征地拆遷中土地使用價值的補償問題經驗分析

陳洪武

摘 要：目前我國城市化發展進程的持續推進過程中，征地拆遷事件也逐漸增多，在開展此項工作時對土地使用價值的補償問題始終是廣大群眾的關注重點，且因此也引起了大量的矛盾沖突。征拆遷過程中的土地使用價值是否能夠得到合理補償，將直接決定著征地拆遷工作的開展順利與否。本文簡要分析了目前我國所存在的相關土地使用權問題，指出了土地使用權的規范標準，并在此基礎之上提出了對土地實用價值的合理化分配方案。

關鍵詞：征地拆遷；土地使用價值；補償；分配

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A 文章編號：1671-2064（2018）05-0228-02

隨著目前我國社會城市化發展進程的持續推進，原有舊城改造及新建城市規劃工作都會存在著一定的土地實用價值補償問題。而在開展征地拆遷工作時開發商與被拆遷戶之間常常會因利益問題而產生巨大的矛盾沖突。而要這解決這一矛盾問題，最主要的一項手段措施便是合理確定出征地拆遷中的土地使用價值補償標準，下文也將就此展開相關的探究分析。

1 概述

我國的土地所有權與使用權一直是采取的公有制形式，分為國家所有與農村集體土地所有兩種形式，而在我國實行改革開放后土地的使用權發生了改變。相關國家機關、企事業單位、農民集體或個人等具備法定條件者，依據法定程序或約定對國有土地或農民機體土地享有占有、應用、收益及有限處分權利即為當前的土地使用權。基于這一背景下開展征地拆遷工作就必然會面臨著新的土地使用價值補償問題，這一問題同時也是影響征地拆遷工作開展成效的一項主要因素。

2 土地使用權的規范標準

2.1 法律規范要求

在我國的相關法律規定中明確指出，國家有權依法征收私人所擁有的國家或集體土地，但同時也必須對擁有土地使用權的集體或個人做出一定的經濟、物質補償。如房地產管理法、土地管理法等多部法律當中都對此有所規定。以土地管理法為例其中就詳細指出了對于土地的征收必須是以符合國家或公眾利益需求為前提，而不應當是成為個人謀取私立的一種手段。而且對于土地使用權的征用及征收都應當給予一定的經濟補償。另外，在當前我國的城市房地產管理法規和相關的城鎮國有土地使用權及轉讓暫行辦法當中也詳細指出了私人所擁有的土地使用權在使用期限內，國家或集體無權收回。然而，在發生一些特殊情況時，并非是出自于個人利益的要求而是事關國家或公眾利益，可通過法律手段收回，但仍要對土地使用權的擁有者做出一定的補償[1]。

2.2 征地拆遷要求

長期以來我國的征地拆遷工作一直存在著不合理的現象，即法律規定對所征用的拆遷土地做出經濟補償是基于土地使用權的基礎之上，但是在實際的操作層面上卻大量采取的是按照建筑面積進行補償，這也就導致了一些對相關法律規定缺乏有效了解的公眾誤認為是建筑面積多大所能夠獲得賠償款也就越多，而刮起了一股在拆遷前違法違規私自搭建房屋的行為，這樣所導致的后果不但是拆遷戶本身會白白浪費建筑成本，且還可能會就拆遷補償金額產生分歧，從而引起矛盾糾紛事件，并由此演變出嚴重的流血沖突事件。

3 當前法律政策的局限性

《土地管理法》當中明確規定國家利益大于一切，為促進國家發展，謀求更廣泛的公眾利益，實現城市經濟的產業升級，國家可依法回收個人所掌握的土地使用權，但同時也要對土地使用權的擁有者做出一定的經濟補償。但是目前所存在的主要問題即還沒有一項成熟的法律規范，對具體的土地實用價值補償標準做出確切的規定，這也就導致在開展征地拆遷工作時難免會出現實際操作困難問題。由此也就使得執法人員的工作開展將面臨著巨大困擾，盡管大部分群眾都能夠理性提出補償要求，但在實際的工作開展過程中也不乏漫天要價者，這也就導致當前的法律實用性面臨尷尬境地[2]。

