鐘只用了3.6秒，但王戈宏為此努力了4年。

2009年回國后，王戈宏帶著REITs的想法在中國長租公寓領域試耕。創業沒有過不了的坎，只有過不完的坎，其中所需要的執著和勇氣，和一個擁有穩定工作的人完全不是同一個量級的。凌晨的辦公室，依舊燈火通明，星巴克的白卡喝成了金卡，“哥們，抗住”這樣的話語聽起來都軟綿無力。這些都是外人看出來的，當然還有一些不為外人道的艱辛。

帶領著運營和基金團隊，用了4年的堅守，走過八起八落過山車式的掛牌之路，王戈宏的心態是很年輕的。他一直給自己的心理建設是，“如果我到了25歲，那25歲就是新的開始；到了35歲，那么35歲又是新的開始；人到了45歲，45歲也是新的開始。這是在美國留學的幾年，給我帶來的很大感觸，可以坦然面對隨時歸零的心態。”

前不久，有一個清華的畢業生找王戈宏尋找工作機會，他問了王戈宏一個問題。在30歲之前，最應該做什么？聽上去這像是一個哲學問題，王戈宏的回答，簡單而又不簡單，他說“盡可能多地去經歷”。

無論什么年齡，只要開始就不算晚。但是，在事業開始之前，需要深厚的積淀。積淀從哪里來？那就去經歷。“要經歷三個盡可能多。第一，就是多讀書，讀盡可能多的書，讀你想讀的書，拿到盡可能多的學位。第二，要去盡可能多的地方，去窮游，去體驗不同文化。第三，盡可能多地經歷一些對你的生命不造成傷害的磨難與不順。”

當一個人的知識足夠多的時候，當看過的東西足夠多的時候，當受過的苦更多的時候，生活的深度和廣度就都有了，骨子里的秉性也變得非常堅定。“這給以后的人生帶來一個很好的狀態，那就是遇事不慌張。有了豁達與自信，從而有了做事的格局與定力。”

那現在這個畢業生呢？“他走了，去經歷三個‘多去了。”王戈宏笑著回答，工作確實可以鍛煉一個人，但是在工作這個狹小的范圍里給一個人帶來的思維廣度是不夠的，30歲前別忙著賺錢，“磨刀不誤砍柴工”。

新派公寓從0到1

想在中國推行住宅租賃類REITs，那么首先要給新派公寓找到一個投資人。創立之初，王戈宏拿著一份新派公寓的PPT，找到了賽富基金的閻焱，中國頂級投資人，他投資催生了當時的中國首富陳天驕，同時也是日本首富孫正義、亞洲首富李嘉誠的商業合作伙伴。

或許是英雄所見略同，在與王戈宏見面的3個月后，極富遠見的閻焱給他匯去4500萬元，遠高于王戈宏當初提出的2000萬元投資需求，成了新派公寓的天使投資人與共同創立者。拿到啟動資金后，新派公寓的操作提上日程。

新派公寓，就像它的名字一樣，貼著“年輕”的標簽。現在聽起來，王戈宏當初創辦新派公寓的想法充滿著這一代人的情懷。

“城市的廣場不僅屬于大媽，還應該屬于年輕人，一座偉大城市的夜晚，不應該拒絕年輕人。我把新派公寓，建在了城市的核心地段，將年輕人留給了這個城市的夜 晚。”

王戈宏花了一年的時間分別在北京的故宮旁邊和北京CBD的核心區開出了新派公寓的樣板店和旗艦店，兩個店均在3個月內實現了滿租。“現在，我要把紐約的生活方式在中國城市的核心地段復制。”

接下來，就要在1后面加0

企業家常常被問到對某個市場是否有信心，他們常常用一連串的數字告訴你答案。從0 到1，新派公寓的“1”已經寫完了，接下來是在1后面加“0”的事情。

“4年來，新派公寓做了長租公寓里面最難做的兩件事—鑄造品牌以及金融模式創新。未來幾年，新派公寓的模式會在全國各大城市復制。北上廣深要有，杭州、南京、武漢、成都、重慶、廈門、西安也要有新派公寓。”王戈宏說他的目標，是挑10個城市，每個城市至少開10個店。

