淺談房地產投資項目財務評價

文/周延霞　中航長沙設計研究院有限公司　湖南長沙　410014

房地產投資項目財務評價就是根據國家現行的財稅制度和價格體系，從房地產投資項目財務角度分析、計算財務收益和費用,編制財務評價分析表、根據評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力等財務狀況，并以此來判斷項目的財務可行性的一種方法。

1、房地產項目投資的特點

1.1投資金額較大且回收期較長。一方面，基于房地產行業本身屬于資金密集型產業，所以相應投資金額也就相對較大。一般情況下，一個房地產項目難以單純憑借個人或是單個企業就能夠實現的；另一方面，在整個房地產投資項目中，投資收回期較長，在市場經濟環境下，相應的投資風險也就隨之加大，需要謹慎投資，在進行投資之前實現科學分析以確保投資的成功性。

1.2流動性差，但在某種程度上可應對通膨所帶來的影響。房地產項目投資過程中，從投入資金到收回投資這一過程較長，流動性較差，在此過程中要想套現，對于投資者而言則會遭受一定的經濟損失；但從長遠角度看，這一投資則具備了保值的特點，在市場通膨影響下，房地產項目投資則能夠實現有效應對。

1.3易受政策影響且投資風險較大。房地產行業在發展的過程中受到政府一系列政策的影響，比如金融政策以及土地政策等，這些政策的變化會對相應投資帶來很大影響；同時該項投資因投資金額大且投資回收周期長等特點，致使其受到諸多因素的影響，進而促使該項投資風險隨之加大。

2、房地產投資項目財務評價目的

房地產投資項目財務評價目的主要有四個：一是準確定位市場，在市場經濟條件下，市場細分越來越明顯，所以一個房地產開發公司根據自己的實力，通過房地產投資分折，準確定位自己的目標客戶群是非常重要的；二是明確投資方向，只有目標客戶群定位準確了，才有可能明確企業的投資方向；三足制定投資策略，這是以前兩項為前提的，只有準確定位了市場，明確了投資方向，其投資策略才會更有目的性和針對性；四是指導投資實踐，通過對擬投資的房地產進行分析，為投資者提供決策的依據。

3、房地產投資評價的目標

對于房地產投資項目而言，財務評價的主要目標有兩個：一是項目的盈利能力，二是項目的清償能力。

3.1盈利能力目標

盈利能力是反映房地產投資項目財務效益的主要標志。在財務評價中，應當考察擬投資項目竣工上市后是否能盈利、盈利能力有多大，盈利能力是否足以滿足項目可行的要求條件。項目盈利主要指項目能夠實現的利潤和稅金。

3.2清償能力目標

擬投資項目的清償能力包括兩個層次：一是項目的財務清償能力，即項目收回全部投資的能力。理性的投資主體總是期望能預期全額收回投資：二是債務清償能力，土要指項目償還借款和清償債務的能力。在籌集資金之際，提供資金者不僅將考察項目是否具有債務清償能力，還將考察資金償還期限是否符合有關規定，項目是否具備所要求的清償債務能力.

4、房地產投資財務評價的步驟

第一步，分析和估算項目的財務數據，包括對項目總投資、資金籌措方案、成本費用，銷售收入、稅金和利潤，以及其他與項目有關的財務數據進行分析、鑒定和評估。

第二步，分析財務基本報表。財務基本報表是根據財務數據填列的，也是計算反映項目盈利能力、清償能力的技術經濟指標的基礎，所以在分析和估算財務數據之后，需要對財務基本報表進行分析和評估，主要是對現金流量表、損益表，資金來源與運用表、資產負債表等進行分析和評價。

第三步，分析財務效益指標，財務效益指標包括反映項目盈利能力的指標和反映項目清償能力的指標。反映項目財務盈利能力的指標包括靜態指標（總投資收益率、資本金利潤率、靜態投資回收期等）和動態指標（內部收益率、凈現值、凈年值、動態投資回收期等）；反映項目清償能力的指標包括利息備付率、償債備付率和資產負債率等。