盡管在部分城市的房屋拆遷管理辦法當中向前有所進步，給出了相應區域內的征地拆遷按照地理區位、應用途徑、建筑面積等來做出相應的補償，然而卻依然不具備高度精確的可執行操作規范，因我國在這一方面的工作開展時間較短，相關的經驗較為匱乏，因此此類狀況的發生在所難免，但這同時也會導致實際工作的開展受到重大影響，不利于城市經濟的發展。當前在《國有土地上房屋征收與補償條例》當中明確指出，作為房屋征收的相關主管政府機構針對被征收權益者所應當作出的補償應當含括有：被征收房屋價值補償；由于征收而導致搬遷及臨時安置補償；由于征收而導致的停業補償。但是有關土地使用權的補償卻模糊不清[3]。

通過上文分析可知，盡管在法律層面上對于土地使用權的價值是認可的，并且在土地出讓市場上也對這一部分價值予以了明確，但是在面臨土地所有者在面臨征地拆遷工作時土地使用權要被收回的情況，又會出現房屋與土地價值的一體化、模糊化界定。這一種土地所有權與使用權互相分離的制度措施也就必然會導致在當前我國的征地拆遷工作過程中土地使用價值必將面臨嚴重分歧，并也將由此引發出激烈的矛盾沖突。

4 土地使用權價值的合理分配

在我國的《土地管理法》當中明確規定，城市中的土地其所有權均為國家所有，在土地所有權人的使用權限到期、公共利益需求因素，國家有權收回相關的區域內的土地使用權，并給予土地使用權所有人一定的經濟或物質補償。但在具體的政策實行過程中必須要從實際情況來進行考慮，土地這一種資源本身有著不可再生的特點，且尤其是城市土地其稀缺性更加突出，再加上城市的快速化發展地理結構及基礎設施的日漸完善，土地本身的實用價值也會相應的隨之升高。在開閘年城市建設工作時尤其是進行大規模連片區域的舊城改造工作時，考慮到建筑物容積率的升高，以及土地供需關系的改變等市場變量因素影響都將會導致土地價值在較長的一段時期內呈現出逐年升高的發展趨勢。考慮到放我所占據的空間環境范圍當中其土地價值的增益和附近的環境改變存在著密切的相關性，如各種公共交通設施、生活服務設施、文化娛樂設施等都將是影響土地價值的重要因素，且同時與房屋之間存在有密切相關性，在房屋拆遷之時如何針對額外溢出的價值收益做出合理化的標準評定難免會產生糾紛。目前在征地拆遷工作的開展過程中最常出現的一種矛盾情況即被拆遷者與開放商之間對于拆遷補償標準如何確定，以及具體確定多少存在較大的爭議分期，而且所產生出的主要分歧點又常常不含括在房屋價值的重新計量標準當中，而更多的還是集中于房屋土地實用價值的具體分配問題上[4]。針對這一問題，政府在回收相關房屋所有者的土地使用權之時，就要針對土地使用權價值在土地所有者與被征收房屋所有權人員之間做出合理化的分配安排。

基于當前我國所現行采取的土地所有制基礎之上，為保障當地政府的土地發展權權益，對于土地一級市場采取的是壟斷方式，把由于被征收土地附近因城市發展、土地結構改變、容積率新增等多帶來的額外價值溢出完全掌控在政府部門手中。但是這也并非完全代表了被征收房屋所有權者不能夠獲得任何土地價值新增收益，對于房屋土地使用權的補償一般應高于房地產市場的同等價位水平。

5 結語

總而言之，房屋拆遷事關每一個房屋所有權人的切身利益，怎樣能夠在持續推動當前我國的城市化發展進程時做到對公共利益與個人利益的共同維護與保障，不僅對于城市發展與社會穩定意義重大，且直接與房屋拆遷工作的開展情況關系密切。在開展征地拆遷工作時必須要盡最大努力保障被拆遷者的正當權益，爭取被拆人的理解與支持，破解拆遷難題，促進社會和諧發展。

參考文獻

[1]方文.農村集體土地征地拆遷的公平補償及路徑選擇[J].浙江科技學院學報，2016，（4）：253-258.

[2]王中華，范瑩瑩.安徽省征地拆遷與補償安置工作問題及對策研究[J].合肥學院學報：社會科學版，2013，（4）：42-45.

[3]梅新育.防止征地拆遷補償過高問題積重難返[J].中國市場，2013，（19）：25-32.

[4]梅新育.征地拆遷補償過高趨勢及其對城鎮化和產業轉移的阻礙[J].探索，2013，（4）：45-51.