樓宇自控系統(tǒng)的管理與維護(hù)

文／王保強(qiáng)

1　前言

樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的管理和維護(hù)包括樓控系統(tǒng)的接管驗(yàn)收、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)。在建筑物竣工驗(yàn)收階段雖然樓控系統(tǒng)可以達(dá)到使用要求，但是在物業(yè)管理階段中還要對(duì)樓控系統(tǒng)進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)試和優(yōu)化以便更好的為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。而進(jìn)一步的系統(tǒng)調(diào)試和優(yōu)化的工作屬于樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的日常管理和維護(hù)，這部分的工作是要由物業(yè)管理單位完成的，這就要求物業(yè)公司的工程技術(shù)人員具備樓宇自控系統(tǒng)管理和維護(hù)的能力。能夠解決一些樓宇系統(tǒng)常見(jiàn)的問(wèn)題，這也是節(jié)省設(shè)備維修成本的捷徑。現(xiàn)在通過(guò)總結(jié)中鐵創(chuàng)業(yè)大廈的樓宇管理、維護(hù)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合現(xiàn)行規(guī)范談一談樓宇自控系統(tǒng)的管理和維護(hù)的方法。

2　樓宇自控系統(tǒng)簡(jiǎn)介

樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)是智能建筑必不可少的組成部分。它是一種采用現(xiàn)代傳感技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和通信技術(shù)，將與建筑物有關(guān)的空調(diào)通風(fēng)，冷熱源、變配電、給排水、消防、保安等設(shè)備集中監(jiān)視、控制和管理為目的而構(gòu)成的綜合系統(tǒng)。它提供了舒適宜人的環(huán)境，改善提高設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行效率，達(dá)到節(jié)約能源的效果。從智能建筑的運(yùn)行管理的層次來(lái)看，如何確保環(huán)境控制的高效率與經(jīng)濟(jì)性的運(yùn)行管理，及對(duì)人、對(duì)物管理的安全性，是樓宇自控系統(tǒng)的重點(diǎn)。

空調(diào)制冷系統(tǒng)是樓宇自控的一個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容，包括冷凍站、空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、送排風(fēng)機(jī)等。本文以創(chuàng)業(yè)大廈現(xiàn)場(chǎng)樓宇控制系統(tǒng)的管理維護(hù)為例，介紹一下樓宇自控系統(tǒng)的管理和維護(hù)的步驟和方法。

3　樓宇自控系統(tǒng)管理和維護(hù)的步驟

3.1　樓控系統(tǒng)的接管驗(yàn)收

3.1.1接管驗(yàn)收的依據(jù)：

①《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50314-2000）

②《智建筑工程檢測(cè)規(guī)程》（CECS182:2005）

③《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB 50339-2003）

④《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）

⑤《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ232-82）

⑥《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ116-88）

3.1.2接管驗(yàn)收范圍：

（1）技術(shù)資料：

①工程合同及相關(guān)技術(shù)文件；

②竣工圖紙；設(shè)計(jì)說(shuō)明；系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖；各子系統(tǒng)控制原理圖；設(shè)備布置及管線平面圖；控制系統(tǒng)配電箱電氣原理圖；相關(guān)監(jiān)控設(shè)備電氣接線圖；中央控制室設(shè)備布置圖；設(shè)備清單；

③系統(tǒng)設(shè)備產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，系統(tǒng)操作和維護(hù)手冊(cè)；

④設(shè)備及系統(tǒng)測(cè)試記錄，系統(tǒng)功能檢查及測(cè)試記錄，系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)功能測(cè)試記錄；

⑤生產(chǎn)廠家和安裝單位的保修合同；

⑥廠家提供的機(jī)配件和專(zhuān)用工具；

（2）設(shè)備設(shè)施現(xiàn)場(chǎng)：

①機(jī)房設(shè)備；

②檢測(cè)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的清點(diǎn)項(xiàng)目；③檢測(cè)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)的外觀檢查；