第四步，提出財務評價結論。將計算出來的有關指標運用前述分析方法進行分析，并從財務角度提出項目可行與否的結論。

5、工程案例

本文對長沙市某商業地產項目的投資估算、資金籌措、成本估算、營業收入進行預測以及分析確定財務效益與費用、財務盈利能力、償債能力和財務生存能力。

5.1投資估算

本項目建設總投資37265萬元，項目資金主要用于建筑安裝工程費，室外工程費、工程其他費用等方面。各項投資費用具體內容及所占總投資比例如下：

5.2資金來源及籌措

本項目工程建設總投資37265萬元，其資金籌措為：企業自籌建設資金12252萬元，貸款25013萬元。

5.3測算方法

本報告的財務效益測算是按照國家現行會計制度，價格參考現行行業水平，暫不考慮價格的上漲。建設期按3年考慮，第4年開始運營。項目計算期按20年考慮，經營期為17年。參考行業標準，結合本項資金成本、行業收益水平、銀行貸款率等，將財務基準收益率定為10%。

5.4相關稅收

根據現行稅法，增值稅稅率為11%；按照增值稅的7%計提城市維護建設稅；按3%計提教育費附加；所得稅按利潤總額的25%計取。

5.5營業總成本費用估算

本項目運營管理費根據項目的具體情況估算，按每年總營業收入的3%考慮。工資福利：從計算期第4年開始計算，人員按100人，人均工資及福利按照3000元/月計算。修理費：按每年折舊的5%考慮。其他費用：按總成本的5%考慮。折舊及攤銷費：本項目固定資產折舊費按平均年限法估算；廠房建筑物折舊年限按40年計算，殘值率按5%考慮；無形資產攤銷按50年計算；其他資產的攤銷年限均為10年。利息支出：長期借款利息，按貸款年利率4.9%逐年計算。

5.6營業收入估算

達產年停車費： 車位共計983個，停車費10元/小時，每年按1402個小時計算；達產年廣告收益：300萬/年，達產年租賃收益：廣場2個，租賃費15000元/次，每年出租96次；展覽、演出場地2個，租賃費50000元/次，每年出租24次；水上樂園260410m2，租賃費0.5元/m2·月；餐飲、商業租賃28536 m2，租賃費50元/m2·月；婚慶公園租賃場地4個，租賃費3000元/次，每年出租219次。再加上政府購買服務收入，本項目達產年可實現年均年營業收入8215萬元。

5.7盈利能力分析

通過以上營業收入分析可計算出靜態盈利指標如下：

項目平均總投資收益率為：16.1%，

項目平均資本金凈利潤率為：35.8%，

根據項目全部投資現金流量計算的盈利指標如下：

5.8清償能力分析

本項目從借款還本付息預測分析情況來看，項目建設投資長期借款25013萬元，負債期間各年的長期借款利息，按貸款利率4.9%計算；長期借款本金的支付，從經營期開始利用各年未分配利潤80%、當期折舊費，當期攤銷費償還。通過以上分析和計算可以看出，本項目經營期各年利息備付率、償債備付率均大于等于1，由此可以看出本項目具有償付長期借款本金和利息的能力，借款償還期為9.5年。

5.9不確定性分析

通過對項目建設投資、營業收入和經營成本各不確定因素按±10%的變化率計算分析，通過觀察財務內部收益率變化幅度，可以看出營業收入上升、下降的變化引起財務內部收益率變動幅度最大，建設投資上升、下降的變化引起財務內部收益率變動幅度次之，經營成本上升和下降的變動幾乎對財務內部收益率無影響。

小結：

綜觀以上投資效益估算分析可以看出, 本項目建設完成后，在確保各項各種營業收入能夠實現的基礎上，做好項目投資的控制，具有一定的盈利能力, 還可以向國家和地方政府上交一定的稅金，其基本方案在經濟是可行的。

參考文獻：

[1]國家發展改革委員會，建設部．建設項目經濟評價方法與參數(第三版)[S].北京：中國計劃出版社，2006年8月.

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