基于城市文化核心圈的舊城更新發展評估體系淺析
——以成都寬窄旅游圈為例

唐登紅, 劉 英

(四川省明杰設計顧問有限公司, 四川成都 610000)

1 發展評估體系的構成

1.1 參與人員

以“公眾參與”和“多專業協作”為基本思路，主要涉及開發商、政府、居民及規劃專業、建筑專業、景觀專業、市政專業、交通專業、結構專業人員等。

1.2 發展評估內容

發展評估包括兩大階段，一是對以建筑為代表的有形物質通過GIS數據分析與計算，對其使用價值、拆遷成本等關鍵性影響要素進行評估，確定每棟建筑使用價值、拆遷成本的等級，為同等條件下不同建筑發展方向的決策提供技術支持；二是在評估基礎上，針對有形物質和無形物質，對包含建筑風貌改造、建筑內部空間改造、空間改造工程措施、街道空間重塑、節點景觀設計、風險措施等各方面提出貼合實際的發展建議。

1.3 成果形式

最終形成一表兩冊的表達形式。一表為GIS格式的電子數據表，內含完整的建筑基礎數據信息，可實時查看、編輯、更新數據表格，并根據需求多維度展示可視化信息。兩冊(紙質)分別為建筑調查數據分冊、發展評估報告分冊。建筑調查數據分冊內附有每棟建筑的詳細信息及照片、文化歷史信息及評估過程等內容，以信息詳實、方便查閱為基本目的，作為片區建筑及歷史文化的詳細記載保存；發展評估報告分冊包含評估結果、發展建議等結論性內容，以信息高效濃縮、簡潔有序為基本目的，是決策階段和規劃設計階段的重要參考資料。

2 舊城更新發展評估體系在實踐中的應用

2.1 概述

寬窄巷子景區位于四川省成都市中心老城區，由寬巷子、窄巷子、井巷子平行排列的清朝古街道及四合院落群組成，是以旅游休閑為主、具有鮮明地域特色和濃郁巴蜀文化氛圍的復合型文化商業街，與大慈寺、文殊院一起并稱為成都三大歷史文化名城保護街區，是成都的歷史文化名片之一。

繼“東進、南拓、西控、北改、中優”戰略后，成都市將“老成都”片區作為中優的“先行區、起步區、示范區”，重點需要突出“文化+”導向，以“三增三減”為手段，實現“老成都、蜀都味、國際范”的新定位。“寬窄旅游圈”作為“老成都”片區的五大產業生態圈層之一，擬在現有寬窄巷子景區的基礎上，對周邊區域進行提檔升級。

發展評估工作作為項目前期設計研究的重點基礎工作啟動，評估范圍約10.6 hm2。區域內以20世紀90年代老小區為主。含王澤浚公館、何氏骨科故宅、打包廠紅磚房、傳統川西民居建筑、清朝街巷、老城墻、防空洞等歷史文化資源。

2.2 人員組織

舊城更新工作是一項涉及專業系統性、復雜性的綜合項目，配備了規劃人員、建筑人員、景觀人員、市政人員、交通人員、結構人員，持續參與項目直到結束，以保障評估過程及發展建議的合理性、專業性。

2.3 現狀調研

現狀調研內容包括有形物質建筑的調查和無形文化價值的探尋。

建筑調查采取以現場踏勘為主，文獻查閱、部門訪談、群眾座談等多種方式為輔的形式全方位獲取資料。調查內容包含建筑基本情況(產權歸屬、修建日期、建筑功能、使用狀態、居住戶數、建筑由來、建造設計對象等)、建筑外部情況(建筑層數、外墻材料、建筑色彩、屋頂形式、屋頂材質、外觀整潔程度等)和建筑內部情況(建筑層高、建筑結構、建筑戶型、垂直交通方式等)三方面，并就建筑質量和建筑風貌形成初步的、感性的三級評判等級。

無形文化資源的調查主要采取文獻查閱的方式，并結合群眾口述、部門訪談等方式加以補充、完善。調查內容包括對歷史遺存、典故、名人、民俗、街巷空間等。

最終將建筑基礎資料整理為GIS數據表格，并按產權歸屬、修建日期、建筑功能、使用狀態、建筑層數、建筑結構等要素分別匯總表達，形成可視化圖表信息。

2.4 評估方法

2.4.1 明確保護建筑及評估對象

通過現狀調研，對已明確為文物保護單位或公認具有風貌特色、人文價值的建筑予以保留；其余建筑則為需要評估的對象。

2.4.2 評估建筑利用價值

第一步，影響因子分級評價。選取與建筑利用價值最相關的影響因子：建筑結構、建筑性質、建筑層數，并利用GIS數據庫，根據各影響因子內不同要素對建筑利用價值影響的高低進行分級評價。如，建筑結構中，框架結構建筑利用價值>磚混結構建筑利用價值>拆裝式結構建筑利用價值。

第二步，GIS加權疊加，分級評估建筑利用價值。根據各影響因子對建筑利用價值影響程度的不同，分別加權賦值，利用ArcGIS軟件構建判斷矩陣，疊加分析，得出每棟建筑利用價值的綜合權重值；根據權重值分值，劃分建筑利用價值等級。

第三步，將理性計算出的建筑價值評估圖與初期感性評判的價值評估圖相互校驗，對差異明顯的建筑，再次核查資料，調整GIS中各影響因素權重值，反復校對、核查后，方形成最終的建筑價值評估圖。