3.2　樓宇系統(tǒng)的運(yùn)行管理

3.2.1樓宇系統(tǒng)的調(diào)試和優(yōu)化：

由于剛剛承接的樓控系統(tǒng)中有很多現(xiàn)場(chǎng)控制模塊的編號(hào)寫(xiě)的是弱電施工圖紙中的DDC控制器的編號(hào)，與現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)備（送風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、污水泵、組合式空調(diào)機(jī)組）對(duì)應(yīng)不上，必須由物業(yè)公司后期管理人員根據(jù)樓宇自控系統(tǒng)點(diǎn)表（表0）和弱電平面圖（圖1）及現(xiàn)場(chǎng)樓宇控制箱接線圖（圖2）對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)DDC控制箱將中控室的樓控系統(tǒng)中的控制模塊編號(hào)進(jìn)行重新編寫(xiě)（詳見(jiàn)圖3），例如原來(lái)的模塊標(biāo)記是DDC_B_B3_2，修改為給水泵房。這樣可以更直觀的看到這個(gè)控制模塊控制的區(qū)域和設(shè)備。以便日后在樓控系統(tǒng)的運(yùn)行管理中能夠準(zhǔn)確開(kāi)啟和關(guān)閉各區(qū)域的設(shè)備。這對(duì)于樓控系統(tǒng)的日后管理使用和維護(hù)保養(yǎng)至關(guān)重要。

表0：樓宇自控點(diǎn)表（部分）

圖1：弱電平面圖

3.2.2運(yùn)行崗位職責(zé)：

（1）負(fù)責(zé)監(jiān)視樓宇系統(tǒng)重要機(jī)電設(shè)備運(yùn)行的狀態(tài)及監(jiān)測(cè)運(yùn)行參數(shù)的變化值；

（2）負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)及變化的歷史信息的統(tǒng)計(jì)查詢(xún)；

（3）負(fù)責(zé)監(jiān)視樓宇環(huán)境方面的監(jiān)測(cè)點(diǎn)參數(shù)值；

（4）負(fù)責(zé)監(jiān)視與樓宇自控系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的各系統(tǒng)的工作狀態(tài)及報(bào)警情況；

（5）負(fù)責(zé)所有主要設(shè)備的原始信息的統(tǒng)計(jì)查詢(xún)和打印報(bào)表；

（6）負(fù)責(zé)對(duì)樓宇自控系統(tǒng)安全報(bào)告的管理；

（7）負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在緊急突發(fā)事件中的事故協(xié)調(diào)、指揮和調(diào)度，盡量減少事故帶來(lái)的危害和影響；

3.2.3系統(tǒng)操作流程：

（1）開(kāi)啟主機(jī)，進(jìn)入系統(tǒng)，輸入用戶名和密碼。

（2）通過(guò)圖形界面方式檢索設(shè)備運(yùn)行狀況（見(jiàn)圖4），發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障報(bào)警或運(yùn)行狀態(tài)過(guò)限報(bào)警，確認(rèn)報(bào)警點(diǎn)后，應(yīng)立即通知相關(guān)工程專(zhuān)業(yè)人員赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢修，并將該設(shè)備報(bào)警點(diǎn)的有關(guān)報(bào)警內(nèi)容填入值班日志；

（3）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備通過(guò)樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)控制程序自動(dòng)運(yùn)行時(shí)，應(yīng)定期進(jìn)行設(shè)備手動(dòng)方式的控制和調(diào)節(jié)試驗(yàn)，試驗(yàn)時(shí)需順序啟停系統(tǒng)所控設(shè)備，特別是后啟先停的設(shè)備；

（4）系統(tǒng)運(yùn)行參數(shù)需要調(diào)整時(shí)，要與相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員協(xié)商確定參數(shù)值，上報(bào)上級(jí)主管，經(jīng)批準(zhǔn)后方可調(diào)整；