“做這件事，還有一種使命感在里面。” 王戈宏說他想讓年輕人在城市不再住的苦，通過有品質的居住，從而有尊嚴地創業。“我們這一批創業者當時因為住房而無法從容，我希望不要出現在年輕的創業者身上，你們盡情去創造，新派公寓會為你留一盞回家的燈。我把新派公寓當作消費品來做，希望它成為中國青年居住的消費品牌。”

“Enjoy living，amazing life。這是新派公寓的口號，也是我的使命。”

父與子

“低齡留學”，每個海歸都會遇到的話題。有人堅持把孩子從小學就送到美國，一路讀到大學，沒想到卻培養出“香蕉人”；有人堅持把孩子留在國內讀書，等到大學再送出去，卻發現自小接受中國文化教育的孩子很難融入美國的交際圈。這兩種留學之路之間該如何平衡？王戈宏與兒子的故事，或許會給你啟發。

采訪摘要

Q=《留學》記者

A=新派公寓創始人兼CEO王戈宏

Q：您的孩子從幼兒園開始就在美國讀書，中間也回到國內讀過幾年書。自小接受美國教育的中國少年，與到了大學才去美國留學的孩子，有什么明顯區別 嗎？

A：我的孩子在幼兒園的時候就跟我去了美國，在他還處于懵懂狀態的時候，他就接觸了英語，現在他對英語是一種自然而然的感知。通過學習而獲得的語言，總覺得與其背后的文化格格不入。而天然感知的語言，就像我們的母語一樣，或許一個簡單的符號你就能知道它想表達什么。比如，燈這個單詞，在中文里你的爸爸媽媽說這個是燈，你就知道這是燈。如果告訴你這是老虎，那你就記得這是老虎。所以，語言這個東西很奇妙，與文化交織在一起，得從根兒上培 養。

我的孩子英語特別好，后來他又在中國讀完初中，他的中文也特別好。連帶著，他對美國和中國文化的理解更加深入，既像是土生土長的美國人，又像是土生土長的中國人，兩種思維兩個頻道自如轉換。他跟別人的交流，也是很自然的交流。這與高中、大學再去美國留學的中國孩子，是兩種不同的境界。

Q：中國有很多家長想送孩子出國留學，為了接觸優質的高等教育。您覺得，怎樣才算是真正吸收優質的高等教育呢？

A：美國的教育和中國的教育如果從不同角度來看都很優質，而且各有各的長處。這個問題，我可以去如何平衡地接觸兩種教育來回答。

舉一個我朋友的例子，他的孩子特別優秀，同時收到了哈佛大學、斯坦福大學，還有其他幾所世界名校的offer。我就問他，一個中國人想要在美國大學里成為優秀的人，該怎么做。他是這樣回答我的：當孩子在讀幼兒園的時候就送他去美國，一直讀到小學二年級，這期間父母肯定是要跟著去陪讀的。然后回國，孩子的小學三年級到初一在中國讀。讀完再去美國，讀完初一到初二。時間不用太長，趕快回到中國讀初三，因為初三到高一基本就把中國的優質課程數理化都學完了。等到高二上半年，迅速去美國接受大學前的教育，確定專業方向，等等。如果小孩幸運地接受這樣的訓練，那么他就很特別，而且對兩種文化的體驗特別直接。你就會發現，他離開家就全是英文，一回到家全是中文。語言對他的訓練已經變成內心的一種思維方 式。

很多人在本科才去美國讀書，其實特別吃力，很難融入當地人的圈子。為什么？因為你不是他們的“發小”，也沒有從小學、中學、大學都在一起，所以混不進他們的圈子里。

新派公寓

國內長租公寓知名品牌，創立于2013年，2017在深圳證券交易所掛牌成功，成為全國首單住房租賃類REITs（房地產信托投資基金）產品。主要提供公寓出租和管理、金融管理和投資、募集慈善基金、代管產業等服務。