2.4.3 評估建筑拆遷成本

第一步，影響因子分級評價。就城市文化核心圈舊城改造而言，建筑拆遷成本主要受建筑利用價值、資金投入量、實施難易程度三方面影響，相應地影響因子則是建筑利用價值、建筑層數、使用狀態、建筑性質。按照拆遷優先程度，利用GIS數據庫，分別對四大影響因子(建筑利用價值、 建筑性質、 建筑層數、使用狀態)進行分級評價。如建筑層數中，低層建筑拆遷成本>多層建筑拆遷成本>高層建筑拆遷成本。

第二步，GIS加權疊加，分級評估建筑拆遷成本。根據各影響因子對建筑拆遷成本影響程度的不同，分別加權賦值，利用ArcGIS軟件構建判斷矩陣，疊加分析，得出每棟建筑拆遷成本的綜合權重值；根據權重值分值，劃分建筑拆遷成本等級。

2.5 發展規劃

2.5.1 建筑發展方向

建筑發展方向的確定，除了與自身人文價值、拆遷成本有關外，更受投資方建設力度的影響。本次發展規劃基于舊城更新開發的基本原則，結合改造開發思路、改造建設力度、建筑拆遷成本等影響因素，以類似建設時序的方法合理劃分為五級，形成不同開發力度下的發展方案。同時，統計各級保留建筑面積、拆遷建筑面積、改造價格、拆遷價格，粗略計算各等級投入資金，為決策者提供數據支撐。

第一級：保守風貌整治。以風貌整治為主要改造手法，僅拆除閑置、部分使用的建筑，或結合現有開敞空間拆除部分拆遷價值低的建筑，擴大可用空間規模。此方式只需收回少數建筑使用權；第二級：打通聯系通道。在第一級的基礎上，打通下同仁路及柿子巷與寬窄巷子之間的通道，增加柿子巷區域與現狀寬窄巷子景區的縱向聯系；第三級：塑造形象通廊。重點在于拓寬縱向通道兩側空間形成通廊，展示景區形象，清除寬窄巷子景區至西勝街間的建筑，將該片區打造為景區向南拓展的緩沖區域；第四級：成片發展。將水表廠、柿子巷東部和南部剩余的少量建筑拆除，僅成片保留中部建筑，整體形成可規模化發展、高效利用的空間。建議收回保留建筑的使用權，從風貌、業態方面統籌考慮，整體打造；第五級：全部拆除。除保護性改造建筑外全部拆除，資金投入量大，但設計方案能達到最優。需要收回所有拆除建筑使用權，實施難度最大。

2.5.2 整體業態與建筑風貌引導

基于對片區風貌的把控，結合寬窄旅游圈世界文化旅游目的地的定位，提出“特色保留”、“整體協調”的風貌改造基本原則。同時，基于《少城特色風貌區概念規劃》，將跨界復合式休閑餐飲、老成都原真生活居住體驗(酒店)、成都文創商品集合店(文創)等產業落實到空間布局。

2.5.3 建筑改造個例示范

以點及面，選擇框架結構建筑、磚混結構建筑、磚木結構建筑各1棟作改造范例，對其建筑風貌改造、業態引導、空間改造工程措施進行細化，驗證改造的可實施性，并為后續改造提供參考。如框架結構建筑改造。

(1)建筑風貌改造引導。墻面翻新刷白，部分區域采用淺灰色與深灰色的面磚混合拼貼。增加青灰色混凝土半坡屋頂，陽臺護欄采用原木色木條與鋼化玻璃結合的方式，頂層新增馬頭墻，營造新中式建筑風貌。

(2)業態引導。方案一：保留原有墻體，只改變建筑內部裝潢，可將其改造為具有教育培訓功能的內部空間(圖1)。

圖1 業態引導方案一示意

方案二：拆除建筑內部部分墻體，形成一個更大的空間，讓新戶型形成適用與商務辦公的內部空間(圖2)。

圖2 業態引導方案二示意

方案三：將一層6戶從中間全部打通，使空間更加寬敞，增加空間可利用度，可將其改造為青年公寓(圖3)。

圖3 業態引導方案三示意

(3)內部改造方式。原結構增加荷載不多的情況下一般加固梁、板；原結構增加荷載較多的情況下通常需要加固梁、板、柱、基礎。框架結構建筑應根據功能改變、使用荷載變化等因素，結合原設計圖紙、地勘報告對其進行鑒定，確定具體加固處理方式。

2.5.4 工程難點與風險提示

現狀建筑多為老舊住宅，建筑使用性質、荷載改變后，包括產權問題、消防安全、結構安全、空間局促問題等均會加大投資金額，制約改造效果及實施難度。

2.5.5 空間格局引導

包括街巷空間和節點景觀空間的梳理和發展引導。

(1)街巷空間。通過梳理現狀街巷空間，重新組織人車分流的交通組織方式，增加東西向和南北向巷道，還原少城魚骨狀空間結構；重塑巷道景觀及建筑，打造適宜旅游發展的、獨具特色的巷道空間，還原少城小巷的慢生活方式(圖4)。

圖4 街巷空間改造前后對比

(2)節點空間。利用現有防空洞和老城墻，融入現代元素，以新的組織方式，打造創意街頭空間或興建城墻遺址博物館等，實現文化再生，塑造富有特色的文化節點空間。

3 結束語

舊城更新發展評估體系在指標選擇、因子確定等量化指標體系方面的研究還有待深入，但其思維模式、內容體系及成果形式的表達，在推動更新改造工作的合理性、規劃設計工作的高效性、舊城更新方法理論研究的完整性和實用性方面具有極大的推廣價值和現實意義。