（5）收集分析設(shè)備運(yùn)行參數(shù)和打印統(tǒng)計(jì)報(bào)表，總結(jié)規(guī)律，不斷修改調(diào)整的運(yùn)行參數(shù)，使樓宇自控系統(tǒng)發(fā)揮最大的節(jié)能效應(yīng)。

3.2.4運(yùn)行管理制度：

（1）值班人員每天通過(guò)控制界面對(duì)空調(diào)參數(shù)設(shè)定，運(yùn)行時(shí)間進(jìn)行監(jiān)控，并對(duì)各末端傳感器及執(zhí)行機(jī)構(gòu)的工作狀態(tài)檢查；

（2）值班人員每天監(jiān)控DDC模塊運(yùn)行狀態(tài)，并通過(guò)圖形界面方式檢索設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障報(bào)警或運(yùn)行狀態(tài)過(guò)限報(bào)警（見(jiàn)圖4、圖5），確認(rèn)報(bào)警點(diǎn)后，應(yīng)立即通知相關(guān)工程專(zhuān)業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)檢修，并將改設(shè)備報(bào)警點(diǎn)的有關(guān)報(bào)警內(nèi)容填入值班日志；

（3）值班人員每月對(duì)現(xiàn)場(chǎng)DDC運(yùn)行狀態(tài)檢查；對(duì)水閥、風(fēng)閥執(zhí)行器運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行檢查；

3.2.5設(shè)備管理要求：

（4）樓宇自動(dòng)化設(shè)備的使用、維護(hù)保養(yǎng)和維修、改造都要制定嚴(yán)格的專(zhuān)業(yè)管理制度，并認(rèn)真執(zhí)行；

（5）操作人員必須經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格后方可上崗作業(yè)；

（6）制定嚴(yán)格的設(shè)備安全操作規(guī)程，并認(rèn)真執(zhí)行；

（7）操作人員要有嚴(yán)格的崗位責(zé)任制，保證各項(xiàng)責(zé)任落實(shí)到人；

（8）設(shè)備的專(zhuān)項(xiàng)修理和改造必須由具備相應(yīng)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的單位承擔(dān)；

3.2.6運(yùn)行表格：

表1：創(chuàng)業(yè)大廈自控系統(tǒng)故障報(bào)修記錄表

表2：創(chuàng)業(yè)大廈自控系統(tǒng)終端運(yùn)行記錄

3.3　樓控系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)

3.3.1自控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的內(nèi)容：維護(hù)保養(yǎng)工作主要分為三個(gè)層次：網(wǎng)絡(luò)管理層、現(xiàn)場(chǎng)控制器層、末端傳感器執(zhí)行器層。具體包括：設(shè)備連接是否完整，電源是否穩(wěn)定，傳感器反饋是否準(zhǔn)確，執(zhí)行器動(dòng)作是否到位等；現(xiàn)場(chǎng)控制器是否能正確顯示各個(gè)參數(shù)，通訊是否正常等；網(wǎng)絡(luò)管理層是否能管理相關(guān)設(shè)備，是否能統(tǒng)計(jì)設(shè)備數(shù)據(jù)，能否及時(shí)彈出報(bào)警信息等。我們根據(jù)自控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)的基本內(nèi)容制定了創(chuàng)業(yè)大廈樓宇自控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄（見(jiàn)表3）。

