第一個嘗試土地實轉、資金空轉的模式

吳雪

由1990年初的350平方公里，到1993年的522平方公里，再到2009年浦東南匯兩區合并之后的1210平方公里，浦東新區面積不斷擴大，但惜土如金一直是新區開發堅持的理念。

在業內人士看來，浦東新區開發開放的28年，見證了中國土地市場的大革新。1993年，浦東在全國率先嘗試“土地實轉、資金空轉”的創新開發模式，一舉激活這片沉睡的土地。浦東開發辦公室原主任夏克強回憶：“開發初期放開手腳，招商引資，8年間，開發公司獲得120億土地轉讓收入，吸引中外資房地產公司800多家。”

以陸家嘴為例，有88幢稅收“億元樓”，其中近10幢樓宇一年稅收超10億元。浦東第一個創造了省部集中建設樓宇的樓宇開發模式：第一幢中央部委辦大樓是由中國電力公司建造的中電大廈，第一幢竣工的外省市開發的樓宇是安徽省建造的裕安大廈，第一家取得批租土地的外省市企業是上海安徽裕安實業總公司。據規劃顯示，陸家嘴核心區在2019年后將不會有新的寫字樓供應，目前陸家嘴濱江金融城是板塊內為數不多的新增供應項目。

“在整個浦東開發前期，土地管理思路是線性的，即政府只專注于對用地空間的創造。”浦東新區規土局負責人告訴《新民周刊》。28年過去了，高強度開發使浦東建設用地捉襟見肘，離用地“天花板”只剩25平方公里，難以滿足每年約10平方公里的用地需求。尤其在2003年后全國性地價飆升，大大增加了浦東商務開發成本及房屋居住成本。數據顯示，自2006年至2015年，浦東新區成交均價自11183元/平方米漲至46827元/平方米，9年時間漲幅達300%。土地讓浦東財富迅速增長，增長也因為土地變得更加艱難。

為此，浦東新區政府嘗試破冰，開啟自我角色轉換。一個標志性事件是，2010年世博會結束后，相應場館被明確要求打造“低密度商辦用房”，并借“綠谷”建設打造了上海步行通道的范本。新區打破傳統土地模式，放棄了對用地空間的簡單打造，轉而培育優良的用地環境。記者從浦東規土局了解到，目前土地開發的抓手有兩個，一個做減法，一個做加法。“從2014年下半年開始，我們主動探索低效建設土地減量化進程，探索工業、商業、辦公等存量用地的轉型，截至2017年6月底，已完成減量立項面積約1000公頃，其中“198”區域約860公頃。居全國第一”。浦東新區規劃與土地管理局相關負責人告訴記者，這個減法的實施，整個減量化面積達1.4平方公里，比五個世紀公園還要大。

對于做加法的解釋是，上海轉型空間正在從“依靠新的土地資源供應”，到在原有產業集群地提升容積率、改變用地性質及提高低碳人文城市化轉變。張江高科技園區納賢路800號的眾創園C-9-5地塊，作為存量工業用地開典型，已從原先的工業用地，調整為科研用地。如今C-9-5地塊已華麗變身為一家具有國際影響力的眾創孵化平臺，成為張江創新創業的新地標。

記者從浦東規土局了解到，近5年，浦東新區繼續加大轉變土地管理，鼓勵利好產業轉型的土地管理制度落地。工業用地實施全生命周期管理，探索創新工業用地出讓方式和新增工業用地彈性年限出讓制度。業內人士認為，此類政策的出臺，反映了浦東土地管理已從過去的總量管理轉變為結構管理。

浦東嘗試集約利用土地，嚴格管理土地，目的是為未來發展留足空間。經過28年的蛻變，土地改革在浦東新區的各類改革創新中，必將再次扮演先行者的角色。