表3：創(chuàng)業(yè)大廈樓宇自控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄

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3.3.2自控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)除了一般的保養(yǎng)內(nèi)容外，我們通過(guò)認(rèn)真研究現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備的接線情況（圖6）和設(shè)備的說(shuō)明書(shū)，再加以運(yùn)用自身的管理經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，進(jìn)行總結(jié)，掌握了一些排除一般系統(tǒng)故障的方法，這樣可以直接降低日后的樓宇自控系統(tǒng)的維修成本。例如可以通過(guò)觀察UI14接線端結(jié)合指示燈判斷手自動(dòng)狀態(tài)是否正確傳輸?shù)娇刂破魃希瑥亩袛嗬^電器是否正常工作。根據(jù)BO1、BO2、BO3、BO4及相應(yīng)指示燈的狀態(tài)可以判斷空調(diào)系統(tǒng)的水閥、加濕器、風(fēng)閥、啟停控制是否正常。是否需要更換繼電器和壓力傳感器。此外還可以用萬(wàn)用表測(cè)量信號(hào)回路線的正負(fù)極、回路線與回路線、回路線與24V線或24V線正負(fù)極之間的電阻值，若阻止過(guò)小或相通，則為線路短路故障。

3.4　樓控系統(tǒng)的節(jié)能管理

我們知道空調(diào)的能耗占整個(gè)建筑能耗的比重很大，城市用電高峰也出現(xiàn)在夏季。創(chuàng)業(yè)大廈空調(diào)制冷運(yùn)行的時(shí)間是每年的5月—9月，并出現(xiàn)在每天的用電高峰期，空調(diào)在此耗電要占總耗電量的50%左右。所以我們制定了比較可行的節(jié)能管理方案：

（1）通過(guò)樓宇自控系統(tǒng)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的供回水溫差進(jìn)行控制，保證供回水溫差達(dá)到大于3℃。

（2）根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整各樓層的新風(fēng)機(jī)組的供水閥門(mén)的開(kāi)度，和送風(fēng)溫度在換季階段在早上溫度較低時(shí)只開(kāi)新風(fēng)讓低溫度的風(fēng)吹到各個(gè)屋內(nèi)，使業(yè)主感到?jīng)鏊孢m。

（3）在最熱的7、8月份，我們還會(huì)開(kāi)啟熱回收機(jī)組，節(jié)能效果也十分明顯。

（4）根據(jù)實(shí)際負(fù)荷及時(shí)調(diào)整空調(diào)機(jī)組的運(yùn)行臺(tái)數(shù)。輸出的總?cè)萘繎?yīng)與需求的冷負(fù)荷相匹配；當(dāng)部分制冷機(jī)組停止運(yùn)行時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)斷這些機(jī)組的前后閥門(mén)，以防止水流旁通，造成能源的浪費(fèi)。

另外創(chuàng)業(yè)大廈A、B座寫(xiě)字樓共計(jì)35層，每層設(shè)計(jì)了一臺(tái)組合式新風(fēng)機(jī)組，如果要人工操作會(huì)造成很大的困難，所以樓宇控制系統(tǒng)可以為大廈節(jié)省大量的人工。同時(shí)也能滿足業(yè)主要求定時(shí)開(kāi)啟新風(fēng)系統(tǒng)的需求。可以說(shuō)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)每年為大廈節(jié)省不少能源開(kāi)支。

4.結(jié)語(yǔ)

樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)從承接查驗(yàn)到項(xiàng)目的正式交接再到系統(tǒng)的正常使用，就是按照以上的方法進(jìn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)的。在這個(gè)過(guò)程中我們也和系統(tǒng)的安裝調(diào)試單位、系統(tǒng)的生產(chǎn)單位進(jìn)行了多次的溝通交流。最后確定的這種科學(xué)的管理方法。畢竟樓宇自動(dòng)化是中鐵創(chuàng)業(yè)大廈這個(gè)智能化建筑的靈魂。利用好這套系統(tǒng)可以為創(chuàng)業(yè)大廈的業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，也可以為創(chuàng)業(yè)大廈的安全保駕護(hù)航。所以要通過(guò)我們的管理和維護(hù)最大限度的延長(zhǎng)樓宇自控系統(tǒng)的使用壽命。

參考文獻(xiàn)：

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[3]中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)設(shè)施設(shè)備技術(shù)委員編著—《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南》